一場(chǎng)土地拍賣背后的城市發(fā)展密碼正在揭曉

7月16日，馬鞍山土地市場(chǎng)將迎來(lái)年度焦點(diǎn)——位于雨山區(qū)昆侖路東側(cè)的29.19畝優(yōu)質(zhì)宅地（馬政儲(chǔ)出2025-4號(hào)）即將公開(kāi)拍賣。這宗編號(hào)馬國(guó)土出讓告字〔2025〕第24號(hào)的地塊，不僅將配建1500㎡菜市場(chǎng)和500㎡養(yǎng)老服務(wù)站，更承載著城市更新與區(qū)域協(xié)同的雙重使命。在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與南京都市圈雙重戰(zhàn)略疊加下，這場(chǎng)土地拍賣正成為觀察長(zhǎng)三角"白菜心"發(fā)展動(dòng)向的重要窗口。

NO.1|壹

土地供應(yīng)新邏輯，存量激活與精準(zhǔn)投放

2025年，馬鞍山市計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地總量10878.68畝，覆蓋工業(yè)、交通、居住、生態(tài)等全域空間需求。從結(jié)構(gòu)看，三大特征凸顯城市發(fā)展新邏輯：

產(chǎn)業(yè)優(yōu)先導(dǎo)向明確

工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)達(dá)4410.76畝，占總量的40.5%，重點(diǎn)保障博望數(shù)控機(jī)床、鄭蒲港半導(dǎo)體、慈湖新材料等先進(jìn)制造業(yè)集群用地。博望區(qū)單區(qū)工業(yè)用地達(dá)1350畝，直接服務(wù)江寧—博望省際產(chǎn)業(yè)協(xié)作區(qū)建設(shè)。

交通與生態(tài)投入加碼

交通運(yùn)輸用地供應(yīng)2756.63畝（占比25.3%），綠地和開(kāi)敞空間用地1433.85畝（13.2%），兩者總和是居住用地的4倍以上。這一布局直指寧馬城際、湖北路過(guò)江通道等重大基建，以及長(zhǎng)江岸線復(fù)綠、雨山湖綠環(huán)等生態(tài)工程。

居住用地精準(zhǔn)匹配需求

經(jīng)營(yíng)性用地中，18宗居住地塊共1014畝，主要分布在產(chǎn)業(yè)密集的城南、城東片區(qū)。如博望鎮(zhèn)新合路地塊緊鄰工業(yè)走廊，定向滿足產(chǎn)業(yè)人口住房需求。同時(shí)通過(guò)“靶向招商”“拿地即開(kāi)工”機(jī)制提升供應(yīng)效率。 更值得注意的是，41%的土地來(lái)自存量挖潛。市自然資源局通過(guò)地塊整備、污染治理、配套升級(jí)，將低效用地轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量空間資源，為城市更新注入新動(dòng)能。

NO.2|貳

戰(zhàn)略升維，寧馬同城化的"黃金支點(diǎn)"

昆侖路地塊的出讓條件，暗藏馬鞍山融入長(zhǎng)三角的智慧。根據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃，該地塊正處寧馬城際創(chuàng)新發(fā)展廊道關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。隨著計(jì)劃2025年通車的寧馬城際鐵路推進(jìn)，距地塊僅1.5公里的湖北路站將升級(jí)為城市級(jí)交通樞紐，實(shí)現(xiàn)"半小時(shí)直達(dá)南京南站"的時(shí)空突破。

更大的區(qū)域協(xié)同藍(lán)圖正在鋪展：

交通互聯(lián)：在建揚(yáng)馬城際鐵路如同銀色紐帶，串聯(lián)南京江北新區(qū)與馬鞍山主城區(qū)

生態(tài)共保：長(zhǎng)江生態(tài)廊道建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，構(gòu)建"水清岸綠產(chǎn)業(yè)優(yōu)"的百里風(fēng)光帶

產(chǎn)業(yè)協(xié)同：江寧-博望一體化示范區(qū)加速建設(shè)，形成"南京研發(fā)+馬鞍山轉(zhuǎn)化"創(chuàng)新鏈條

規(guī)劃中"一核三心三客廳"的中心體系，更將雨山湖片區(qū)定位為市級(jí)核心，未來(lái)將集聚高端商務(wù)、文化休閑功能。此次出讓地塊配套的菜市場(chǎng)和養(yǎng)老站，正是落實(shí)"15分鐘社區(qū)生活圈"的民生工程，與規(guī)劃要求的"每3-5萬(wàn)人配置社區(qū)文化活動(dòng)中心"形成完美呼應(yīng)。

NO. 3｜叁

結(jié)語(yǔ)

第一房研究院：長(zhǎng)三角"白菜心"的價(jià)值躍升

從昆侖路地塊看馬鞍山發(fā)展，三個(gè)維度值得關(guān)注：

土地價(jià)值重構(gòu)
2025年居住用地占比僅9.6%的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，凸顯住宅用地的稀缺價(jià)值。在"畝均效益"導(dǎo)向下，雨山區(qū)等核心地段正成為優(yōu)質(zhì)資源聚集地。隨著規(guī)劃中"做精主城"戰(zhàn)略推進(jìn)，低密改善型產(chǎn)品將成為市場(chǎng)新寵。

同城效應(yīng)加速
寧馬城際通車后，馬鞍山將正式納入南京"半小時(shí)通勤圈"。目前雨山區(qū)1.2-1.8萬(wàn)元/㎡的房?jī)r(jià)水平，較南京濱江板塊存在顯著價(jià)差，隨著交通壁壘打破，價(jià)值洼地屬性日益凸顯。

產(chǎn)城融合典范
工業(yè)用地占比超40%的供應(yīng)計(jì)劃，印證了"智造名城"的戰(zhàn)略定力。在國(guó)土空間規(guī)劃"創(chuàng)新競(jìng)進(jìn)培育區(qū)域智造引擎"的藍(lán)圖中，產(chǎn)業(yè)升級(jí)與宜居環(huán)境建設(shè)正形成良性循環(huán)。此次地塊配建要求，正是"民生配套與開(kāi)發(fā)建設(shè)同步"的創(chuàng)新實(shí)踐。

當(dāng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的浩蕩東風(fēng)遇上南京都市圈的澎湃動(dòng)能，馬鞍山這座"長(zhǎng)三角白菜心"的城市價(jià)值，正在土地市場(chǎng)的聚光燈下迎來(lái)全新刻度。