CBD的誘惑，又一次成了擺在濟(jì)南開(kāi)發(fā)商面前的選擇題。

2025年開(kāi)年真正意義上的重磅土拍，濟(jì)南推出了CBD西A-1地塊，如果這個(gè)地塊順利成交，憑借1.5萬(wàn)/平的起拍價(jià)，大概率是2025年地王級(jí)別。

地塊位于歷下區(qū)解放東路以北，茂陵山路以西，占地面積37271平，容積率2.9，建筑面積約10.8萬(wàn)平。

在2024年11月土拍終止后，歸來(lái)依舊2.9容積率，1.5萬(wàn)/平起拍樓面價(jià)，不得不說(shuō)，CBD西真把大咖身份拿捏得死死地。

如果土拍順利，這將是2025年改善市場(chǎng)的王炸級(jí)選項(xiàng)，值得購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注。

先看自身，

這是CBD西土地面積最大的地塊。

畢竟在CBD附近的諸多選擇中，A-1地塊占地面積是歷下城發(fā)A-4地塊（占地面積5247㎡）的近7倍，是保利金茂瑯譽(yù)（占地面積11639㎡）、云頂1號(hào)二期（占地面積約1.1，1.2萬(wàn)㎡）的3倍。

占地面積大，意味著有足夠的空間做高水準(zhǔn)的園林、會(huì)所呈現(xiàn)，對(duì)于看重品質(zhì)的改善來(lái)說(shuō)，這顯然十分重要。

這也是CBD西片區(qū)附近山景最好的地塊之一。

窗外的風(fēng)景，一向是豪宅最好的裝飾品。保利金茂瑯譽(yù)窗外是二環(huán)高架、老舊小區(qū)；難得擁有山景資源的雁棲臺(tái)卻回遷房眾多。A-1地塊東側(cè)就是茂嶺山，山景資源可謂難得優(yōu)勢(shì)。

不利條件也很少，沒(méi)有高架橋的干擾、回遷房的限制，僅僅需要建設(shè)幼兒園、社區(qū)養(yǎng)老中心等常規(guī)配置。

聽(tīng)起來(lái)很值得開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者們發(fā)起全面沖鋒的項(xiàng)目，但這么好的地塊，還要中止再回爐重造，必然是有原因的。

面對(duì)2.9的高容積率，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越謹(jǐn)慎了。

現(xiàn)在購(gòu)房者顯然越來(lái)越看重低密，容積率2.3的濟(jì)高鳳凰路壹號(hào)院一路熱銷(xiāo)就是個(gè)典型。高容積率產(chǎn)品，未來(lái)的去化壓力不容小覷。

面對(duì)1.5萬(wàn)/㎡的起拍樓面價(jià)，開(kāi)發(fā)商的熱情還有嗎？

保利金茂瑯譽(yù)成交樓面價(jià)是14059元/㎡，A-1地塊起拍樓面價(jià)都要貴上941元/㎡。拿地后，賣(mài)多少錢(qián)才能保證利潤(rùn)？

目前保利金茂瑯譽(yù)，在價(jià)格上已經(jīng)屬于市場(chǎng)塔尖級(jí)別：

2.9容積率，規(guī)劃3棟17層小高層，一棟26層高層，現(xiàn)在125/143平（三室兩廳兩衛(wèi)）高層產(chǎn)品售價(jià)在3萬(wàn)/平左右，143平（四室兩廳兩衛(wèi)）小高層產(chǎn)品在3.2萬(wàn)/平左右，185平（四室兩廳三衛(wèi)）小高層產(chǎn)品一平三萬(wàn)三四。

A-1地塊未來(lái)要比保利金茂瑯譽(yù)貴多少？篩了一遍又一遍的市場(chǎng)，又還有多少潛在客群呢？

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，A-1地塊如果順利土拍，核心改善市場(chǎng)將再多一個(gè)選擇，再好不過(guò)。但有些地方依然值得注意：

A-1地塊南側(cè)，解放東路沿線(xiàn)布局了B-3、B-4兩個(gè)商業(yè)地塊，規(guī)劃建設(shè)超高層辦公、商業(yè)。目前B-4地塊規(guī)劃公示，樓座最高145.6m，對(duì)于A-1地塊樓座的采光將帶來(lái)不利影響。

最后聊聊CBD周邊的選擇。

對(duì)于改善來(lái)說(shuō)，2025、2026年將是濟(jì)南核心區(qū)改善供應(yīng)的一場(chǎng)盛宴，環(huán)肥燕瘦各有千秋。

喜歡高品質(zhì)的，保利金茂瑯悅在售，云頂1號(hào)一期在售，二期規(guī)劃公示。

喜歡奧體大平層的，建邦的財(cái)富中心四期已經(jīng)公示。

喜歡低密山景的，建邦已經(jīng)拿下轉(zhuǎn)山腳下地塊，就是需要克服下與公墓為鄰的心理障礙。

喜歡國(guó)企背景的，歷下城發(fā)A-4地塊就在區(qū)政府對(duì)面，已經(jīng)開(kāi)工。

喜歡性?xún)r(jià)比的，還有雁棲臺(tái)可以看看。

再加上博物館西側(cè)的兩個(gè)地塊，預(yù)計(jì)也會(huì)在今年土拍。

這一波的供應(yīng)熱度，與當(dāng)年CBD大開(kāi)發(fā)時(shí)眾多樓盤(pán)齊聚相比也差不了多少，問(wèn)題是，當(dāng)年在CBD的諸多選擇中，有人在二手房市場(chǎng)贏麻了，也有人虧掉了底褲。

如今，新的大規(guī)模開(kāi)發(fā)來(lái)了，樓盤(pán)選擇也越來(lái)越多了，誰(shuí)有信心自己的選擇，能跑贏大盤(pán)？