剛開(kāi)年，深圳樓市有兩個(gè)熱炒的新聞，一個(gè)是高層開(kāi)會(huì)稱推動(dòng)房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)增長(zhǎng)。

另外一個(gè)就是媒體熱炒的深圳樓市的深V反彈。我們知識(shí)星球里也有人在問(wèn)。

我們依次來(lái)說(shuō)明。

第一個(gè)，有關(guān)深圳開(kāi)會(huì)，推動(dòng)房地產(chǎn)投資恢復(fù)增長(zhǎng)這件事，很多自媒體把其解讀為高層態(tài)度發(fā)生了變化。把止跌回穩(wěn)變?yōu)榱酥沟厣?br/>

這個(gè)就是混淆視聽(tīng)了。

因?yàn)橹沟胤€(wěn)，說(shuō)的是房地產(chǎn)終端市場(chǎng)，也就是我們居民在市場(chǎng)上購(gòu)買一手房二手房這種。

但房地產(chǎn)投資指的并不是這個(gè)市場(chǎng)。而是指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。這些都是在統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上公布的。

其具體含義為：全部用于房屋建設(shè)工程、土地開(kāi)發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)等的投資。

這個(gè)指標(biāo)，我們?cè)谕顿Y股市的房地產(chǎn)板塊時(shí)，經(jīng)常會(huì)參考，所以比較熟悉。

但即使你不知道這個(gè)指標(biāo)，也能明白深圳所說(shuō)的推動(dòng)房地產(chǎn)投資恢復(fù)增長(zhǎng)，絕不可能指的是炒房客或散戶的房產(chǎn)投資。因?yàn)檫@根本沒(méi)法統(tǒng)計(jì)，一個(gè)人在市場(chǎng)上買房，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上是沒(méi)辦法知道他到底是自住還是投資的。而會(huì)議上所說(shuō)的恢復(fù)增長(zhǎng)，那就一定是可統(tǒng)計(jì)，可衡量，可以計(jì)算同比增速的。

所以，很多自媒體熱炒這個(gè)，說(shuō)高層態(tài)度發(fā)生了變化，本質(zhì)是偷換概念。

然后我們?cè)僬f(shuō)第二個(gè)，深圳樓市的深V反彈，這個(gè)是來(lái)自一些媒體的報(bào)道。

這里說(shuō)的深圳成交量創(chuàng)4年新高，指的是2024年全年成交量和過(guò)去相比。但我們作為搏殺在樓市股市第一線的投資者都知道，數(shù)據(jù)，一定要看最新的。

就比如在股市，業(yè)績(jī)一定是看最新季度的同比增速，而不是看全年的。

甚至，我們還會(huì)更加挖掘數(shù)據(jù)的時(shí)效性，有快報(bào)就不去等待正式報(bào)，有預(yù)報(bào)就不去等待快報(bào)，如果有單月銷售額，甚至合同之類，那就是更領(lǐng)先的信息。

天下武功，唯快不破！

那么，對(duì)于樓市，我們的跟蹤方法也是月維度，甚至是周維度。在成交數(shù)據(jù)上，支付定金在網(wǎng)簽過(guò)戶之前，網(wǎng)簽過(guò)戶又在發(fā)放貸款之前。所以最領(lǐng)先的指標(biāo)就是以支付定金的時(shí)間點(diǎn)來(lái)計(jì)算的成交量。

支付定金的成交量，只有貝殼有數(shù)據(jù)公開(kāi)，那么深圳樓市的貝殼月成交量走勢(shì)是怎樣的。我們來(lái)看一看。

9月底提出止跌回穩(wěn)，接下來(lái)的成交量依次是：

10月 2703套（全年峰值）

11月 2127套

12月 1714套

1月 829套

所以，盡管10~12月拉升了2024的全年成交，并創(chuàng)下4年新高，但趨勢(shì)卻是一路向下，而并非逐漸走高，1月的成交量已經(jīng)回落到了止跌回穩(wěn)口號(hào)之前（也有春節(jié)因素）。

所以，后市怎么走，還需觀察小陽(yáng)春的數(shù)據(jù)。在這里，對(duì)于樓市小陽(yáng)春，我們是有一些前瞻指標(biāo)的，這個(gè)我在去年小陽(yáng)春之前寫(xiě)過(guò)文章，并提前預(yù)測(cè)了去年小陽(yáng)春的低迷（點(diǎn)擊：）。

這個(gè)前瞻指標(biāo)就是活期和定期存款增速，原理是：

如果小陽(yáng)春之前，大家有買房打算，就會(huì)開(kāi)始匯集活期存款，當(dāng)作買房首付，所以活期存款增速會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)定期存款增速。但如果大家買房意愿低迷，沒(méi)有為買房而準(zhǔn)備的大額支出，就更愿意把資金存為定期。此時(shí)定期存款增速就會(huì)更高。我們看下圖：

比較上圖的2023和2016，很明顯可以看到，2023年底的活期存款增速僅1.66%，而定期存款增速卻高達(dá)19.54%；而2016年，這兩個(gè)數(shù)字是剛好反過(guò)來(lái)的。所以我們?cè)谌ツ瓿酰崆邦A(yù)測(cè)了去年小陽(yáng)春的低迷。

大家可用同樣的方法統(tǒng)計(jì)下2024年底的定期和活期存款增速（對(duì)于知識(shí)星球的同學(xué)，我在本周末會(huì)在星球發(fā)布這個(gè)數(shù)據(jù)），來(lái)預(yù)測(cè)下今年的小陽(yáng)春。

綜上，對(duì)于樓市接下來(lái)的走勢(shì)，我們還需小陽(yáng)春的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)一步確認(rèn)。

那么，對(duì)于經(jīng)濟(jì)基本面，我是不是不看好呢？

不是！

相反，我對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面還是有信心的，我在年后開(kāi)工第一天，表達(dá)了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心（點(diǎn)擊：），主要表達(dá)了兩個(gè)方面。

1 2025年全年，人民幣兌一籃子貨幣（歐元日元英鎊）的匯率會(huì)維持基本穩(wěn)定，大家要跌一起跌，要漲一起漲。

2 DeepSeek會(huì)導(dǎo)致部分資金開(kāi)始押注中國(guó)科技股。

盡管我發(fā)文當(dāng)天股市是下跌，但在接下來(lái)兩天，確實(shí)有資金開(kāi)始押注科技股，開(kāi)始導(dǎo)致港股（特別是科技類的恒生科技指數(shù)）和A股的上漲。

當(dāng)然，這種上漲并非基于業(yè)績(jī)基本面，而是僅來(lái)自于預(yù)期的押注，漲得也不是業(yè)績(jī)而是估值。

接下來(lái)，我們可以關(guān)注下周即將發(fā)布的1月份的社融和貸款數(shù)據(jù)。當(dāng)然，這份實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)我沒(méi)辦法在公眾號(hào)文章里解讀（不然文章就沒(méi)了）。數(shù)據(jù)我會(huì)在知識(shí)星球做解讀。

對(duì)于公眾號(hào)的讀者，大家可以關(guān)注下數(shù)據(jù)的發(fā)布時(shí)間，如果是下周的周中發(fā)布，那么數(shù)據(jù)就還不錯(cuò)，如果是周五股市收盤(pán)后公布，那么就要引起注意了。

后記：

綜上所述，對(duì)于樓市，不用理會(huì)各種自媒體的炒作，我們獨(dú)立跟蹤小陽(yáng)春的數(shù)據(jù)，做獨(dú)立判斷就好。

對(duì)于知識(shí)星球的同學(xué)，我周末會(huì)發(fā)布各大城市的指示居民杠桿變化的貸款增速數(shù)據(jù)，以及指示小陽(yáng)春行情前瞻指標(biāo)的活期和定期存款增速數(shù)據(jù)。

對(duì)于公眾號(hào)的讀者，可以自行在地方統(tǒng)計(jì)局和央行網(wǎng)站，獲取這兩份數(shù)據(jù)并計(jì)算得出結(jié)果。邏輯都寫(xiě)在本文中了。

總體看去年其實(shí)并沒(méi)有翹尾，接下去樓市并不是太樂(lè)觀，但最終我們還是以數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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