最近后臺快被問爆了：“房姐，現在北京這行情，還能買房嗎？”

說實話，看著最近的市場起色不大，誰心里不打鼓？但買房這事兒，從來沒有標準答案，得看你手里的牌怎么打。今兒就掰開揉碎了咱說道說道，不同情況的人該怎么應對。

首先就是剛需族——你要是抱著 “買了就得住十年八年” 的心態(tài)，那房價短期波動真不用太揪心。漲了，你總不能扒了墻皮賣吧？跌了，孩子上學、老人看病的需求還在，總不能全家擠橋洞吧？

關鍵是現在這市場，對剛需其實是好事。業(yè)主心態(tài)普遍軟了，以前掛出來跟你叫板“少一分不賣”的主兒，現在見面都能坐下來喝杯茶聊聊價。上周我們助理陪同會員去看海淀的一個老小區(qū)，同戶型三個月前成交620萬，現在業(yè)主580萬就松口，還能談。

但剛需買房有個鐵律：硬核條件不能含糊，戶型、品質、地鐵、學區(qū)、配套這些優(yōu)勢能多貼一個是一個，貼的越多保值能力就越強，就算大環(huán)境不好，真的要出手的時候，買家吃相也不會太難看。

剛需買房千萬別琢磨“抄底”這事兒，誰要是說能精準踩中最低點，那不是神仙就是騙子。咱們普通人，在自己能承受的范圍內，挑個性價比高的，就是贏了。

再說說置換黨——這波行情里，最考驗操作的就是置換。

建議大家最好是先把房子賣掉，手里拿著錢，才更有底氣去買房子；

當然遇到價格特別心動，特別合適的房子，錯過也挺可惜，可以先買下來，但要談一個合適的周期，給自己一個富裕的時間做交易置換；

但換房的方向得認準了：把手里的“邊角料”換成“硬通貨”。比如從房山、大興的老破小，往朝陽、海淀的次新房挪；從沒有學區(qū)的塔樓，換成帶電梯的板樓。這輪調整下來，北京樓市已經進入嚴重的兩極分化階段了，好地段的房子跌得慢漲得快，垃圾資產可能永遠爬不起來。

當然有人可能會糾結“現在賣是不是虧了”？

你換個角度想：你賣的房子降了10萬，想買的房子可能降了20萬，一進一出反而省了錢。趁這時候趕緊騰籠換鳥，住得更舒服，資產還更安全，不比死扛著強？

最后說說投資客——不是我潑冷水，現在想靠買房躺賺的，都需要具備很強的實力。

北京核心區(qū)的房子確實抗跌，比如西城金融街、海淀中關村，哪怕市場再差，只要戶型別太離譜，總有接盤俠，但這種房子安全墊高，但是也貴啊，動輒上千萬起步，不是一般人能拿的動的，還得有一定的抗風險能力。

更重要的是，現在買房投資，拼的不是膽子大，而是眼光毒。你得知道哪個板塊有規(guī)劃、哪個小區(qū)得房率高、哪個戶型最搶手，這些都得下苦功夫研究。

至于那些“可買可不買”的朋友，我的建議是：別急，再等等。

現在市場還沒到特別活躍的時候，政策也沒出大招。要是手里錢閑著也是閑著，不如先去看房，多跟中介聊聊，摸清小區(qū)的真實成交價，等真到了出手的時候，才不會被忽悠。

最后再跟賣房的朋友說幾句：

現在賣房比買房要痛苦多了，絕大多數房子都比22年高點的時候回調了20-30%；

很多人心里都不甘心，但還是勸一句，要是家里急用錢，別死扛著等漲價，該降就降，把錢拿到手解決問題才是正事。

要是不急著賣，一定要先看看自己的房子是不是“潛力股”—— 沒電梯、沒學區(qū)、沒地鐵的老破小，趁現在還有人問，趕緊出手，拿錢或者是整合成一套更優(yōu)質的資產；要是核心區(qū)的好房子，不妨再等等，相信總會有識貨的人。

總之，買房賣房這事兒，從來沒有絕對的對與錯，關鍵是得適合自己。

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