9月17日，無錫中院召開房屋租賃糾紛審判工作新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)近三年全市法院房屋租賃糾紛審判工作情況，發(fā)布房屋租賃合同糾紛典型案例。中院環(huán)保庭庭長(zhǎng)王靜靜、副庭長(zhǎng)景鑫出席，中院宣傳處處長(zhǎng)朱紅金主持發(fā)布會(huì)。江蘇廣電、江蘇法治報(bào)、無錫日?qǐng)?bào)、無錫新聞?lì)l率、無錫教育臺(tái)、阿福聊齋以及網(wǎng)易新聞等媒體記者參加發(fā)布會(huì)。

今年7月16日，國(guó)務(wù)院頒布了《住房租賃條例》，并于今年的9月15日起正式施行，這是我國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)，對(duì)規(guī)范住房租賃活動(dòng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展意義重大。實(shí)踐中，除住房租賃外，商鋪?zhàn)赓U、廠房租賃等也都是房屋租賃市場(chǎng)的重要組成部分。房屋租賃關(guān)系能否健康運(yùn)行，既事關(guān)民生的保障與改善，也與企業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等密切相關(guān)。無錫法院積極響應(yīng)“為大局服務(wù)、為人民司法”的時(shí)代要求，圍繞公正與效率主題，持續(xù)加強(qiáng)房屋租賃合同糾紛的審判與調(diào)研。

Part 01

房屋租賃糾紛案件的基本情況

1、從數(shù)量來看，近三年來，全市法院立案受理房屋租賃合同糾紛一審案件分別為：2023年立案2424件，同比增長(zhǎng)23.93%；2024年立案2642件，同比增長(zhǎng)8.99%；2025年1-8月份立案2091件，同比增長(zhǎng)21.29%。全市法院審結(jié)房屋租賃合同糾紛一審案件分別為：2023年審結(jié)2398件，同比增長(zhǎng)17.49%；2024年審結(jié)2513件，同比增長(zhǎng)4.80%；2025年1-8月份審結(jié)1865件，同比增長(zhǎng)20.01%。上述數(shù)據(jù)可以反映，近三年來房屋租賃合同案件增長(zhǎng)幅度較大，受經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境及不可抗力等因素的影響，房屋租賃市場(chǎng)也受到較大沖擊，很多潛在的問題逐步爆發(fā)，給審判工作帶來了較大壓力。從糾紛化解情況來看，絕大部分爭(zhēng)議通過一審法院審理后得到有效化解，另有10%左右的糾紛因案情復(fù)雜，爭(zhēng)議較大，當(dāng)事人上訴后，由二審法院作出最終裁判。

2、從類型來看，房屋租賃合同糾紛主要有以下幾類爭(zhēng)議：（1）住房租賃。此類案件涉及的租金金額一般不大，案件數(shù)量也較少，主要表現(xiàn)在因房屋是否適合正常居?。ㄈ缫蚍课菁兹┏瑯?biāo)、存在滲漏等產(chǎn)生爭(zhēng)議）、租賃押金返還、房屋騰退、“二房東”高價(jià)轉(zhuǎn)租等引發(fā)爭(zhēng)議。（2）商業(yè)租賃。近年來商鋪個(gè)體經(jīng)營(yíng)以及綜合體、寫字樓等樓宇經(jīng)濟(jì)受不可抗力及市場(chǎng)環(huán)境因素影響較大，由此引發(fā)的商業(yè)租賃中減免租金、提前解約等訴訟糾紛明顯增多。此外，商業(yè)體租賃中還涉及高額的物業(yè)費(fèi)及宣傳推廣等費(fèi)用，對(duì)于此類費(fèi)用的交納和減免也容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。（3）廠房租賃。廠房租賃案件中除常見的因拖欠租金引發(fā)爭(zhēng)議外，還有一類較大的爭(zhēng)議即是拆遷利益補(bǔ)償問題，主要表現(xiàn)為租賃合同履行因拆遷而受阻，承租人因提前解除合同產(chǎn)生損失，合同雙方就拆遷補(bǔ)償金額如何分配難以達(dá)成一致，此類糾紛往往涉及的金額較大，雙方爭(zhēng)議也較大。

3、從區(qū)域分布來看，房屋租賃糾紛相對(duì)較少的地區(qū)為宜興市、惠山區(qū)及錫山區(qū)，而梁溪區(qū)和濱湖區(qū)房屋租賃糾紛數(shù)量則明顯較多。自2023年1月至今年8月底，梁溪法院共新收各類一審房屋租賃糾紛1850件、濱湖法院共新收1275件，兩地新收案件數(shù)量占到同期全市法院新收一審房屋租賃案件的43.66%。主要也是因?yàn)樵搩蓚€(gè)地區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)達(dá)，商鋪拖欠租金產(chǎn)生的租賃糾紛相對(duì)較多。

Part 02

處理房屋租賃糾紛的工作舉措

1、加強(qiáng)調(diào)解引導(dǎo)，依法維護(hù)各方合法權(quán)益。近年來，訴至法院的房屋租賃糾紛中，多為經(jīng)營(yíng)性租賃，且出租人起訴占比高?？紤]到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下一些承租人的現(xiàn)實(shí)困境，法院在全面審查出租人的相關(guān)訴求后，會(huì)積極與雙方溝通協(xié)調(diào)，釋法明理，一方面引導(dǎo)出租人合理維權(quán)，另一方面合理確定承租人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，如考慮到不可抗力因素對(duì)房屋租賃市場(chǎng)不利影響，合理減免部分租金等，爭(zhēng)取案件的處理達(dá)到法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。近三年來，涉房屋租賃糾紛案件中有1/4左右的案件在一審?fù)ㄟ^調(diào)解有效化解。對(duì)無法調(diào)解的，法院也會(huì)貫徹落實(shí)平等保護(hù)的司法理念，依法依規(guī)及相關(guān)政策保護(hù)涉商業(yè)租賃合同各方主體合法權(quán)益。

2、注重實(shí)地調(diào)查，查明事實(shí)真相。房屋租賃案件爭(zhēng)議的不僅僅是租金的標(biāo)準(zhǔn)及支付，還涉及房屋是否存在瑕疵影響使用、承租人主張裝修及物品損失如何確定、拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶敖痤~如何確定等問題，這些爭(zhēng)議直接關(guān)系到違約責(zé)任和賠償數(shù)額的認(rèn)定。如果僅限于坐堂辦案，詢問當(dāng)事人、看視頻照片，難以有直觀的感受。為了查清事實(shí)，我們注重開展實(shí)地調(diào)查：在雨后查看現(xiàn)場(chǎng)，可以識(shí)別滲漏原因；到現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)數(shù)量、固定現(xiàn)場(chǎng)，有助于確定損失多少；走訪拆遷部門、評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以進(jìn)一步了解實(shí)際補(bǔ)償情況。通過這些舉措，盡可能還原事實(shí)真相，真正做到以事實(shí)為依據(jù)，確保案件處理公平公正。

3、及時(shí)終止合同，防止損失擴(kuò)大。有的承租人因市場(chǎng)變化等因素難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，在協(xié)商無果的情形下，直接以單方面關(guān)門走人的行為表明終止履行合同；有的出租人因?yàn)槌凶馊送锨纷饨?，就采取斷水?dāng)嚯娀蜴i門等形式阻礙經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致雙方矛盾加深，合同履行陷入僵局。雙方為此產(chǎn)生訴訟后，如果等到法院判決對(duì)合同履行問題及雙方責(zé)任作出認(rèn)定后，再按照判決執(zhí)行，必然導(dǎo)致僵局無法及時(shí)得到化解，雙方的損失會(huì)在訴訟期間不斷擴(kuò)大。因此，法院在案件審理中，如已查明租賃合同確已難以繼續(xù)履行，合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，為了防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，一般會(huì)建議雙方及時(shí)終止合同，并在訴訟過程中協(xié)助雙方做好退場(chǎng)、清點(diǎn)的交接手續(xù)，對(duì)拒不配合的一方，也會(huì)向其釋明由此引發(fā)的擴(kuò)大損失依法由其自行承擔(dān)。

4、發(fā)揮示范訴訟和司法建議的功能。無錫市區(qū)綜合體、辦公樓等樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較集中，此類房屋租賃糾紛一旦涉訴，個(gè)案的處理對(duì)其他同類型租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，甚至是本地段的經(jīng)濟(jì)都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。對(duì)此，法院會(huì)選取具有代表性的個(gè)別案件先行進(jìn)入訴訟程序，以個(gè)案的裁判結(jié)果作為示范，以此帶動(dòng)其他同類型案件盡量通過調(diào)解的方式處理。對(duì)于審理中發(fā)現(xiàn)的普遍性問題，法院也會(huì)向相關(guān)行政管理部門及企業(yè)等發(fā)送司法建議，督促加強(qiáng)行政監(jiān)管、行業(yè)自律，規(guī)范租賃雙方的履約行為，從源頭上預(yù)防糾紛，減少訴訟增量，實(shí)現(xiàn)房屋租賃糾紛“化于未發(fā)、止于未訴”的社會(huì)效果。

Part 03

關(guān)于房屋租賃糾紛的工作打算

1、加強(qiáng)對(duì)房屋租賃糾紛的審判和調(diào)研。站在保障民生、服務(wù)大局的高度，依法妥善審理房屋租賃糾紛案件，公正合理處理租賃雙方的利益關(guān)系。強(qiáng)化對(duì)相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和研究，努力打造能夠嫻熟駕馭疑難復(fù)雜案件審判的專業(yè)型法官隊(duì)伍。充分發(fā)揮院庭長(zhǎng)以審案指導(dǎo)審判的引領(lǐng)示范作用，以業(yè)務(wù)指導(dǎo)帶動(dòng)干警能力提升。

2、拓展房屋租賃糾紛領(lǐng)域的司法功能。通過巡回審判、示范訴訟、發(fā)布典型案例、開展法治講座等方式，從房屋租賃合同的權(quán)利義務(wù)、爭(zhēng)議解決途徑等角度出發(fā)，開展針對(duì)性普法活動(dòng)，引導(dǎo)租賃雙方理性維權(quán)。規(guī)范租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，督促其改善自身服務(wù)質(zhì)量。完善司法建議工作機(jī)制，推動(dòng)行政管理部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等加強(qiáng)監(jiān)管或自律，從源頭上遏制房屋租賃領(lǐng)域違法違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。

3、構(gòu)建房屋租賃糾紛處置的府院聯(lián)動(dòng)。在《住房租賃條例》頒布實(shí)施之際，加強(qiáng)與行政管理部門的溝通協(xié)作，通過建立聯(lián)席會(huì)議、信息共享協(xié)作等機(jī)制，實(shí)現(xiàn)司法審判與行政監(jiān)管的良性互動(dòng)。整合糾紛解決的社會(huì)資源，建立具有司法指導(dǎo)性質(zhì)的行政調(diào)解、行業(yè)調(diào)解專家?guī)欤鸩酵晟品课葑赓U糾紛的多元化解機(jī)制。

來源：無錫中院環(huán)保庭

編輯：黃楓怡

審核：朱紅金

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