2025年，濟(jì)南樓市正在迎來一場“洋房運(yùn)動(dòng)”。

粗略統(tǒng)計(jì)下，2025年華潤興隆山2個(gè)地塊，歷城城發(fā)港溝南片區(qū)4個(gè)地塊，中建張馬屯12個(gè)地塊，再加上即將面市的保盛濟(jì)南府等低容積率項(xiàng)目密集登場，以及新東站龍泉府、濟(jì)鋼片區(qū)綠城理想之城、雪山片區(qū)的歷城城發(fā)觀山樾等，2025年，將是濟(jì)南洋房市場爆發(fā)之年。

當(dāng)然，低容積率可能是洋房產(chǎn)品，部分也可能開發(fā)疊墅、小高層等。這里暫且先討論洋房。

洋房產(chǎn)品的春天

一層帶院合法化

洋房供應(yīng)多了，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)也更友好了。

2024年11月，《進(jìn)一步優(yōu)化土地市場的若干措施》宣布，9層以下洋房，以后送院子合理合規(guī)，而且不計(jì)入容積率了。甚至可以設(shè)計(jì)下沉庭院。

想要買一樓帶院產(chǎn)品的，2025年可以重點(diǎn)關(guān)注下面這些新樓盤了。

第一站：旅游路

歷城城發(fā)港溝南片區(qū)4個(gè)地塊

地塊位于歷城區(qū)蓮花山片區(qū)港九路以東、鳳鳴路北側(cè)，龍湖云峰原著南側(cè)。四個(gè)地塊總占地面積約10.6萬平，總建筑面積17.2萬平，容積率在1.2-2.0之間，由歷城城發(fā)底價(jià)拿地。

對(duì)于想要在繞城高速內(nèi)，旅游路旁買洋房的購房者來說，也算是旅游路沿線低密產(chǎn)品最后一波供應(yīng)了（還有2個(gè)未推出地塊）。旅游路+低密地塊+山景資源，是這幾個(gè)地塊的三張王牌。

尷尬的地方在于：這未必是改善心目中的理想豪宅地段。

港溝南片區(qū)的認(rèn)可度是第一道難關(guān)。曾經(jīng)的灰姑娘，在河濱城和龍湖云峰原著的輪番炒作下參加了王子的舞會(huì)，一度成為改善關(guān)注的頂流片區(qū)，但又在12點(diǎn)的鐘聲結(jié)束后，重新回到煤堆前撿豆子?，F(xiàn)在再把灰姑娘包裝成公主，還有人買單嗎？

第二道難關(guān)在于港九路的喧囂。作為通往京滬高速的要道，每次路過港九路都有很多大貨車呼嘯而過。同樣以山景資源為優(yōu)勢(shì)，港溝南片區(qū)不像興隆山的華潤地塊，圍子山的保利鵲華賦那么安靜，這個(gè)問題值得注意。

第三道難關(guān)就是東繞城高速、濟(jì)萊高鐵、高壓線這三條硬傷，周邊乏善可陳的配套，片區(qū)的未來潛力讓人茫然。

不管怎么說，旅游路洋房依然是迷人的一道菜，港溝南片區(qū)又要收割一群新韭菜了。

第二站：新東站片區(qū)中建地塊

你愿意為了洋房去遠(yuǎn)郊嗎？

2024年土拍市場真正的勇士無疑是中建，一口氣吃進(jìn)去張馬屯片區(qū)12個(gè)住宅地塊，總占地面積40.7萬平，總建筑面積45.8萬平，容積率在1.1-1.2之間。

容積率是真的低，可以預(yù)見中建在蔚藍(lán)之城的剛需產(chǎn)品之后，準(zhǔn)備在張馬屯掀起一波改善進(jìn)階浪潮，如今有4個(gè)地塊規(guī)劃公示，洋房、疊拼、聯(lián)排別墅樣樣齊全。

聯(lián)排別墅外立面為石材+金屬板，1-3層層高分別為3.6、3.15、3.2m。大部分聯(lián)排別墅前后樓間距在15m、16m左右。

7-8層洋房產(chǎn)品層高3.1m，外立面為鋁板，一層為石材。

疊拼別墅較少，只有4棟。

項(xiàng)目面臨的困境同樣明顯：

1，太遠(yuǎn)了，比張馬屯現(xiàn)有居住區(qū)還要靠北

這些地塊位于王舍人片區(qū)張馬大街以西、望華北街以北，在萬科魅力之城的北側(cè)。剛需或許會(huì)因?yàn)閮r(jià)格等因素選擇偏遠(yuǎn)郊區(qū)，改善會(huì)嗎？

以前的泉城驛站也在那，口罩時(shí)期的產(chǎn)物，對(duì)改善來說，這也是需要邁過去的心理關(guān)卡。

2，郊區(qū)改善的尷尬

從市場來看，新東站片區(qū)對(duì)改善客戶的吸引力還有些小。銀豐御璽洋房產(chǎn)品賣得很快，到疊墅產(chǎn)品明顯不行了。何況是跑那么遠(yuǎn)的地方買洋房、聯(lián)排別墅？

再加上中建的口碑，能不能獲得改善客群的認(rèn)可？難度不小。

第三站：華潤興隆山地塊

多少人依舊癡迷南城山景

在濟(jì)南南部，如果說領(lǐng)秀城是南北康片區(qū)的王，華潤無疑是興隆山片區(qū)的王者。

當(dāng)年，華潤仰山的別墅三四百萬一套，多少人至今念念不忘，懊悔怎么當(dāng)年就沒上車呢？現(xiàn)在三四百萬連在濟(jì)南買一套普通改善都選擇不多了。再后來是公元九里，現(xiàn)在，低密豪宅再度登場了。

還記得當(dāng)年華潤公元九里面市時(shí)，都在說興隆片區(qū)沒地了，公元九里就是最南部了。結(jié)果現(xiàn)在又挖山挖出來兩塊地，以后還會(huì)不會(huì)有更南部的地？

這兩個(gè)地塊對(duì)于喜愛南部山區(qū)環(huán)境的購房者來說，顯然是不小的誘惑。

第四站，彩石片區(qū)

即將面市的保盛濟(jì)南府

保盛濟(jì)南府的規(guī)劃已經(jīng)公示，規(guī)劃19棟4-10層住宅，共298戶，包含疊拼和洋房產(chǎn)品。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是背靠山景，容積率只有1.2，比旁邊鑫都森林山1.4的容積率還要低。但具體產(chǎn)品能不能吸引購房者，還是個(gè)未知數(shù)。畢竟，低密并不是絕對(duì)殺手锏，不遠(yuǎn)處容積率1.0的三慶院子賣到了現(xiàn)房，降價(jià)也艱難。

低密洋房，怎么都在扎根郊區(qū)

低密供應(yīng)變多了，但購房者的選擇好像沒增加多少，新東站片區(qū)、興隆片區(qū)、彩石片區(qū)、港溝南片區(qū)……就差拿個(gè)大喇叭告訴你，想買低密住宅，只能去偏遠(yuǎn)的地方。

購房者對(duì)核心區(qū)低密住宅的需求，與核心區(qū)住宅用地必須用高容積率為土地財(cái)政做貢獻(xiàn)的矛盾，什么時(shí)候能看到解決的曙光呢？

開發(fā)商對(duì)核心區(qū)2.9容積率土地say no，或許是這場戰(zhàn)爭的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。比如CBD西片區(qū)A-1地塊的兩次流拍。

未來仍有希望

畢竟土拍市場彎道超車

大幅降低容積率

2024年能明顯感覺到：土拍市場的供地，更友好了。

前幾年，3.0以上容積率的地塊司空見慣，像文旅城，一共11宗居住用地，有9塊容積率在3.1-3.4之間，在當(dāng)下市場對(duì)高層產(chǎn)品的抗拒中，文旅城密密麻麻的大高層，成了不折不扣的減分項(xiàng)。

海信君和的容積率3.5，有限的空間里擁擠著7座高層，還是兩梯四戶。一個(gè)改善產(chǎn)品卻有著3.5的容積率，在二手房市場承擔(dān)的壓力顯然不小。

北湖片區(qū)，同樣是被高容積率糟蹋的一片土地。明明擁有緊鄰大明湖的罕見優(yōu)勢(shì)，結(jié)果21個(gè)地塊有14個(gè)地塊容積率在3.0以上，像金地明湖樾，容積率高達(dá)3.84。3.8的容積率，在濟(jì)南樓市快成老古董了。

而現(xiàn)在2024年，沒有3.0以上的土拍供應(yīng)。76個(gè)已成交住宅地塊中，只有9個(gè)地塊容積率在2.5及以上。這在往年，很難想象。

土拍市場低容積率地塊增加，眼下只是開始。一方面是市場對(duì)大高層產(chǎn)品的偏好，都知道高容積率地塊難賣；另一方面是高容積率地塊少有開發(fā)商接盤，比如文旅城片區(qū)b-14地塊，因?yàn)?.8容積率，樓面價(jià)一平降了2600多也難賣，旁邊2.3容積率的鳳棲和鳴，在市場上已經(jīng)賣的轟轟烈烈了。

當(dāng)樓市這條路越來越難走的時(shí)候，土拍市場盡可能迎合民意，或許是條不錯(cuò)的道路。畢竟，如果有條件，誰不想舒舒服服地住洋房呢？