近十年時(shí)間，佳兆業(yè)就經(jīng)歷了兩次大型危機(jī)。

第一次是2014年，佳兆業(yè)深圳的多套房源被鎖定停售，創(chuàng)始人郭英成深陷反腐風(fēng)暴，為求自保長(zhǎng)居香港。

那時(shí)候的佳兆業(yè)風(fēng)雨招搖，現(xiàn)金流迅速枯竭，觸發(fā)連環(huán)債務(wù)違約，離賣身只有一步之遙。

2021年，佳兆業(yè)再度遭遇債務(wù)危機(jī)，此后進(jìn)入長(zhǎng)期違約狀態(tài)，期間郭英成一直都沒有返回內(nèi)地。

然而，最近有消息稱，郭英成從香港返回內(nèi)地已有數(shù)月。

郭英成選擇返回內(nèi)地，目的是為了爭(zhēng)取監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)其公司境外債務(wù)重組計(jì)劃的批準(zhǔn)。

離開近十年，董事長(zhǎng)的回歸能否帶領(lǐng)佳兆業(yè)走出債務(wù)困境？

01

地產(chǎn)不死鳥

佳兆業(yè)起源可追溯至1999年，由郭氏家族三兄弟——郭俊偉、郭英成、郭英智創(chuàng)辦，郭英成擔(dān)任董事會(huì)主席。

佳兆業(yè)成立后，專注于再開發(fā)的細(xì)分賽道，瞄準(zhǔn)爛尾樓、舊改等棘手項(xiàng)目，也被稱為廣東舊改大王。

2009年佳兆業(yè)成功登陸港交所，彼時(shí)風(fēng)光無(wú)限，上市后幾年間佳兆業(yè)便實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)規(guī)模的翻倍增長(zhǎng)，成為地產(chǎn)界的黑馬。

然而，2014年的一樁反腐案讓佳兆業(yè)引發(fā)美元債違約、停牌等危機(jī)，郭英成本人也選擇離開深圳，前往香港。

此后，郭英成通過借款、股票投資、基金及債券等多種方式援助佳兆業(yè)超百億元，除此之外，多家銀行也紛紛援馳佳兆業(yè)，這才完成債務(wù)重組。

佳兆業(yè)轉(zhuǎn)危為安后，日常經(jīng)營(yíng)逐漸恢復(fù)，因此佳兆業(yè)也就有了地產(chǎn)“不死鳥”之稱。

2017年，停牌2年零1個(gè)月的佳兆業(yè)正式復(fù)牌，郭英成還為佳兆業(yè)定下了“2017年突破400億、3年突破千億”的銷售目標(biāo)。

之后，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，佳兆業(yè)再度爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，公司于2022年4月1日再次停牌，直到一年后的2023年3月9日才迎來(lái)復(fù)牌。

然而，復(fù)牌至今佳兆業(yè)集團(tuán)的業(yè)績(jī)未有明顯起色，2023年的營(yíng)業(yè)收入約為261.6億元，同比增長(zhǎng)3%；但虧損了約197億元，較2022年增加了51.4%，；歸母凈虧損約為199.3億元。

按照年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債比率為2064.1%，現(xiàn)金短債比為0.01倍，剔除合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債比率為97%，處于紅檔。

佳兆業(yè)目前的情況仍難言樂觀。

02

債務(wù)重組艱難

對(duì)于佳兆業(yè)而言，債務(wù)重組也是一大難點(diǎn)。

2023年10月，佳兆業(yè)交出了債務(wù)重組方案，分為境內(nèi)和境外兩大部分，境內(nèi)債務(wù)重組相對(duì)順利，境外債務(wù)重組則遇到了較多阻力。

郭英成此次的回歸可能會(huì)推動(dòng)重組向前發(fā)展，也可能意味著佳兆業(yè)債務(wù)重組已經(jīng)取得了一定進(jìn)展。

不過債務(wù)重組還未落定，擺在佳兆業(yè)面前的又一大難題，是被債權(quán)人申請(qǐng)清盤。

佳兆業(yè)最早被呈請(qǐng)清盤是在2023年7月，此后清盤呈請(qǐng)的聆訊時(shí)間，被多次延期。

今年6月24日，佳兆業(yè)發(fā)布清盤呈請(qǐng)聆訊延期公告稱，呈請(qǐng)的聆訊已進(jìn)一步延后至8月12日。

目前，佳兆業(yè)仍面臨巨大的債務(wù)壓力，截至2023年末其流動(dòng)負(fù)債總額2056.4億元，其中借款達(dá)1170.5億元；而公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅9.95億元。

佳兆業(yè)仍在積極“自救”，通過全方位整合資源，持續(xù)盤活核心資產(chǎn)，走出一條“民營(yíng)房企+AMC+地產(chǎn)國(guó)企”的發(fā)展新路徑。

2023年，佳兆業(yè)集團(tuán)在多個(gè)城市累計(jì)交付61個(gè)項(xiàng)目、約4.6萬(wàn)套房源，超額完成全年交付目標(biāo)。

03

接管物業(yè)公司

在地產(chǎn)開發(fā)不景氣的當(dāng)下，郭英成也將目光投向物業(yè)，公司高層開始紛紛讓位。

4月16日，佳兆業(yè)旗下的物業(yè)上市公司佳兆業(yè)美好公告稱，謝斌鴻辭去執(zhí)行董事一職，同日，郭英成被任命為新的執(zhí)行董事，這也是他首次進(jìn)入佳兆業(yè)美好董事會(huì)。

5月20日，佳兆業(yè)美好宣布郭英成正式出任董事會(huì)主席及提名委員會(huì)主席職務(wù)。

原主席廖傳強(qiáng)接替牟朝輝成為新的行政總裁，而牟朝輝則辭任行政總裁，保留執(zhí)行董事一職。

在佳兆業(yè)爆雷之前，佳兆業(yè)美好主管事務(wù)的是廖傳強(qiáng)和郭英成的女兒郭曉亭，不過在2021年底，郭曉亭辭去了在佳兆業(yè)美好的職位。

2023年7月，郭英成的兒子郭曉群獲任佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事，不到一年時(shí)間，郭英成也親自掛帥。一邊是二代的回歸，一邊是創(chuàng)始人的入局，對(duì)物業(yè)行業(yè)的看重不言而喻。

2023年，佳兆業(yè)美好營(yíng)業(yè)收入為17.94億元，同比增長(zhǎng)0.6%；毛利錄得4.81億元，同比增長(zhǎng)2.2%；毛利率增加至26.83%。

然而，受地產(chǎn)下行的影響，佳兆業(yè)利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，2023年歸母凈虧損約4.5億元。

立足于此，郭英成需要進(jìn)一步明確了佳兆業(yè)美好未來(lái)的戰(zhàn)略部署，為佳兆業(yè)美好的未來(lái)發(fā)展開辟新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

結(jié)語(yǔ)

佳兆業(yè)有著地產(chǎn)“不死鳥”之稱，是國(guó)內(nèi)首位美元債違約的房企，也是此輪一眾出險(xiǎn)房企中首位復(fù)牌者。

郭英成的歸來(lái)，能否帶領(lǐng)佳兆業(yè)債務(wù)重組成功，重振旗鼓，市場(chǎng)正也在期盼著結(jié)果。

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