中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布內(nèi)地二季度GDP按年增長(zhǎng)5.2%勝預(yù)期，總結(jié)上半年GDP增速達(dá)到5.3%為全年實(shí)現(xiàn)5%左右目標(biāo)打下良好基礎(chǔ)，二季度經(jīng)濟(jì)有何亮點(diǎn)?而穩(wěn)中向好的趨勢(shì)到了下半年還能不能延續(xù)?另外，內(nèi)地價(jià)持續(xù)下跌，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局指出，要以更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。而相隔10年，中央城市工作會(huì)議再次召開(kāi)明確要求加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，但在經(jīng)過(guò)多輪穩(wěn)樓市措施后，未來(lái)政策還有多少發(fā)力空間?復(fù)旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅(jiān)教授受鳳凰財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)邀請(qǐng)，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解讀。以下內(nèi)容由發(fā)展研究院根據(jù)采訪內(nèi)容及孫教授增補(bǔ)內(nèi)容編輯而成，供讀者參考，您也可點(diǎn)擊閱讀原文查看相關(guān)采訪內(nèi)容。

Q1

受益于搶出口等因素帶動(dòng)外貿(mào)表現(xiàn)強(qiáng)勁，中國(guó)二季度經(jīng)濟(jì)增速高于5%官方目標(biāo)，其中6月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.8%，創(chuàng)三個(gè)月高點(diǎn)�？梢钥吹剑I(yè)生產(chǎn)成為二季度的關(guān)鍵增長(zhǎng)動(dòng)力，但消費(fèi)和投資卻表現(xiàn)差于預(yù)期。在關(guān)稅戰(zhàn)休戰(zhàn)的背景下，上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)了強(qiáng)勁的韌性，但增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是否也會(huì)往后推，給下半年經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更大考驗(yàn)？你怎么看？

孫立堅(jiān)：二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反映出國(guó)家提出的“四穩(wěn)”政策取得了階段性的效果，但結(jié)構(gòu)失衡的挑戰(zhàn)依然不容忽視。這可以從上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)能因素可以看出。基于供給端的視角來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)兩個(gè)明顯的特征：一方面是搶出口的短期效應(yīng)。6月出口同比增速7.2%，環(huán)比增加2%。其中，機(jī)電產(chǎn)品占比達(dá)60% ；另外，設(shè)備更新周期也是這次穩(wěn)增長(zhǎng)的效果。如工業(yè)機(jī)器人產(chǎn)量增35.6%，3D打印設(shè)備43.1% 。另一方面，我們也注意到潛在制約條件正在顯現(xiàn)，如產(chǎn)能利用率降75.8%，峰值82%，庫(kù)存周轉(zhuǎn)天數(shù)增至22.5天。工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額下降1.1%，這都會(huì)制約未來(lái)企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)的意愿。

接下來(lái)再?gòu)木用裥枨蠖丝�，消費(fèi)疲軟的深層矛盾還是較為突出。社零總額增速5.0%，并未達(dá)到目標(biāo)的6% 。其中，服務(wù)消費(fèi)占比僅35% ，而居民儲(chǔ)蓄率上升至34.2%，同比上升了1.5%。這說(shuō)明預(yù)防性儲(chǔ)蓄抑制即期消費(fèi)，使得消費(fèi)信貸余額增速只有8.7%，并未達(dá)到過(guò)峰值的15%。

最后，從營(yíng)商環(huán)境的角度，也就是資金循環(huán)能力的角度來(lái)看，很明顯政府和金融支持力度的大的產(chǎn)業(yè)賽道的投資要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的賽道表現(xiàn)。值得注意的亮點(diǎn)領(lǐng)域，如高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)了26.3%，而信息服務(wù)業(yè)則增長(zhǎng)了37.4%。設(shè)備工器具購(gòu)置投資在政策貼息的驅(qū)動(dòng)下也增長(zhǎng)了12.1%。但與之呈明顯對(duì)照的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻繼續(xù)處在-11.2%的低迷不振的局面下，同樣土地購(gòu)置面積也下降了18.5%，受此存量問(wèn)題的影響，民間投資也處在負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)中，下降了0.6%。即使扣除房地產(chǎn)投資后，5.1%的增長(zhǎng)率也仍低于固定投資的均值水平。

考慮到以上提到的結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，未來(lái)增長(zhǎng)的動(dòng)能可能會(huì)受到以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)因素影響，需要我們做出未雨綢繆的應(yīng)對(duì)措施。

首先是出口動(dòng)能衰減風(fēng)險(xiǎn)。我們已經(jīng)注意到一些重點(diǎn)領(lǐng)域的先行指標(biāo)的變化，如光伏組件庫(kù)存周轉(zhuǎn)天數(shù)增至58天，正常值應(yīng)該是45天；消費(fèi)電子海外訂單可見(jiàn)性僅2-3個(gè)月，常態(tài)應(yīng)該是6個(gè)月。其次，關(guān)稅休戰(zhàn)后不確定因素再增加，如特朗普新政后可能出爾反爾加征附加關(guān)稅，影響2000億美元商品的出口訂單；轉(zhuǎn)口貿(mào)易成本也會(huì)明顯上升，如經(jīng)越南中轉(zhuǎn)的出口成本也會(huì)增加3-5個(gè)百分點(diǎn)。另外，內(nèi)需復(fù)蘇的瓶頸愈發(fā)清晰。消費(fèi)乘數(shù)效應(yīng)已從2019年的0.68滑落至0.62，同樣收入增量所能撬動(dòng)的消費(fèi)大幅縮水；教育、醫(yī)療兩大服務(wù)板塊支出增速僅4.8%，服務(wù)消費(fèi)占比提升的節(jié)奏明顯受阻；更關(guān)鍵的是資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)壓力依然不減。居民部門杠桿率62.4%，償債收入比升至15.7% ；地方政府隱性債務(wù)利息支付占財(cái)政支出比重也突破了8%的警戒線。最后，政策空間有收窄的跡象，這可能也是上面提及的相關(guān)潛在風(fēng)險(xiǎn)影響了逆周期宏觀調(diào)控政策的有效性和協(xié)同效應(yīng)的發(fā)揮。

為此，應(yīng)對(duì)舉措必須前置布局，可以從以下幾個(gè)方面著手，以防范風(fēng)險(xiǎn)因子的增加和政策有效性的受阻的困境暴露。

首先，要加大推動(dòng)供給側(cè)改革2.0，為十五五規(guī)劃的發(fā)展空間打下的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，具體反映在以下兩方面。一方面要推進(jìn)產(chǎn)能優(yōu)化。建立"僵尸企業(yè)"出清白名單，年內(nèi)集中處置5000家，既阻斷內(nèi)卷式惡性競(jìng)爭(zhēng)，也避免重蹈日本“失去三十年”里劣幣驅(qū)逐良幣的通縮覆轍；與此同時(shí)，撬動(dòng)2000億元產(chǎn)業(yè)整合基金，重點(diǎn)推進(jìn)光伏與新能源汽車的兼并重組，消除產(chǎn)能過(guò)剩，提升資源配置效率，從而進(jìn)一步提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，同步加快要素市場(chǎng)化。盡快做好試點(diǎn)數(shù)據(jù)要素交易平臺(tái)，力爭(zhēng)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)交易額超1000億級(jí)的規(guī)模，繼而推動(dòng)電力現(xiàn)貨市場(chǎng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，順勢(shì)把制造業(yè)用電成本再降3%—5%，從而為中長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展騰挪成本空間、夯實(shí)要素底座。

其次，深化需求側(cè)管理的創(chuàng)新。在消費(fèi)擴(kuò)容方面，通過(guò)發(fā)放數(shù)字人民幣消費(fèi)券，以1500億元數(shù)字人民幣消費(fèi)券定向注入文旅、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等“以人為本”場(chǎng)景，快速抬升消費(fèi)乘數(shù)，促進(jìn)消費(fèi)，帶動(dòng)資金循環(huán)。同時(shí)，建立"新市民"住房租賃積分制度，釋放2000萬(wàn)套租賃需求，盤活房地產(chǎn)業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)和資金的流動(dòng)性。在投資提質(zhì)方面，投資端接續(xù)發(fā)力，年內(nèi)再推3000億元"新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs"，還可以設(shè)立"未來(lái)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金"，撬動(dòng)社會(huì)資本5萬(wàn)億，把死錢變?yōu)榛铄X，儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y和消費(fèi)，從而放大貨幣政策傳導(dǎo)效率，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動(dòng)態(tài)平衡。

第三，抓住時(shí)機(jī)、突破重圍，通過(guò)更大力度的制度型開(kāi)放，打好國(guó)際循環(huán)突破的攻堅(jiān)戰(zhàn)。具體著力點(diǎn)可以放在貿(mào)易和金融兩方面。其一要推動(dòng)貿(mào)易多元化。與東盟共建"數(shù)字關(guān)貿(mào)區(qū)"，目標(biāo)3年內(nèi)雙邊貿(mào)易額破1萬(wàn)億美元，并同步啟動(dòng)"一帶一路"本地化生產(chǎn)計(jì)劃，向外轉(zhuǎn)移產(chǎn)能2000億美元。其二要建立金融防火墻。擴(kuò)容跨境理財(cái)通額度至1000億美元同時(shí)升級(jí)“金磚應(yīng)急儲(chǔ)備安排2.0”至兩千億美元，筑牢防火墻。

Q2

雖然上半年GDP增速達(dá)到5.3%，為全年實(shí)現(xiàn)5%左右目標(biāo)打下良好基礎(chǔ)，但對(duì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到52%的內(nèi)需動(dòng)能出現(xiàn)減弱跡象。6月份的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速創(chuàng)4個(gè)月低點(diǎn)，“以舊換新”的動(dòng)能逐步減退；前6個(gè)月的固投也在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌幅擴(kuò)大的拖累下，增速大幅低于預(yù)期。即將召開(kāi)的政治局會(huì)議將如何布局下半年經(jīng)濟(jì)工作成為關(guān)注焦點(diǎn)，超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)措施是否仍有需要進(jìn)一步發(fā)力？你怎么評(píng)估政策的實(shí)施核心？

孫立堅(jiān)：基于2025年上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和當(dāng)前政策環(huán)境，對(duì)即將召開(kāi)的政治局會(huì)議經(jīng)濟(jì)工作布局及政策實(shí)施路徑可作如下研判：

首先，當(dāng)前政策總體框架的核心特點(diǎn)在于將結(jié)構(gòu)性寬松與改革攻堅(jiān)深化的有機(jī)結(jié)合，具體呈現(xiàn)以下兩大特征：一是政策組合升級(jí)。在延續(xù)"積極財(cái)政+穩(wěn)健貨幣+就業(yè)優(yōu)先+結(jié)構(gòu)改革"四位一體框架的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步聚焦結(jié)構(gòu)失衡對(duì)營(yíng)商環(huán)境的挑戰(zhàn)。同時(shí)，新增"數(shù)字賦能"和"綠色轉(zhuǎn)型"雙輪驅(qū)動(dòng)要素，構(gòu)建新質(zhì)生產(chǎn)力和統(tǒng)一大市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合的新動(dòng)能和新格局。另一方面，目標(biāo)權(quán)重進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，在穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的"四穩(wěn)"基礎(chǔ)上，加大對(duì)人的投資，由此催生創(chuàng)新力和市場(chǎng)活力，化解后顧之憂，形成激勵(lì)相容的協(xié)同效應(yīng)。二是要及時(shí)對(duì)創(chuàng)新和超常規(guī)工具的必要性進(jìn)行評(píng)估。把握底線思維。例如，若三季度GDP環(huán)比增速跌破1.0%，可能引發(fā)青年失業(yè)率連續(xù)三個(gè)月超過(guò)15%，甚至誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)苗頭，如城投債違約率突破2%。為了確保經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)離這樣的困境，政策工具箱儲(chǔ)備的及時(shí)啟動(dòng)十分關(guān)鍵：在財(cái)政端，應(yīng)加大特別國(guó)債續(xù)發(fā)力度，實(shí)現(xiàn)規(guī)模5000-8000億元；在貨幣端，需及時(shí)抓住時(shí)間窗口推進(jìn)定向降準(zhǔn)和存款利率市場(chǎng)化改革；在產(chǎn)業(yè)端，則要加快加碼設(shè)備更新補(bǔ)貼，以達(dá)到3萬(wàn)億元為目標(biāo)，確保政策精準(zhǔn)發(fā)力、風(fēng)險(xiǎn)有效化解。

其次，要找準(zhǔn)內(nèi)需提振的路徑，精準(zhǔn)聚焦“消費(fèi)升級(jí)2.0”。在政策端提出政策創(chuàng)新點(diǎn)，同步推出“服務(wù)消費(fèi)振興計(jì)劃”，放寬醫(yī)療、教育、養(yǎng)老市場(chǎng)準(zhǔn)入，并試點(diǎn)“消費(fèi)積分通兌”打通電商、商超與文旅景區(qū)積分體系；在工具端推動(dòng)工具包預(yù)測(cè)，將新能源汽車購(gòu)置稅減免延至2027、預(yù)計(jì)撬動(dòng)年消費(fèi)兩千億，同時(shí)實(shí)施上限為1.2萬(wàn)元/年的消費(fèi)貸利息個(gè)稅抵扣，釋放三千億信貸需求；在場(chǎng)景端要實(shí)現(xiàn)場(chǎng)景創(chuàng)造，在30試點(diǎn)城建設(shè)元宇宙消費(fèi)體驗(yàn)中心，培育沉浸式新消費(fèi)增長(zhǎng)極。

第三，要進(jìn)行投資動(dòng)能的重構(gòu)，重構(gòu)為“房地產(chǎn)軟著陸+新基建2.0”的模式。短期以三千億元“保交樓”紓困基金托底，中期試點(diǎn)“開(kāi)發(fā)權(quán)與產(chǎn)權(quán)分離”制度去庫(kù)存，長(zhǎng)期把REITs擴(kuò)圍至商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活；新基建2.0則加碼“東數(shù)西算”新增十個(gè)國(guó)家算力樞紐、“智改數(shù)轉(zhuǎn)”三年完成五十萬(wàn)家規(guī)上企業(yè)數(shù)字化改造，并擴(kuò)容特高壓電網(wǎng)投資至八千億，形成綠色算力與綠色電力協(xié)同的新投資高地。

第四，要重視政策實(shí)施核心的評(píng)估。為此，要在以下幾方面花功夫。一方面是探索精準(zhǔn)度提升的路徑。在政策靶向機(jī)制方面，建立"企業(yè)數(shù)字畫(huà)像"系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)識(shí)別政策受益主體。防止無(wú)的放矢洪水漫灌帶來(lái)的內(nèi)卷式惡性競(jìng)爭(zhēng)甚至滋生貪污腐敗的格局。其中，需運(yùn)用區(qū)塊鏈技術(shù)實(shí)現(xiàn)補(bǔ)貼直達(dá)，將補(bǔ)貼路徑壓縮至僅一層中間環(huán)節(jié)。同時(shí)，需要聚焦結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重點(diǎn)，把資源精準(zhǔn)投向?qū)＞匦缕髽I(yè)培育、縣域商業(yè)體系優(yōu)化，更不能錯(cuò)過(guò)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的商機(jī)。另一方面，還是要注重政策傳導(dǎo)機(jī)制的暢通和由此形成的資源配置效率的強(qiáng)化。其一，商業(yè)銀行成為耐心資本的考核機(jī)制改革。在鼓勵(lì)銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力提高的同時(shí)，也要增設(shè)“制造業(yè)貸款占比30%”和“科創(chuàng)貸款年增速不低于15%”的硬性指標(biāo)要求，并將綠色信貸不良率容忍度上調(diào)至3%，為央行貨幣政策的精準(zhǔn)滴灌提供可量化依據(jù)。其二，再輔以資本市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。通過(guò)“硬科技”企業(yè)上市綠色通道把審核周期壓縮至3個(gè)月，并試點(diǎn)“政策市商”聯(lián)動(dòng)制度，確保國(guó)債期貨價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求有機(jī)聯(lián)動(dòng)。

第五，風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖設(shè)計(jì)是在不確定時(shí)代構(gòu)建確定性可控的營(yíng)商環(huán)境的必要條件。具體體現(xiàn)在內(nèi)外兩大方面：一是外部沖擊應(yīng)對(duì)方面。外部先筑關(guān)稅防火墻，構(gòu)建供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈“三鏈”備份體系，并將“不可靠實(shí)體清單”擴(kuò)容至半導(dǎo)體、航空等關(guān)鍵領(lǐng)域，提升我們的應(yīng)對(duì)和反制能力。同時(shí)完善匯率穩(wěn)定機(jī)制，動(dòng)態(tài)調(diào)整外匯風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金率0-20%區(qū)間，創(chuàng)設(shè)"離岸人民幣流動(dòng)性調(diào)節(jié)工具”和人民幣穩(wěn)定幣的試點(diǎn)機(jī)構(gòu)與試點(diǎn)場(chǎng)景。二是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)拆彈。以1.5萬(wàn)億元特殊再融資債券置換隱性債務(wù)拉開(kāi)地方債化解2.0序幕，并對(duì)債務(wù)率超300%地區(qū)試行“財(cái)政重整計(jì)劃”硬約束；同時(shí)推動(dòng)中小金融機(jī)構(gòu)改革，推動(dòng)100家縣域農(nóng)商行合并重組，建立存款保險(xiǎn)差別費(fèi)率機(jī)制，為中小金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健運(yùn)行加上安全閥。

Q3

上半年房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的動(dòng)能減速，樓市需求端也同步走弱。6月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)至0.3%，創(chuàng)八個(gè)月來(lái)最差；二手房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)普跌，樓市“止跌回穩(wěn)”的勢(shì)頭受到挑戰(zhàn)。統(tǒng)計(jì)局官員指出，未來(lái)要以更大力度推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，但在經(jīng)過(guò)多輪的穩(wěn)樓市措施后，未來(lái)在政策面還有多少發(fā)力空間？

孫立堅(jiān)：基于2025年上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及政策實(shí)施效果，對(duì)后續(xù)政策空間及發(fā)力方向作如下研判。未來(lái)要改變當(dāng)前樓市振興政策效果欠佳的現(xiàn)狀，未來(lái)政策的發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面謀求突圍。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，首先要在需求端重點(diǎn)推進(jìn)"四維突破"。信貸政策方面，計(jì)劃將存量房貸利率再下調(diào)50-100個(gè)基點(diǎn)，預(yù)計(jì)年讓利3000億元。相較于現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的6倍，同時(shí)將公積金貸款額度提升至家庭年收入的10倍；財(cái)稅工具方面，擬將購(gòu)房個(gè)稅抵扣額度翻倍至24萬(wàn)元/年，并試點(diǎn)"賣一買一"契稅全額返還政策；行政限制方面，將在北上廣深非核心區(qū)取消限購(gòu)措施，并將人才購(gòu)房社保要求降至3個(gè)月；支付創(chuàng)新方面，將推廣"共有產(chǎn)權(quán)+租賃"混合模式，并試點(diǎn)開(kāi)發(fā)商兜底的"以舊換新"機(jī)制。

其次，供給端要"三箭齊發(fā)"。融資創(chuàng)新方面，擬將"第二支箭"支持范圍擴(kuò)展至民營(yíng)房企海外債，同時(shí)設(shè)立5000億元并購(gòu)重組基金；預(yù)售改革方面，重點(diǎn)城市現(xiàn)房銷售比例將提高至50%，同時(shí)將預(yù)售資金監(jiān)管比例降至30%；土地制度方面，將試點(diǎn)"開(kāi)發(fā)權(quán)與所有權(quán)分離"機(jī)制，并將工業(yè)用地轉(zhuǎn)性補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20%。

第三，謀求制度性改革"雙軌并行"。一方面設(shè)立2000億元租賃住房REITs，將房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至30個(gè)城市，同時(shí)將房企白名單擴(kuò)容至50家。另一方面建立健全住房銀行專項(xiàng)運(yùn)營(yíng)體系，完善債務(wù)重組特殊司法程序，構(gòu)建"市場(chǎng)+保障"雙軌制住房供應(yīng)體系。

當(dāng)然，以上的政策構(gòu)想或政策建議還是建立在當(dāng)前的環(huán)境下作出的判斷和選擇，但未來(lái)樓市政策的走向還會(huì)隨著內(nèi)外環(huán)境的變化帶來(lái)的政策實(shí)施約束條件的變化而改變。財(cái)政維度須盯緊土地財(cái)政依賴度20%的安全閾值與隱性債務(wù)利息/GDP 3%的警戒線；金融風(fēng)險(xiǎn)維度需嚴(yán)守房地產(chǎn)貸款占比27.5%的監(jiān)管上限及開(kāi)發(fā)貸不良率3%的商業(yè)銀行容忍極限；社會(huì)承受維度則應(yīng)把居民部門杠桿率65%視為國(guó)際警戒紅線，同時(shí)正視租售比1:620已遠(yuǎn)離1:300—1:400的合理區(qū)間。在此多邊界約束下，樓市政策的效能提升是當(dāng)務(wù)之急。它要求政府有關(guān)部門首先要去建立精準(zhǔn)施策機(jī)制。第一，通過(guò)城市分級(jí)管理，根據(jù)樓價(jià)承壓的不同程度制定差異化的政策救市工具。第二，同步實(shí)施客群定向刺激。針對(duì)新市民推出公積金異地互認(rèn)與租賃換購(gòu)房積分，針對(duì)多孩家庭提供套均30萬(wàn)元補(bǔ)貼疊加契稅減免，針對(duì)老年群體創(chuàng)新以房養(yǎng)老反向抵押貸款，使政策紅利直達(dá)需求端并形成閉環(huán)。

其次，要在預(yù)期管理創(chuàng)新上有所突破。其一，在價(jià)格形成機(jī)制上，建立二手房參考價(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整系統(tǒng)；推行"報(bào)價(jià)-成交價(jià)"偏離度預(yù)警。其二，信息透明化方面，實(shí)時(shí)公示項(xiàng)目去化率及資金監(jiān)管情況；推動(dòng)開(kāi)發(fā)商信用評(píng)級(jí)每月更新，提升透明化程度。

最后，要充分發(fā)揮國(guó)際經(jīng)驗(yàn)鏡鑒的效果，掌握其中共同的規(guī)律，為我所用，少走彎路。例如，日本"失落的二十年"警示政策滯后導(dǎo)致樓市低迷陷入到了更嚴(yán)重的資產(chǎn)負(fù)債表衰退。而美國(guó)次貸危機(jī)應(yīng)對(duì)的方式和效果讓我們看到了風(fēng)險(xiǎn)分散、不遺余力修復(fù)價(jià)格的努力在防止樓市硬著陸上所發(fā)揮的不可忽視的積極作用。另外，德國(guó)租賃市場(chǎng)模式讓我們看到了銀行主導(dǎo)的金融體系防止高杠桿驅(qū)動(dòng)高投資產(chǎn)生高房?jī)r(jià)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)事前住房生態(tài)體系的打造有效規(guī)避了脫實(shí)向虛的非理性繁榮，走向泡沫崩潰后帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)大衰退的困境。這些案例共同提示我們必須在政策時(shí)機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)處置和制度設(shè)計(jì)上同步發(fā)力，才能在全球可比坐標(biāo)下走出一條穩(wěn)健而可持續(xù)的路徑。

總之，面對(duì)當(dāng)前政策空間呈現(xiàn)"總量受限、結(jié)構(gòu)可拓"特征，未來(lái)樓市發(fā)力需聚焦三個(gè)轉(zhuǎn)變展開(kāi)。工具層面由單一需求刺激升級(jí)為供需協(xié)同發(fā)力，目標(biāo)層面由“穩(wěn)房?jī)r(jià)”切換為“穩(wěn)預(yù)期”，機(jī)制層面由行政干預(yù)過(guò)渡為制度保障。其中，關(guān)鍵突破口在于搭建“短期風(fēng)險(xiǎn)處置—中期模式轉(zhuǎn)型—長(zhǎng)期制度重建”的連貫政策矩陣，預(yù)計(jì)三季度將發(fā)布的《房地產(chǎn)新發(fā)展模式實(shí)施方案》將在住房金融創(chuàng)新、土地要素改革和租購(gòu)并舉等核心領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)制度突破。讓我們繼續(xù)關(guān)注8月央行房地產(chǎn)金融座談會(huì)釋放的政策信號(hào)，以及重點(diǎn)房企債務(wù)重組進(jìn)展對(duì)市場(chǎng)信心的影響。

來(lái)源&圖源 | 臨工鳳凰財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

排版 | 楊怡倩