昨日（8月11日），昆明市公共資源交易中心發(fā)布了栗樹頭城改項目二期4號地塊的拍賣公告，拍賣時間定于9月3日，起拍價約2.2億。

栗樹頭城改項目二期4號地塊其實就是原來大宥城售樓部所在地塊，前年改成了大宥城招商中心，去年調(diào)規(guī)（商改住）并完成地上建筑物拆除。

即將拍賣的栗樹頭城改二期4號地塊位置

編號為KCPL2025-2號的栗樹頭二期4號地塊面積很小，只有9.6畝，容積率也不高，才3.72。拍賣公告發(fā)布后云南房網(wǎng)看到有人好奇說，這種一環(huán)內(nèi)的地塊才3.72的容積率，未來開發(fā)什么樣的產(chǎn)品值得期待；還有人說按照現(xiàn)在的容積率和起拍價，樓面地價接近1萬，多半不會有開發(fā)商感興趣。

關于這塊地，云南房網(wǎng)有如下判斷：

第一，KCPL2025-2號地塊的容積率只有3.72，其實另有玄機，背后原因多半是為了與尚未出讓的栗樹頭城改二期2號地塊進行容積率平衡。

栗樹頭城改二期2號地塊在去年9月調(diào)規(guī)后，將原本屬于一宗土地的住宅地塊分為兩宗，其中14.1畝是安置房地塊，已經(jīng)在去年12月完成出讓，由盤龍建投負責開發(fā)，目前已經(jīng)在施工建設中。

栗樹頭城改二期曾經(jīng)在去年9月完成調(diào)規(guī)

另外一宗編號為PL-TY-G-02-03的地塊屬于商品房地塊，面積只有9.3畝，容積率卻高達6.45，雖然已經(jīng)比調(diào)規(guī)前 7.58的容積率降低了一點，但放在如今的市場上，仍舊屬于很高的容積率。

因此，即將出讓的KCPL2025-2號地塊之所以只有3.72的容積率，多半是為了與尚未出讓的PL-TY-G-02-03地塊進行容積率平衡，也就是說將來PL-TY-G-02-03的實際容積率沒有6.45那么高，而KCPL2025-2號的實際開發(fā)容積率也不會只有3.72。這是規(guī)劃中常見的做法，也沒有什么稀奇。

尚未出讓的PL-TY-G-02-03地塊只有9.3畝，夾在兩個高層回遷項目之

但在兩個地塊之間進行容積率平衡有一個前提，那就是兩個地塊要屬于同一個項目，也即由同一家企業(yè)取得并一起開發(fā)，可是如今PL-TY-G-02-03尚未出讓，這意味著下個月KCPL2025-2號地塊拍賣后，PL-TY-G-02-03地塊很快也將出讓，而且兩塊地將會由同一家公司摘得。

第二，KCPL2025-2號地塊會不會流拍？如果不流拍將會是哪家房企拿地？根據(jù)云南房網(wǎng)掌握的信息，如果沒有意外，KCPL2025-2號地塊多半會被盤龍建投拿下，因為目前尚未出讓，位于安置房地塊旁邊的PL-TY-G-02-03地塊，實際上已經(jīng)由正在進行安置房建設的建投二公司進行統(tǒng)一樁基施工，而且施工已經(jīng)進行了好幾個月。

PL-TY-G-02-03地塊雖然尚未出讓，但已經(jīng)與旁邊的安置房地塊一起開

負責安置房開發(fā)的是盤龍建投旗下的昆明安翎房地產(chǎn)公司，項目在今年春節(jié)后就已開工，施工方建投二公司當時將旁邊尚未出讓的PL-TY-G-02-03地塊也一并圍擋了起來，之后的樁基工程也都同步進行，感覺是兩塊地的工程一起干，這么做說明盤龍建投早就確定旁邊的商品房地塊也會由自己來開發(fā)。

盤龍建投不僅負責安置房建設，還打算連旁邊的商品房地塊一起開發(fā)，理由其實也很充分，看衛(wèi)星地圖就能發(fā)現(xiàn)，栗樹頭二期城改項目2號地塊本來面積就不大，只有23.3畝，拿出14.1畝建設安置房之后就剩9.3畝，面積很小不說，還夾在安置房地塊和逸天峰回遷房之間，如果盤龍建投只是建設安置房，以后這9.3畝的商品房地塊在施工的時候就面臨很多困難，單獨開發(fā)的成本也高于一起開發(fā)，所以不如“兩場谷子一起打”。

盤龍建投正在開發(fā)的璞域ONE

第三，盤龍建投開發(fā)栗樹頭二期城改項目的模式，其實有點像盤龍建投已經(jīng)在干的任旗營城改項目，這個項目也是既有安置房又有商品房，容積率也有地塊之間的平衡，商品房地塊就是如今正在銷售的璞域ONE。

盤龍建投自己的開發(fā)經(jīng)驗并不多，所以任旗營的商品房地塊采取委托代建方式，由旭輝操盤。如果栗樹頭城改二期的商品房地塊也由盤龍建投獲得，是不是才會采取代建方式？