在中國(guó)經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性明顯上升,面臨有效需求仍然不足，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力較大，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，國(guó)內(nèi)大循環(huán)不夠順暢的重要?dú)v史時(shí)刻，二十屆三中全會(huì)何時(shí)召開(kāi)？如何研判當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)？如何面對(duì)紛繁復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)？這些都令全球矚目。

4月的最后一天，本月度的中共中央政治局會(huì)議發(fā)出重要信號(hào)。

1、二十屆三中全會(huì)在7月召開(kāi)。

2、重點(diǎn)研究進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化問(wèn)題。

3、會(huì)議特別重申：改革開(kāi)放是黨和人民事業(yè)大踏步趕上時(shí)代的重要法寶。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期是以中國(guó)式現(xiàn)代化全面推進(jìn)強(qiáng)國(guó)建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期。

4、對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷：經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好仍面臨諸多挑戰(zhàn)，主要是有效需求仍然不足，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力較大，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，國(guó)內(nèi)大循環(huán)不夠順暢，外部環(huán)境復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性明顯上升。

5、會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

特別是和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年3月的政府工作報(bào)告的基礎(chǔ)上，此次政治局會(huì)議有了更新的表述：

“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

解讀：

第一、什么是供求關(guān)系新變化？

毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)新變化指的當(dāng)然是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是供大于求（至少是階段性和結(jié)構(gòu)性的供大于求）。

第二、什么是統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房？

簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是統(tǒng)籌研究“去庫(kù)存”。

既然供大于求，增量住房就應(yīng)該是減量提質(zhì)，這就是優(yōu)化增量住房，減少數(shù)量，提升質(zhì)量。

在1月26日住建部將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任和任務(wù)甩給地方政府之后，此次最高執(zhí)政機(jī)構(gòu)的會(huì)議再次全面研判房地產(chǎn)市場(chǎng)，并再次把房地產(chǎn)市場(chǎng)納入到防范風(fēng)險(xiǎn)的范疇之內(nèi)。

可見(jiàn)形勢(shì)之嚴(yán)峻、問(wèn)題之急切，也可以看出當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題的嚴(yán)重程度，并非是地方政府因城施策、一城一策能完全解決的。

統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)，應(yīng)該被理解為，不僅僅是消化二手房，也包括存量的商品房庫(kù)存，甚至包括已購(gòu)未開(kāi)發(fā)的土地庫(kù)存。

會(huì)議是中央政府在2015年之后，時(shí)隔9年，再次提出房地產(chǎn)“去庫(kù)存”。（追溯上一次，是2015年12月14日的政治局會(huì)議提出：“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”）

這可以理解為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一次重大轉(zhuǎn)折。

本次政治局會(huì)議沒(méi)有提及去年官方提出的“三大工程”，即保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造。

當(dāng)然，更沒(méi)有再提及“房住不炒”（從2023年724政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系判斷發(fā)生重大變化之后，去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年3月的政府工作報(bào)告都沒(méi)有再提及“房住不炒”）。

這顯示出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系判斷的重大變化，也可以看出官方根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況和輕重緩急，政策做了相應(yīng)的調(diào)整。

可以預(yù)判，下一個(gè)階段的政策基調(diào)：

去庫(kù)存。

政策目標(biāo)：

防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

也可以預(yù)判，未來(lái)一段時(shí)間，中央政府層面可能會(huì)出臺(tái)一攬子推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存和化解風(fēng)險(xiǎn)的政策。

這些政策包括也可能不限于：

1、通過(guò)央行在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的形式給地方政府輸血，減輕地方政府的財(cái)政壓力，階段性地減少土地供應(yīng)和商品房的供應(yīng)。

2、減少保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。

3、繼續(xù)加大金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度。

4、繼續(xù)加大稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持（包括傳聞中的契稅優(yōu)惠政策，甚至不排除商品房和二手房交易過(guò)程中的其他稅費(fèi)優(yōu)惠政策）。

5、鼓勵(lì)地方政府放松，甚至解除對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種限制。

甚至不排除，出臺(tái)購(gòu)房激勵(lì)性的政策。比如，南京將進(jìn)一步放寬落戶(hù)條件，買(mǎi)房可直接落戶(hù)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)及其政策都發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)向了。

上述政策或?qū)⒊雠_(tái)，但對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)尚為時(shí)過(guò)早。

在如此復(fù)雜的局勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)并不僅僅取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。

本次政治局會(huì)議公報(bào)的開(kāi)篇就是：

“改革開(kāi)放是黨和人民事業(yè)大踏步趕上時(shí)代的重要法寶。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期是以中國(guó)式現(xiàn)代化全面推進(jìn)強(qiáng)國(guó)建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期。面對(duì)紛繁復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，面對(duì)新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革，面對(duì)人民群眾新期待，必須繼續(xù)把改革推向前進(jìn)?！?/p>

熟悉中國(guó)政治語(yǔ)境的人，或許能夠從上述文字中讀出一些其中的含義。

最新：發(fā)稿時(shí)，北京、天津都已經(jīng)出臺(tái)了新政。

北京宣布在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。這意味著北京自2011年起執(zhí)行了13年的住房限購(gòu)政策迎來(lái)首次調(diào)整。

天津發(fā)布新政內(nèi)容包括：北京市、河北省戶(hù)籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購(gòu)買(mǎi)住房的，享受天津市戶(hù)籍居民購(gòu)房政策；天津市戶(hù)籍居民在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買(mǎi)單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購(gòu)房資格等。