在杭州全面取消限購(gòu)后，出現(xiàn)了一個(gè)許久未見的場(chǎng)面：大巴車?yán)蛠碣I房。

事情是這樣的，前幾天，杭州蕭山寧圍板塊的偉星望奧項(xiàng)目售樓處門前停了兩輛大巴車，乘客下車后開始排隊(duì)參觀。

車身上寫著“臺(tái)州市旅游公司”，但他們不是來旅游的，是來買房的，而目的地望奧項(xiàng)目的開發(fā)商偉星，就是臺(tái)州的企業(yè)。

老鄉(xiāng)來買房，偉星的領(lǐng)導(dǎo)不僅親自接待，還準(zhǔn)備了“厚禮”：品牌家電好禮、到訪精美禮品及2萬(wàn)/套的老友高額推薦獎(jiǎng)勵(lì)。

除此之外，這個(gè)項(xiàng)目開盤還有一堆眼花繚亂的優(yōu)惠：買房送家政柜，買車位送地下儲(chǔ)蓄柜，車房同購(gòu)返現(xiàn)10萬(wàn)，精裝加配玄關(guān)柜、餐客廳儲(chǔ)物空間、華為智能系統(tǒng)等，最高優(yōu)惠24-28萬(wàn)元。

最重要的是，首開的價(jià)格有點(diǎn)驚喜，在限價(jià)基礎(chǔ)上自降2500元/㎡，約31500元/㎡。

可謂“一頓操作猛如虎”，那項(xiàng)目最終銷售如何呢？被市場(chǎng)稱作“地產(chǎn)黑馬”的偉星房產(chǎn)現(xiàn)在發(fā)展如何？

01

杭州項(xiàng)目遇冷

先來看偉星望奧項(xiàng)目開盤的成績(jī)單。

項(xiàng)目首開推出248套房源，三個(gè)戶型110、139、170㎡；但令人詫異的是，截止登記日，報(bào)名人數(shù)為0，項(xiàng)目遭遇“零認(rèn)購(gòu)”。

該項(xiàng)目對(duì)外口徑是，為了方便客戶提前選房，項(xiàng)目主動(dòng)流搖，實(shí)際上已經(jīng)賣出180套左右。

按照這個(gè)說法，該項(xiàng)目去化率已超過70%。

然而，從杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，截至6月24日，偉星望奧項(xiàng)目銷控表內(nèi)，僅有15套房源顯示“已簽約”，其余233套房源均為“可售”狀態(tài)。

自1993年在杭州建造“偉星大廈”后，偉星2021年底在杭州再次拿地，不到3年時(shí)間，已落五子。

偉星在杭州先后打造了星瓚頌錦府、詠濱名邸，都帶著濃厚的“產(chǎn)品主義”標(biāo)簽，備受市場(chǎng)認(rèn)可，樹立了良好的口碑。

同樣，望奧項(xiàng)目雖然在寧圍，區(qū)位不如前幾個(gè)項(xiàng)目，但產(chǎn)品力并不差。

該項(xiàng)目打造了該板塊獨(dú)有的三面鋁板外立面和3米寬的風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì)，雖然只有5幢樓，但中央景觀的無(wú)邊泳池、景觀綠植等在板塊內(nèi)算是比較亮眼的，而且部分已經(jīng)實(shí)景展示在示范區(qū)內(nèi)并長(zhǎng)期保留。

但現(xiàn)實(shí)很骨感，開盤還是遇冷了。

要知道，寧圍板塊曾經(jīng)也是熱點(diǎn)區(qū)域的存在，當(dāng)年的多個(gè)紅盤中簽率都在10%左右，但現(xiàn)在，板塊內(nèi)已有樓盤破發(fā)。

寧圍板塊北側(cè)的景瑞晴海，之前中簽率31%，去年3月交付后直接破發(fā)，交房后不到一個(gè)月，98㎡的二手房源成交價(jià)2.9萬(wàn)/㎡，比新房買入價(jià)虧了40多萬(wàn)。目前，整個(gè)小區(qū)有43套房源掛牌銷售，拋售率超10%。

偉星望奧項(xiàng)目旁邊的次新房順發(fā)美頌城，目前掛牌房源65套，掛牌價(jià)3.1萬(wàn)/㎡左右。

地產(chǎn)君了解到，寧圍板塊未來總部社區(qū)規(guī)劃落地較慢，現(xiàn)有配套與2021年利好集中釋放時(shí)的差別不大，因此，二手房破發(fā)，不再有“一二手倒掛”，板塊市場(chǎng)熱度下降。

除了望奧項(xiàng)目，偉星在杭州的濱映時(shí)代府也遇到了去化難題。

根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從去年11月領(lǐng)出第一張預(yù)售證起，截至6月24日，該項(xiàng)目仍有303套待售的房源。

濱映時(shí)代府位于蕭山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，屬于杭州外圍板塊，距離地鐵2.9公里。

前期靠產(chǎn)品力及1.8萬(wàn)/㎡的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引了一波本地剛需客自住客；但是，項(xiàng)目面臨著客源窄，客戶量跟不上的實(shí)際情況，因此，續(xù)銷階段去化緩慢。

很明顯，杭州這兩個(gè)項(xiàng)目遇冷，和拿地預(yù)判出現(xiàn)偏差有一定的關(guān)系。

一直以來，偉星拿地整體圍繞熱點(diǎn)城市的核心地段地塊，但在擴(kuò)張過程中，還是拿到了一些“有難度”的地塊。

02

“抄底抄在半山腰”

在房地產(chǎn)黃金年代，偉星房產(chǎn)并沒有盲目在全國(guó)進(jìn)行大規(guī)模的布局，就在發(fā)家的浙江臨海以及安徽蕪湖等三線城市進(jìn)行深耕。

從2018年起，偉星才謹(jǐn)慎向省會(huì)城市合肥拓展，到了2020年，才徹底決定“走出去”，向南京、武漢、杭州等強(qiáng)二線城市擴(kuò)張。

這一年，三道紅線出臺(tái)，多個(gè)民營(yíng)房企爆雷，偉星卻逆勢(shì)拿地，以“地產(chǎn)黑馬”之勢(shì)嶄露頭角走上臺(tái)前。

2021年，偉星在杭州、武漢等二線城市共拿下19宗地塊，拿地總金額達(dá)到225億元。

2022年，也是自公司成立以來拿地最多的一年，拿下20宗地塊，總金額達(dá)243億元。

即使在壓力頗大的2023年，偉星依然保持拿地?zé)崆椋?strong>以156億元的拿地金額，位列房企拿地金額排行榜第20名。拿地金額甚至超過象嶼地產(chǎn)、保利置業(yè)等企業(yè)，當(dāng)年新增貨值317億元。

華東很多典型的城市中，每次土拍幾乎都能看到偉星的身影。

哪怕是今年，偉星也在持續(xù)拿地，今年2月在合肥花5億元拿了1宗地。

逆勢(shì)拿地確實(shí)讓偉星在短期內(nèi)嘗到了甜頭，2022-2023年的銷售額也是節(jié)節(jié)攀升。

2022年，偉星全口徑銷售額達(dá)到340.2億元，位列行業(yè)第53名。

趁著這股發(fā)展勢(shì)頭，也是這一年，偉星提出銷售目標(biāo)，計(jì)劃通過3至5年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)500-900億元銷售規(guī)模。

2023年，偉星全口徑銷售額357.8億元，排名升至第42位，權(quán)益銷售金額排在了第31位。

但是，面對(duì)持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境，逆勢(shì)拿地策略的效果也逐漸顯現(xiàn)出問題。

偉星現(xiàn)在也很煩惱，本以為是抄底，結(jié)果抄在了半山腰。

主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，2022年以來華東的幾個(gè)城市房?jī)r(jià)平均回調(diào)了約20%，2023年以來也回調(diào)了差不多10%。

從目前形勢(shì)來看，整個(gè)行業(yè)還處在筑底的過程中。

從房?jī)r(jià)來反推拿地價(jià)格，現(xiàn)在來看，前兩年拿的地已經(jīng)顯得有點(diǎn)貴了，甚至部分外圍板塊快算不過賬了。

與此同時(shí)，市場(chǎng)下行，很多之前的熱點(diǎn)板塊目前市場(chǎng)也趨冷，比如上面提到的杭州寧圍，項(xiàng)目去化困難。

其實(shí)，偉星在其他城市也面臨著一定的銷售壓力。

比如，在合肥之前銷售狀況較好的偉星?翡翠印項(xiàng)目，在市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下后，也面臨著去化速度減慢的困境。

據(jù)悉，偉星在合肥大多數(shù)項(xiàng)目都啟動(dòng)了分銷，銷售壓力可見一斑。

另外，在寧波的偉星·星潤(rùn)名著也存在去化困難，開盤推出526套，13個(gè)月去化了235套，去化不足一半。

面對(duì)銷售壓力，從去年下半年開始，偉星房產(chǎn)調(diào)整了銷售策略，開始適應(yīng)市場(chǎng)降價(jià)銷售。

打折比較猛的項(xiàng)目，有合肥偉星濱江道、武漢偉星星悅廣場(chǎng)、南京時(shí)代悅峰、臺(tái)州偉星云廬項(xiàng)項(xiàng)目等。

但大幅降價(jià)引來了業(yè)主的投訴，對(duì)企業(yè)品牌口碑也形成了一定的挑戰(zhàn)。

降價(jià)促銷、啟動(dòng)分銷等常規(guī)營(yíng)銷手段雖然一定程度上緩解了銷售壓力，但偉星整體業(yè)績(jī)依然低迷。

今年前5月，偉星全口徑銷售額107.2億元，較去年同期的168.8億元下跌36%，與500-900億的目標(biāo)銷售額還有較大的距離。

接下來，偉星與大多數(shù)房企一樣，面臨的問題是，如何順利地消化去庫(kù)存。

結(jié)語(yǔ)

逆勢(shì)拿地雖然在短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)的調(diào)整可能會(huì)帶來更多的挑戰(zhàn)。

偉星房產(chǎn)當(dāng)前的困局既是市場(chǎng)調(diào)整的一個(gè)縮影，也反映了其長(zhǎng)期戰(zhàn)略的一些挑戰(zhàn)。

在行業(yè)深度調(diào)整期，找到新的突破點(diǎn)，或許是偉星房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)夢(mèng)的關(guān)鍵。

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