2025年1月17日，黃奇帆在“2025中國房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇”上發(fā)表了自己對(duì)未來樓市的看法，我把幾個(gè)比較重要的觀點(diǎn)整理出來了，大家看一下：

1，在黃奇帆來看，當(dāng)下樓市的調(diào)整情況仍然比較嚴(yán)峻，從2021年到2024年，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了重大調(diào)整，房地產(chǎn)建筑面積從2020年的22億平方米到2024年約6億多平方米，跌了65%左右；2020年一手房銷售面積約18億平方米，2024年約5億平方米，跌了60%多；2020年全國土地批租8.7萬億人民幣，2024年預(yù)計(jì)3萬億左右；房?jī)r(jià)總體到2024年11月跟2020年相比，跌了40%；房地產(chǎn)占金融系統(tǒng)貸款融資比例雖仍較高，但老百姓的按揭貸款和開發(fā)商的融資能力與2020年相比都減少了50%左右。

2，在黃奇帆來看，中國的房地產(chǎn)和美國、日本的房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，中國的房地產(chǎn)沒有美國次貸危機(jī)的基因，中國政府從未允許零首付，也未將不良債務(wù)打包發(fā)高杠桿債券。另外，與日本房地產(chǎn)泡沫也不同，日本房地產(chǎn)泡沫與金融系統(tǒng)泡沫崩盤、日元升值貶值等國際金融因素相關(guān)，而中國戶籍人口城市化率才48%，有足夠的循環(huán)空間化解當(dāng)前房地產(chǎn)的問題。

3，在黃奇帆看來，未來政府可能會(huì)拿出幾萬億，甚至十幾萬億來收購當(dāng)前房地產(chǎn)的庫存，如果收購20多億平方米庫存，就能為2億城市居民提供廉租房、保障性住房等保障，而且老百姓會(huì)非常樂意購買政府為此發(fā)行的債券，因?yàn)榭梢垣@得比較豐厚的回報(bào)，這樣的話，既能保證市場(chǎng)增加收益、政府提升保障能力，也能為開發(fā)商去庫存提供有力支持，可謂是一舉三得。

4，在黃奇帆看來，2025年起，房企的負(fù)債率將會(huì)得到合理下降，全世界房產(chǎn)商的負(fù)債率一般不超過50%，中國這一輪調(diào)整后，開發(fā)商負(fù)債率會(huì)從80%到90%，降到50%左右。

以上，就是2025年1月17日，黃奇帆在“2025中國房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇”上發(fā)表的自己對(duì)未來樓市的看法，我只是整理了幾個(gè)比較重要的觀點(diǎn)，感興趣的朋友可以找一下原視頻來看看，非常實(shí)用。

黃奇帆對(duì)未來樓市的這番表態(tài)，我看了十幾遍，不夸張地說，讓我對(duì)未來樓市的走向清晰了不少，也更加堅(jiān)定了我對(duì)樓市走向的2個(gè)判斷，今天就和大家好好聊聊，別再誤判了！

先說第一個(gè)判斷，個(gè)人認(rèn)為，2025年起，樓市可能不會(huì)再像過去那樣瘋漲了。回望過去二十多年，國內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2000年前后，全國的平均房?jī)r(jià)還不足2000元一平，但到了現(xiàn)在，全國的平均房?jī)r(jià)早已突破萬元大關(guān)，漲幅大約是5倍左右，像是一些人口集中，產(chǎn)業(yè)集聚的核心城市，房?jī)r(jià)漲幅更是達(dá)到了10～20倍，普通人買房的難度明顯增加。

我有個(gè)親戚，前幾年看著身邊的人買房都賺錢了，自己也想抓住這波紅利，于是，咬牙把家里的全部積蓄都拿了出來，還借了不少錢，買了兩套房子，想著等房?jī)r(jià)漲一漲，轉(zhuǎn)手一賣，就能大賺一筆，結(jié)果，這幾年房?jī)r(jià)不僅沒漲，反而還跌了不少，現(xiàn)在賣，沒利潤(rùn)空間，再算上房貸利息，根本就不劃算，只能把房子擱在那兒，耐心等待，除此之外，也沒有其它更好的辦法了。

借著我親戚買房的這個(gè)例子，我來談?wù)劄槭裁捶績(jī)r(jià)不會(huì)再瘋漲了？首先，現(xiàn)在的人口結(jié)構(gòu)在變，以前是人口紅利期，大量的人口都往城里走，房子的需求大，價(jià)格自然就越來越高！可現(xiàn)在呢？新生兒數(shù)量在減少，老齡化也在不斷加劇，需要買房的年輕人越來越少。

其次，當(dāng)下國家的調(diào)控政策也是為了讓樓市更加平穩(wěn)健康地發(fā)展。比如“房住不炒”，可不僅僅是一句口號(hào)，過去出臺(tái)各種限購、限貸政策，是為了不讓投機(jī)炒房的人把房?jī)r(jià)哄抬上去，現(xiàn)在取消，目的也是一樣。

最后，市場(chǎng)的供應(yīng)量和庫存量也決定了未來房?jī)r(jià)缺乏大幅上漲的市場(chǎng)基礎(chǔ)。從2021年到2024年，國內(nèi)的房地產(chǎn)建筑面積、一手房銷售量等指標(biāo)大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)從過去的大規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向理性收縮，市場(chǎng)供應(yīng)逐漸與需求相匹配，不會(huì)出現(xiàn)大量過剩或過度短缺的情況。

另外，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在一定的庫存壓力，如果庫存不能有效去化，開發(fā)商為了回籠資金，大概率會(huì)采取合理定價(jià)策略，簡(jiǎn)單來說，就是以價(jià)換量，同時(shí)，政府可能會(huì)采取收儲(chǔ)等方式來化解庫存，穩(wěn)定市場(chǎng)，這也會(huì)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲。

所以說，房?jī)r(jià)要想再和過去那樣一年翻一番，是不現(xiàn)實(shí)的，我們要認(rèn)清這個(gè)形勢(shì)，別再盲目追求靠買房一夜暴富了。

再說第二個(gè)判斷，就是品質(zhì)好的房子會(huì)越來越吃香。買東西都會(huì)考慮質(zhì)量，房子也一樣。我有個(gè)朋友，之前買房子圖價(jià)格便宜，買了個(gè)位置偏，而且小區(qū)環(huán)境、質(zhì)量都一般的房子，結(jié)果住進(jìn)去沒兩年，各種問題就出現(xiàn)了，不是下水道堵了，就是墻皮掉了，越住越糟心。

現(xiàn)在大家的生活水平提高了，對(duì)居住的要求也提高了，那些品質(zhì)好的樓盤，比如配套設(shè)施齊全，周邊有好學(xué)校、好醫(yī)院，小區(qū)綠化率高，物業(yè)服務(wù)周到的房子，就算價(jià)格高一點(diǎn)，也是不愁賣的。

就像我家附近新蓋的一個(gè)小區(qū)，里面有健身房、兒童游樂區(qū)，還有專門的老人活動(dòng)中心，安保措施也非常到位，雖然房?jī)r(jià)相比周邊其他小區(qū)貴了些，但是開盤沒多久就賣出去了一大半。

可以預(yù)見的是，未來，人們買房不再只是為了單純找個(gè)地方遮風(fēng)擋雨的地方，而是會(huì)追求一種舒適、便捷、高品質(zhì)的生活方式，所以，開發(fā)商們也要明白，只蓋房子是不行的，要用心打造好房子，提高房子的品質(zhì)，只有這樣，才能在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力。

總之，聽了黃奇帆對(duì)未來樓市的看法，再結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)的變化，我更堅(jiān)定了我對(duì)未來樓市走向的這兩個(gè)判斷，大家別再誤判了！要根據(jù)實(shí)際情況，認(rèn)真規(guī)劃自己的買房或者賣房計(jì)劃，誰的錢也不是大風(fēng)刮來的，要讓掙來的錢都花在刀刃上，住上舒心的房子，最好也能讓自己的實(shí)現(xiàn)財(cái)富的躍升。對(duì)此，你怎么看？