3月31日，綠城中國(guó)（下稱“綠城”）召開線上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，這也是新帥劉成云的首次亮相。

業(yè)績(jī)會(huì)召開前夕，綠城突發(fā)換帥，張亞?wèn)|因工作安排辭任執(zhí)行董事及董事會(huì)主席，繼任者來(lái)自大股東中交集團(tuán)，其長(zhǎng)期任職于中交體系，2023年6月至今任中交集團(tuán)黨委常委、副總經(jīng)理。

在成立三十周年之際換帥釋放出信號(hào)，綠城已經(jīng)步入新階段。

劉成云在會(huì)上直言，進(jìn)入存量時(shí)代，綠城會(huì)保持定力，堅(jiān)守市場(chǎng)化機(jī)制，“在新的階段，中交集團(tuán)對(duì)綠城的支持也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。在中交集團(tuán)的支持下，在股東的全力協(xié)同下，在全體綠城人的努力下，綠城有能力從容應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化”。

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沖刺1600億銷售額

過(guò)去一年，綠城自投項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額約1718億元，其中79%、1359億元位于一二線城市，在克而瑞榜單上排名第六，對(duì)應(yīng)銷售面積約591萬(wàn)平方米；代建項(xiàng)目銷售金額約1050億元，銷售面積約818萬(wàn)平方米。

整體來(lái)看，2024年綠城總合同銷售額2768億元，位列行業(yè)第三?；乜盥蕿?strong>104%。副總裁李駿在會(huì)上稱，2024年綠城按標(biāo)準(zhǔn)重難點(diǎn)去化實(shí)現(xiàn)了422億元，這個(gè)重難點(diǎn)包括住宅長(zhǎng)庫(kù)存、車位、儲(chǔ)藏室、商業(yè)專項(xiàng)，平均專項(xiàng)指標(biāo)完成率113%，超額完成了48億元。

2025年，綠城仍會(huì)將去庫(kù)存作為重點(diǎn)工作，并主動(dòng)性地調(diào)結(jié)構(gòu)，來(lái)提質(zhì)增效。且今年綠城針對(duì)去化的各項(xiàng)工作推進(jìn)得更早，重難點(diǎn)庫(kù)存房源的認(rèn)定范圍也有所擴(kuò)大，將現(xiàn)房未達(dá)長(zhǎng)庫(kù)存的房源和新拓商辦類貨值一并納入，并設(shè)定KPI指標(biāo)。

按李駿所言，今年綠城的銷售主要分兩大板塊，自投板塊根據(jù)存量項(xiàng)目的可售貨值和新拓項(xiàng)目進(jìn)行初步鋪排。存量項(xiàng)目中，截至2024年底的未售貨值大約有2800億元，其中2025年可售貨值約2000億元，預(yù)計(jì)可完成1250億元左右，轉(zhuǎn)化率達(dá)到42%至45%之間。

“這個(gè)存量項(xiàng)目因?yàn)榘朔椒矫婷娴倪@些庫(kù)存和未開發(fā)的土地在內(nèi)，綜合存量能夠達(dá)到40%以上，我們?nèi)_刺?！崩铗E強(qiáng)調(diào)道。

新拓項(xiàng)目則視2025年前三季度拿地計(jì)劃的鋪排而定，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化率可超過(guò)300億元。因此，預(yù)計(jì)綠城合共自投項(xiàng)目銷售額有望沖擊1600億元。

但相比2024年，綠城銷售額還是會(huì)有所下降，李駿表示會(huì)爭(zhēng)取控制在10%以內(nèi)，“另外我要特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，我們?cè)跈?quán)益銷售額的降幅上還會(huì)更少一些，因?yàn)槲覀兊臋?quán)益還在逐步提升，代建板塊預(yù)計(jì)全年還是維持在1000億左右，和2024年基本持平”。

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利潤(rùn)依舊承壓

銷售端的穩(wěn)定為綠城的業(yè)績(jī)提供了保障。

2024年，綠城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1585.46億元，同比增長(zhǎng)20.7%；歸母凈利潤(rùn)為15.96億元，較上年同期的31.18億元下滑近49%。

凈利潤(rùn)腰斬的原因之一是減值計(jì)提的增加。報(bào)告期內(nèi)，綠城若干資產(chǎn)的減值及公允價(jià)值變動(dòng)凈額由上年的20.35億元增至49.17億元，這之中包括了39.25億元的存貨減值、9.5億元的往來(lái)款減值等。

對(duì)于今年的利潤(rùn)水平，執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)透露稱，雖然近幾年的新增投資平均凈利率都接近雙位數(shù)，并且基本上都實(shí)現(xiàn)了兌現(xiàn)，但還是有一定量的存貨不斷在結(jié)轉(zhuǎn)，因此受整體市場(chǎng)環(huán)境、收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)以及重難點(diǎn)庫(kù)存去化的影響，今年利潤(rùn)指標(biāo)仍面臨著一定的壓力。

債務(wù)方面，2025年，綠城境內(nèi)公開市場(chǎng)債務(wù)全年到期規(guī)模為126億元，截至3月地已經(jīng)歸還了41億元，剩余未到期的還有85億元。至于境外部分，2025年到期規(guī)模為7.68億美元，截至3月底已歸還0.27億美元，另外通過(guò)要約回購(gòu)4.5億美元，目前為止剩余部分未到期金額為2.9億美元。

耿忠強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，綠城目前境內(nèi)外的融資渠道都非常暢通，公司境內(nèi)債的歸還已經(jīng)安排了詳細(xì)計(jì)劃，當(dāng)前正在到期借新還舊的方式進(jìn)行新債發(fā)行，境外債也將結(jié)合市場(chǎng)情況和成本發(fā)行。

今年2月，綠城重啟中資地產(chǎn)美元債融資渠道，成功發(fā)行了一筆規(guī)模5億美元的三年期優(yōu)先票據(jù)，是自2023年2月以來(lái)首筆中資地產(chǎn)板塊美元債。

耿忠強(qiáng)稱，這筆美元債中有3.5億美元的發(fā)行利率為8.45%，另外1.5億美元屬于增發(fā)，他說(shuō)美元債的發(fā)行利率確實(shí)比境內(nèi)高，不過(guò)也表示“公司目前已經(jīng)啟動(dòng)了外匯掉期交易，通過(guò)這個(gè)產(chǎn)品能夠有效降低該筆債券的一個(gè)實(shí)際利率水平，預(yù)計(jì)能夠降低兩個(gè)點(diǎn)左右”。

截至2024年末，綠城擁有銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）總額約730億元；現(xiàn)金短債比為2.3倍；總借貸加權(quán)平均利息成本為3.9%，較2023年的4.3%下降40個(gè)基點(diǎn)；凈資產(chǎn)負(fù)債率為56.6%，較2023年末的63.8%下降7.2個(gè)百分點(diǎn)。

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一季度已投資500億

資金安全線內(nèi)，綠城去年新增了42個(gè)項(xiàng)目，總建面418萬(wàn)平方米，權(quán)益投資額484億元，權(quán)益比提升至79%，平均樓面價(jià)14383元/平方米，新增貨值1088億元。

這些新拓項(xiàng)目中，已有27個(gè)實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首開，占新增土儲(chǔ)數(shù)量的64%，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約325億元。截至2024年末，綠城總土儲(chǔ)貨值4496億元，其中76%、對(duì)應(yīng)3424億元來(lái)自一二線城市。

行政總裁郭佳峰在會(huì)上評(píng)價(jià)去年的拿地節(jié)奏，“總體質(zhì)量較好，但節(jié)奏上不如人意”。他說(shuō)去年三四月時(shí)，綠城很想拿地，當(dāng)時(shí)內(nèi)部投資會(huì)議希望能做到“一年兩熟”，早投早回，但去年上半年土地市場(chǎng)不盡如人意，地塊供應(yīng)不足，因此公司很理性，上半年總體貨值獲取較低。

今年土地市場(chǎng)回暖明顯，尤其是上海、杭州、成都等市場(chǎng)的核心區(qū)域，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。郭佳峰坦言，公司判斷局部可能會(huì)出現(xiàn)一些過(guò)熱現(xiàn)象，“我們估計(jì)可能這些大的國(guó)央企投資并非純市場(chǎng)行為”。

接下來(lái)的投資中，綠城會(huì)避開國(guó)央企激烈競(jìng)爭(zhēng)的地塊，積極尋找一些結(jié)構(gòu)性的小眾投資機(jī)會(huì)，他重申“沒有好城市，只有好項(xiàng)目”的投資策略，強(qiáng)調(diào)綠城在摘地方面始終堅(jiān)持“理性決策，尋求多方”的行動(dòng)方針。

據(jù)其預(yù)計(jì)，2025年，綠城拿地貨值會(huì)與2024年相當(dāng)，但若機(jī)會(huì)好會(huì)超過(guò)去年。郭佳峰說(shuō)今年公司在投資策略、打法上會(huì)更加系統(tǒng)、成熟，3月份又有一個(gè)比較好的開端，“如果做得好，我還是有想去往更高的目標(biāo)去追求的”。

他說(shuō)，今年一季度，包括蘇州、杭州市場(chǎng)的土地供應(yīng)很好，因此到3月底綠城已經(jīng)完成了500億元出頭的投資額（權(quán)益投資額約250億元），“相當(dāng)于去年的一半了”。

記者吳典

編輯孫婉秋