資料圖。

萬科巨變，組織架構調整塵埃落定

王琳

傳聞中的萬科組織架構調整最終塵埃落定。

8月25日，萬科召開2025年中期工作會議，并宣布了新一輪組織架構調整：5大區(qū)域公司平臺全部撤銷，取而代之的是全國16個地區(qū)公司，集團總部設立13大管理中心，直接管控地區(qū)公司，全面進入強集團二級管控體系。

這是深鐵入駐后萬科進行的最大一次組織與人事變革，也是萬科成立30多年來架構調整的一次巨變。

據(jù)媒體報道，在萬科內部發(fā)布的通稿中，新任命的管理干部被要求“以雪恥之心扭轉經(jīng)營頹勢，以感恩之心承擔使命責任，以奮進之心重振生產(chǎn)經(jīng)營，以敬畏之心堅守底線、不越紅線”。

可以看出，在獲得來自大股東頻繁的融資支持與扶持之后，萬科的重新振興也被寄予厚望。

01.

集團總部強管控

具體來看，集團層面，取消開發(fā)經(jīng)營本部，并入萬科集團總部，集團總部設立13大中心：董辦，總辦，人力，財務運營，法律法規(guī)，投資，成本采購，審計，安全，數(shù)字化，營銷，工程，產(chǎn)品。

在人員任命上：

產(chǎn)品管理中心負責人張海（原開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人）；

投資發(fā)展中心總經(jīng)理李嵬（原萬科西南區(qū)域負責人）；

工程管理中心負責人曹江?。ㄔf科北京區(qū)域負責人）；

成本招采中心負責人：王蘊（原公司職工代表董事、開發(fā)經(jīng)營本部合伙人、科建筑研究中心總經(jīng)理）；

數(shù)智科技中心負責人胡博（老將回流）；

品牌營銷中心負責人丁寧（原寧波萬科總經(jīng)理）；

安全信訪中心負責人李堯（曾任萬科集團酒店與度假事業(yè)部合伙人）；

萬科集團首席營銷官：吳鏑（原萬科華東區(qū)域負責人）。

區(qū)域層面，5大區(qū)域公司平臺全部撤銷，設立16個地區(qū)公司，這16個地區(qū)公司與一把手分別為：

北京公司總經(jīng)理李剛（副總經(jīng)理：王智余）；上海公司總經(jīng)理耿冰；廣佛公司總經(jīng)理周軼群；深圳公司總經(jīng)理唐激楊；莞珠公司總經(jīng)理周嶸；浙江公司總經(jīng)理陳灝、蘇皖公司總經(jīng)理任鵬飛、蘇南公司總經(jīng)理譚偉、東北公司總經(jīng)理曾巍、津冀公司總經(jīng)理王一川、山東公司總經(jīng)理張強；西北公司總經(jīng)理金亞斌、華中公司總經(jīng)理易平安、福建公司總經(jīng)理卞文軍、西南公司總經(jīng)理劉偉東、云桂公司總經(jīng)理梁勇。

萬科官網(wǎng)上的組織架構還沒有更新，但已經(jīng)成為歷史（圖片來源：萬科官網(wǎng)）

值得注意的是，北京公司的總經(jīng)理李剛和常務副總經(jīng)理王智余均來自大股東深鐵集團，今年初剛剛空降至萬科。其余15位地區(qū)公司總經(jīng)理，既有老萬科人，也有回流精英，大部分都是在萬科成長起來的老萬科人，也是調整前所在城市公司或區(qū)域的一把手。

此次組織架構變革直指提升集團統(tǒng)籌效率、壓縮決策鏈條，行業(yè)下行周期中，頭部房企紛紛推進“總部強管控+區(qū)域精簡”模式，萬科此舉是對行業(yè)精細化管控趨勢的響應，但集權后的二級管控體系是否真的能實現(xiàn)組織變革目標，總部統(tǒng)籌能力與地區(qū)公司是否能形成合力，總部集權式管理對區(qū)域市場靈活性是否存在潛在制約，仍然有待時間的檢驗。

02.

上半年虧損超百億

就在2025年中期工作會議召開前兩天，萬科發(fā)布2025年中期業(yè)績，再次出現(xiàn)虧損，萬科的經(jīng)營困境仍在持續(xù)。

數(shù)據(jù)來源：萬科財報

萬科的主營業(yè)務包括“房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營”和“物業(yè)服務”。財報顯示，今年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億元，同比分別下降26.2%和21.3%；基本每股虧損1.01元，同比下降21.3%。

分業(yè)務類型看，營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)收入為844.4億元，占比80.2%，來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為170.9億元，占比16.2%。

扣除稅金及附加前，房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的毛利率為8.7%，較2024年同期上升1.5個百分點，其中開發(fā)業(yè)務的結算毛利率為8.1%。物業(yè)服務毛利率13.9%，較2024年同期上升0.3個百分點。集團整體毛利率9.97%，同比增加1.85個百分點。

萬科在財報中對業(yè)績主要虧損的原因闡述是：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。2025上半年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)結算面積533.6萬平方米，同比下降39.3%，實現(xiàn)結算收入740.5億元，同比下降33.7%，結算毛利率為8.1%。

此外，結合行業(yè)、市場和經(jīng)營環(huán)境變化，考慮到業(yè)務風險敞口升高，新增計提了資產(chǎn)減值。2025上半年萬科計提各類減值準備合計54.49億元，減少歸母凈利潤約44.78億元。還有一個原因是，部分大宗資產(chǎn)交易和股權交易價格低于賬面值。

03.

銷售規(guī)模下跌

今年上半年，萬科實現(xiàn)銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。

“銷售規(guī)模同比降幅較為明顯，主要是因為新盤供應較少，以存量資源去化為主?！痹?月22日舉行的分析師會議上，萬科管理層表示。

管理層強調，盡管今年供貨總量不多，但公司新入市的項目仍然取得了不錯的銷售表現(xiàn)。上半年公司首開項目均兌現(xiàn)投資承諾，其中，溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開實現(xiàn)9成及以上的認購去化。庫存去化也取得積極成效，截至中期時公司的現(xiàn)房存貨相比年初有所下降。

截至報告期末，萬科存貨金額為4625.2億元，較2024年底下降10.9%。其中，擬開發(fā)產(chǎn)品為862.3億元，占比18.6%，在建開發(fā)產(chǎn)品2566.9億元，占比55.5%，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)1171.3億元，占比25.3%。盡管有所下降，但現(xiàn)房庫存壓力仍然較大。

“從資源總量來看，截至2025年中期，萬科未結算的待開發(fā)項目、在建項目和存量土地合計建面超過6000萬平方米，在積極盤活和有效供應下，仍可維持一定的在建和存貨規(guī)模?！鄙鲜龉芾韺臃Q。

根據(jù)財報，截至報告期末，萬科在建項目總計容建筑面積約3227.2萬平方米，權益計容建筑面積約2116.6萬平方米；規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3007.4萬平方米，權益計容建筑面積約1926.5萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，總計容建筑面積約356.8萬平方米。

雖然擁有超6000萬平方米土地儲備，但新增投資大幅收縮。今年上半年，萬科累計獲取新項目6個，總規(guī)劃計容建筑面積55.8萬平方米，權益計容建筑面積29.6萬平方米，權益地價約13.4億元。

萬科表示，除了長期堅持的量入為出策略，公司拿地還是會強調資源質量的持續(xù)改善。一方面，聚焦在客戶和市場基礎好的片區(qū)、投資回報好且公司有把握兌現(xiàn)的項目，另一方面會通過資源盤活方式轉化一部分土地，持續(xù)改善公司現(xiàn)有的資源結構和分布。

據(jù)悉，自2023年以來，萬科已盤活項目64個，貢獻可售貨值約785億元，已實現(xiàn)銷售226 億元。

04.

大股東注資還能扛多久？

在融資上，大股東對萬科的援助可謂不遺余力。8月6日，萬科發(fā)布公告稱，第一大股深鐵集團擬向公司提供借款，借款金額不超過16.81億元，借款利率為2.34%，期限為三年，借款將用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息及經(jīng)深鐵集團同意的指定借款利息。

這也是今年年初至今，深鐵集團向萬科提供的第八筆注資。今年2月以來，深鐵集團已分別向萬科提供28億元、42億元、33億元、15.52億元、30億元、62.49億元、8.69億元及16.81億元的股東借款，合計236.5億元，八次借款利率均為2.34%，用途均為償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。

截至今年上半年，萬科有息負債合計3642.6億元，占總資產(chǎn)的比例為30.5%。有息負債中，一年內到期的有息負債1553.7億元，占比為42.7%，一年以上有息負債2088.9億元，占比為57.3%?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為693.48億元，覆蓋率不足45%。

萬科管理層表示，上半年合并報表范圍內新增融資和再融資249億元(不含股東借款)，截至目前，公司已經(jīng)順利完成243.9億元公開債務償還，2027年前已無境外公開債到期。

8月22日晚間，深鐵集團與萬科同日發(fā)布的2025年中期業(yè)績顯示，上半年，深鐵集團營業(yè)收入約為72.84億元，同比減少21.67%，歸屬于母公司股東的凈利潤虧損約為33.61億元，虧損額度同比收窄約4.32億元。截至6月末，深鐵集團資產(chǎn)總計7932.32億元，負債合計4796.2億元，資產(chǎn)負債率約為60.46%，較去年同期略有提升。

占營收重要來源的站城一體化開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入為16.2億元，同比減少63%，收入占比繼續(xù)跌至22.3%，深鐵集團表示主要是房地產(chǎn)周期性結轉影響所致。

今年4月，深鐵集團發(fā)布重大損失公告顯示，深鐵集團2024年合并報表范圍內發(fā)生虧損334.61億元，占2023年末凈資產(chǎn)比例為10.46%，超過10%。對于虧損原因，深鐵集團解釋稱，主要是由于其聯(lián)營企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司2024年度業(yè)績虧損，導致深鐵集團對萬科股份的長期股權投資確認投資虧損，并計提投資減值損失，進而導致本年度業(yè)績出現(xiàn)虧損。

中誠信國際在今年5月發(fā)布的《深圳市地鐵集團有限公司2025年度跟蹤評級報告》中表示，深鐵集團債務增長較快且未來面臨一定的資本支出壓力、站城開發(fā)業(yè)務易受房地產(chǎn)市場及調控政策影響、受萬科經(jīng)營變化及減值計提影響，這些因素以及與萬科的關聯(lián)交易事項對公司整體信用狀況造成的影響需持續(xù)關注。

萬科董事會主席辛杰在今年6月27日舉辦的萬科2024年度股東大會上曾表示，萬科與深鐵兩個團隊融合在一起，一加一大于二，共同應對風險和挑戰(zhàn)。但如今來看，這樣的愿景尚未照進現(xiàn)實。

郁亮曾言“地產(chǎn)進入黑鐵時代”，而今萬科與深鐵正用一場豪賭，押注黑鐵淬煉成鋼的可能?！?/p>