01

數(shù)據(jù)顯示，2024年國(guó)慶長(zhǎng)假北京樓市成交量創(chuàng)近年來(lái)同期最高點(diǎn)，其中新建住宅同比上漲超過(guò)200%，二手房上漲超過(guò)150%。

新政以來(lái)，新建住宅累計(jì)認(rèn)購(gòu)接近2000套，同比2023國(guó)慶長(zhǎng)假約600套的成交上漲近3倍；二手房實(shí)際成交達(dá)到5500套左右，同比上漲幅度超175%。

同時(shí)假期掛牌量大降5000多套，賣(mài)方信心大幅回升，開(kāi)發(fā)商收回福利，二手房業(yè)主收回議價(jià)空間。那么北京房子什么時(shí)候買(mǎi)？買(mǎi)哪里？買(mǎi)什么樣的房子？

下面通盤(pán)講述。

02

北京是我定居的城市，但我基本半年時(shí)間都在南方生活，因?yàn)楸本┑臍夂蚝涂諝庥袝r(shí)候很不友好，而且缺乏煙火氣，少了很多樂(lè)趣。

但這絲毫不影響北京的底層價(jià)值和在全國(guó)高凈值人群心中的定位。換句話(huà)說(shuō)，北京就是用來(lái)賺錢(qián)的。

尤其在口罩周期之后，北京外來(lái)人口凈流入量非常龐大，因?yàn)楫?dāng)初回到低能級(jí)城市的年輕人，再一次發(fā)現(xiàn)，雖然在北京過(guò)得比較苦，啥都貴，但起碼可以找到能賺錢(qián)的工作，而其他地方，找不到工作，但也不便宜。

有人說(shuō)，北京人口這些年是流出的狀態(tài)啊，這是不對(duì)的。其實(shí)當(dāng)年北京做非首都功能疏解，就是在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)。

放眼全球任何一個(gè)大都市，基本不會(huì)把大型批發(fā)市場(chǎng)和重工業(yè)的廠子放在城市當(dāng)中，城市越發(fā)達(dá)，高溢價(jià)的服務(wù)業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)越繁榮，而之前打基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)，基本都要疏解到更低能級(jí)、更便宜的地方，重新發(fā)揮作用。

所以說(shuō)北京這些年成功完成了產(chǎn)業(yè)的升級(jí)優(yōu)化，同時(shí)10年內(nèi)至少疏解掉產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群120萬(wàn)多萬(wàn)人，但也引入了更多高學(xué)歷的年輕人，遠(yuǎn)不止120多萬(wàn)人。

舉一個(gè)數(shù)據(jù)，2023年，北京城鄉(xiāng)居民用電是334.6億千瓦時(shí)，年末共有燃?xì)饧彝ビ脩?hù)994.2萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng)2.1%；其中天然氣家庭用戶(hù)780.5萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng)3.6%。

北京2017年，全年城鄉(xiāng)居民生活用電218億千瓦時(shí)，年末共有燃?xì)饧彝ビ脩?hù)945萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng)4.9%；其中天然氣家庭用戶(hù)645萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng)7.8%。

為什么花這么大的篇幅講這個(gè)問(wèn)題？

其實(shí)人口的流動(dòng)，證明了城市產(chǎn)業(yè)強(qiáng)度，更表達(dá)了房?jī)r(jià)的預(yù)期。而高質(zhì)量人口的涌入，決定了房?jī)r(jià)的可持續(xù)性和確定性。

其次還有一個(gè)很重要的指標(biāo)是，2023年12月末，北京的資金總量是24.64萬(wàn)億，同比大增12.7%，居于四大一線城市之首，資金流入量超過(guò)號(hào)稱(chēng)國(guó)際金融中心的上海。

這意味著，全國(guó)最有價(jià)值的企業(yè)和高凈值人群這些年都在北京匯集，這是非常重要的信號(hào)。

03

人口、資金和產(chǎn)業(yè)，北京都是比較穩(wěn)健的一方，這也是北京的底氣所在。這也支撐了，即使在口罩+調(diào)控周期中，依然在2021年和2023年都跑出了可觀的行情趨勢(shì)。

但在2023年底，黑天鵝再現(xiàn)，那段時(shí)間賺錢(qián)預(yù)期極致悲觀，以及美聯(lián)儲(chǔ)加息，讓高凈值人群產(chǎn)生了嚴(yán)重的分歧，大規(guī)模資金被抽離市場(chǎng)。

再加上北京房產(chǎn)貨值較大，背后都是財(cái)富高敏人群，所以險(xiǎn)些出現(xiàn)踩踏行情，北京樓市出現(xiàn)急速下跌趨勢(shì)。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年9月，北京二手房成交價(jià)已經(jīng)跌回至4.93萬(wàn)/平米，夢(mèng)回2016年7月水平。

但事實(shí)上，從5月之后，北京的成交量就已經(jīng)穩(wěn)住了，基本都在1.3萬(wàn)套-1.5萬(wàn)套之間徘徊。

價(jià)跌，說(shuō)明預(yù)期不夠，市場(chǎng)由買(mǎi)方主導(dǎo)，但量穩(wěn)，說(shuō)明流動(dòng)性健康，真實(shí)需求在持續(xù)性釋放。

這樣的市場(chǎng)，只需要抬升預(yù)期，成交量就會(huì)加速反彈，馬上反應(yīng)到價(jià)格上，所以我在7月曾寫(xiě)文章，告訴大家，北京價(jià)值穩(wěn)了，而且出現(xiàn)了超跌價(jià)值，現(xiàn)在要積極上車(chē)，而且當(dāng)賣(mài)方還沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)的時(shí)候，還有更大的議價(jià)空間！

當(dāng)初看懂了這句話(huà)的人，其實(shí)對(duì)國(guó)慶假期北京的行情，并不會(huì)驚訝。

接下來(lái)你去買(mǎi)房，砍價(jià)空間會(huì)越來(lái)越窄，而且隨著需求進(jìn)一步釋放，房?jī)r(jià)預(yù)期還會(huì)持續(xù)抬升，不出意外，今年北京會(huì)出現(xiàn)翹尾行情，而明年的3月，才會(huì)迎來(lái)真正的漲勢(shì)。

很多人賣(mài)房也為了置換，所以他們還要快一些賣(mài)掉，把未來(lái)置換的房子漲價(jià)，所以想在北京買(mǎi)房的，要加快準(zhǔn)備，跑步入場(chǎng)，趕在明年小陽(yáng)春之前，千萬(wàn)不要等房?jī)r(jià)漲起來(lái)再接盤(pán)。

04

關(guān)于買(mǎi)房哪里，我根據(jù)這幾年板塊的抗跌性，寫(xiě)到下面：

1、東西城，這兩個(gè)依然以學(xué)區(qū)為主，北京學(xué)區(qū)房未來(lái)不會(huì)大漲，但東西海的牛小學(xué)區(qū)房，一定是持穩(wěn)的。

2、我個(gè)人建議，如果有特別的學(xué)區(qū)需求，最好買(mǎi)學(xué)區(qū)的占坑房，不要太考慮房子的居住屬性，學(xué)區(qū)房只是一個(gè)工具，只不會(huì)未來(lái)喪失了更多的金融投資屬性。

3、海淀一直是我最看好的區(qū)域，雖然我住在朝陽(yáng)，但不得不承認(rèn)這些年，海淀經(jīng)濟(jì)甩開(kāi)了朝陽(yáng)好幾條街，因?yàn)楹５硎钱a(chǎn)業(yè)和學(xué)區(qū)雙強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)溢價(jià)消化了學(xué)區(qū)溢價(jià)，高流動(dòng)性支撐下，房?jī)r(jià)升值預(yù)期是最足的。

4、這意味著，海淀的學(xué)區(qū)房增值型和功能性甚至要強(qiáng)于東西城，其次要緊靠產(chǎn)業(yè)區(qū)，比如西北旺、永豐和西二旗。最后預(yù)算不夠的，可以去清河、西三旗和馬連洼。

5、朝陽(yáng)雖然不敵海淀，但依舊是北京的核心改善集中地。首先價(jià)值最高的是太陽(yáng)宮，有學(xué)區(qū)和產(chǎn)業(yè)支撐。其次望京，產(chǎn)業(yè)商業(yè)教育自成一體；新北苑，承接望京外溢；奧森和朝青，改善板塊；常營(yíng)、雙井，適合資金量不夠的優(yōu)質(zhì)備選；東壩，餅王，未來(lái)預(yù)期可能要超越望京，但持有時(shí)間起碼在10年以上。

6、豐臺(tái)，非?？春名悵砂鍓K，商務(wù)區(qū)發(fā)展很好，其次是豐臺(tái)科技園，人氣很旺，南城產(chǎn)業(yè)核心地帶，最后是玉泉營(yíng)和新宮可以選擇。

7、昌平，是北京最牛郊區(qū)，本質(zhì)是在買(mǎi)和海淀的價(jià)差+距離。最看好朱辛莊，靠近海淀、兩條地鐵、自有產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵是新。其次是龍域和東小口、二拔子、回龍觀都處于第一梯隊(duì)?；佚堄^雖然位置好，更新優(yōu)化了很多，但當(dāng)初規(guī)劃一般，略顯中庸，未來(lái)升值天花板有限，不過(guò)也適合剛需自住購(gòu)買(mǎi)，配套便利。第二梯隊(duì)是天通苑和未來(lái)科學(xué)城。第三梯隊(duì)是北七家、沙河?xùn)|、昌平城區(qū)。第四梯隊(duì)是南邵、昌平城區(qū)和沙河西。

8、大興，產(chǎn)業(yè)能力較弱，房產(chǎn)升值有限，適合剛需，圍繞著地鐵和次新房去買(mǎi)，預(yù)算可以去看西紅門(mén)高米店板塊，預(yù)算不夠去看棗園黃村板塊。

9、石景山，價(jià)值也圍繞著海淀，學(xué)區(qū)選魯谷，次新選擇古城，圍繞著一號(hào)線和六號(hào)線做價(jià)值配置。

10、通州，運(yùn)河三角區(qū)。但因?yàn)樾郯残聟^(qū)的出現(xiàn)，價(jià)值被大幅抽離，升值屬性偏弱。

11、房山，首選長(zhǎng)陽(yáng)。

12、順義，沿著15號(hào)線買(mǎi)，越靠近朝陽(yáng)越好。

13、北京買(mǎi)房一定要圍繞著產(chǎn)業(yè)、地鐵、學(xué)區(qū)、商業(yè)，這決定了房子的基礎(chǔ)流動(dòng)性，而升值就要靠產(chǎn)品和周邊的環(huán)境，這個(gè)具體還要看預(yù)算。

14、北京老房子，尤其是老破小，未來(lái)基本不會(huì)漲了，更多是自住功能，但現(xiàn)階段買(mǎi)了絕對(duì)不會(huì)虧錢(qián)，這波周期基本把之前積累的泡沫都擠干凈了，而且老破小的租金收益率還不錯(cuò)，現(xiàn)在買(mǎi)比較放心。

15、有升值預(yù)期的是地段不錯(cuò)，配套在發(fā)展的新房或者次新房，這個(gè)源于主要購(gòu)買(mǎi)力未來(lái)的價(jià)值取向，但相對(duì)也是有門(mén)檻的，需要有比較不錯(cuò)的現(xiàn)金流才能支撐起來(lái)。

16、北京跟其他城市不一樣，財(cái)政充裕，板塊價(jià)值兌現(xiàn)較強(qiáng)，在人口持續(xù)流動(dòng)的正周期內(nèi)，未來(lái)大餅也會(huì)慢慢兌現(xiàn)，需要時(shí)間。

17、反而北京向內(nèi)發(fā)展，郊區(qū)很多房子的價(jià)格在2-3萬(wàn)左右，再加上北京買(mǎi)房限購(gòu)的放松，這基本對(duì)外圍區(qū)域的房?jī)r(jià)是致命的打擊，北京真正做到了虹吸大半個(gè)北方的效力。

18、好地段的新房要及早下手，行情反彈，主力人群下手速度很快。

19、郊區(qū)不買(mǎi)老破小，因?yàn)槲磥?lái)有保障性住房的沖擊，價(jià)值薄弱，甚至新房角度，也盡量不選純剛需。

20、北京房?jī)r(jià)上漲，每一輪周期都存在板塊輪動(dòng)效應(yīng)，先漲城區(qū)后漲郊區(qū)，先漲改善后漲剛需，先漲地鐵后漲非地鐵。

21、在北京不要太在乎租售比，房?jī)r(jià)漲起來(lái)，租售比只是九牛一毛。

22、在自己能力范圍內(nèi)，盡可能買(mǎi)最貴的房子，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)充分回落，價(jià)值是跌出來(lái)的，好房子一定被暗自標(biāo)注了價(jià)格。

23、別墅雖好，但輕易不買(mǎi)，流動(dòng)性太差。

24、不要在新房和新板塊買(mǎi)老房子，不然會(huì)被踩踏，一文不值。

25、去看房的時(shí)候，一定要問(wèn)清楚這幾年的“價(jià)格走線”，搞清楚為什么漲、為什么跌，好盤(pán)冷市抗跌，熱市易漲，價(jià)格已被暗中標(biāo)注。

篇幅有限，今天先講到這里，想把北京講透可能一本書(shū)都不夠，所以更多是每個(gè)人帶著自己的問(wèn)題，尋找準(zhǔn)確的答案。

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