這幾年，房地產的變化，想必大家也是有目共睹的。過去驅動房地產市場發(fā)展的因素都在發(fā)生了巨大的變化，這樣意味著房地產市場將迎來大變天。

7月份中旬的時候，10年一次的中央城市工作會議明確指出：

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

要知道，房地產市場的發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程是緊密相關的。城鎮(zhèn)化進入一個新的階段，也基本上意味著房地產的發(fā)展將進入一個新的階段。

據公開數據查詢到，國內的城鎮(zhèn)化率在近10多年是呈現快速發(fā)展的態(tài)勢，即由2014年的55.75%增長至2024年的67%，年均增長約1.1個百分點。以國內目前的人口基數，則意味著每年有大量的農村人口轉化為城鎮(zhèn)人口，這就為房地產市場提供了源源不斷的需求來源。

不過城鎮(zhèn)化率達到一定水平后，城鎮(zhèn)化進程就會減緩，這是發(fā)展規(guī)律。而目前國內的城鎮(zhèn)化率已經接近70%了，基本上過了快速發(fā)展的階段，慢慢將進入存量提質的階段，這也是這次中央城市工作會議的定調。

而實際上，最近幾年的城鎮(zhèn)化進程已經在逐漸放緩了。通過對近十年的城鎮(zhèn)化率數據的分析，會發(fā)現最近幾年的每年城鎮(zhèn)化率增長是低于1%，像2024年末的城鎮(zhèn)化率僅比2023年末提升了0.84個百分點，明顯低于2014年到2024年的平均值，基本上呈現是前高后低的態(tài)勢。

而與此同時，從2022年起，國內總人口也開啟了負增長。目前已經連續(xù)負增長了3年，2022年-2024年，總人口分別減少了85萬人、208萬人和139萬人。一般來說，人口一旦進入負增長，在短時間是很難逆轉的。這就意味著城鎮(zhèn)化人口基數也會減少，那么實際上每年由農村轉為城鎮(zhèn)的人口在減少，那么房地產市場的新增需求就會減少。

這一切的變化，都在說明，房地產市場像過去那樣高速增長的增量市場時代已經結束了，房地產市場將進入一個新的階段，即存量市場時代。而未來住房市場將會產生更多的改善性需求，也就是存量市場的需求升級。存量市場時代，對于房地產來說，一樣也是有機會的，只是這種機會不再是普遍性。