目錄

?1.陳某訴焦某某改變房屋結(jié)構(gòu)糾紛案

?2.顏某訴李某某甲醛超標糾紛案

?3.邵某某訴朱某某斷電催租糾紛案

?4.某經(jīng)營公司訴謝某某提前解約糾紛案

?5.某中心訴王某某未及時收房擴大損失糾紛案

?6.倪某訴某郵電廠停產(chǎn)停業(yè)損失糾紛案

?7.某冷藏公司訴某果品公司裝修補償糾紛案

案例一

陳某訴焦某某改變房屋結(jié)構(gòu)糾紛案

基本案情

陳某將其位于經(jīng)開區(qū)的房屋出租給焦某某居住使用，約定租期十年，月租金1000元，一年一付，保證金1000元；承租期間未經(jīng)出租方書面同意,承租方不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和設施，如違約，賠償違約金5萬元。該房屋為三室兩廳、一廚、一衛(wèi)結(jié)構(gòu)，承租后不久，焦某某為了供其員工居住，對房屋進行裝修改造，在餐廳和過道之間、客廳與過道之間建造了兩堵隔墻，變?yōu)槲迨?、一廚、一衛(wèi)結(jié)構(gòu)。陳某發(fā)現(xiàn)后，訴至法院要求解除租房協(xié)議并賠償違約金。

裁判結(jié)果

法院認為，按照約定，承租期間未經(jīng)出租方書面同意,承租方不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和設施。焦某某用隔墻將原有的三室兩廳結(jié)構(gòu)變成了五室結(jié)構(gòu)，違反了協(xié)議不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和設施的約定，構(gòu)成根本違約。法院判決解除租房協(xié)議的同時，考慮陳某自身也存在長期疏于管理的情況，最終酌定焦某某賠償違約金5000元。

典型意義

民法典第七百零九條規(guī)定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確的，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應當根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。本案中，雙方在合同中已明確約定承租人在使用租賃物時不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，承租人存在明顯違約情形。國務院今年頒布并于9月15日正式施行的《住房租賃條例》第十一條規(guī)定，承租人應當遵守下列規(guī)定“……（三）未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設施或者改動租賃住房其他結(jié)構(gòu)”。因此，即使雙方在租賃合同中未有相應約定，承租人對租賃房屋進行擅自隔斷，改變房屋結(jié)構(gòu)的行為，也會因違反上述規(guī)定，需承擔相應法律責任。

撰稿單位：濱湖法院

NO.1

案例二

顏某訴李某某甲醛超標糾紛案

基本案情

李某某通過中介公司將其房屋出租給顏某居住使用，租賃期限一年，租金每月1650元。同時約定，出租人隱瞞該房屋重大瑕疵或者該房屋存在交付時無法發(fā)現(xiàn)的重大隱患，承租方有權(quán)解除本合同，如有其他損失由違約方據(jù)實承擔。顏某入住后，聞到很濃的甲醛味，即委托專業(yè)機構(gòu)進行檢測，檢測報告顯示室內(nèi)甲醛超標178%-200%，二甲苯部分超過國家限定標準。顏某訴至法院要求解除合同、退還租金及押金。

裁判結(jié)果

法院認為，李某某作為出租方，按照法律規(guī)定和合同約定，應當提供符合居住標準的房屋供承租人使用，現(xiàn)承租人顏某提供的證據(jù)能夠證明案涉房屋存在甲醛嚴重超標的情形，鑒于甲醛系有毒有害物質(zhì)，嚴重危害承租人的身體健康，故李某某出租不符合居住標準的房屋，構(gòu)成根本違約。法院認定顏某有權(quán)解除合同，李某某應當退還剩余租金及押金。

典型意義

民法典第七百三十一條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。國務院《住房租賃條例》第七條也明確規(guī)定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。上述規(guī)定旨在充分保障承租人的人身健康安全，出租人不能以事先看過房、明知房屋裝修時間較短等，來對抗承租人的合同解除權(quán)。

撰稿單位：錫山法院

NO.2

案例三

邵某某訴朱某某斷電催租糾紛案

基本案情

2021年9月，邵某某將其位于洛社鎮(zhèn)寄莊里的房屋出租給朱某某使用，房屋用途為工業(yè)，年租金5萬元。合同簽訂后，朱某某在該房屋內(nèi)經(jīng)營浴室。后由于朱某某拖欠租金未付，2022年10月，邵某某采取斷電措施，此后浴室未能正常經(jīng)營。后邵某某向法院起訴，要求朱某某支付拖欠的租金及逾期支付違約金。

裁判結(jié)果

法院認為，雖然朱某某存在拖欠租金的行為，但邵某某在明知朱某某租賃房屋系經(jīng)營浴室的情況下，自2022年10月起對案涉房屋采取斷電措施，該行為明顯過激，存在過錯，并直接導致朱某某無法正常使用案涉房屋。因此，法院僅支持邵某某關(guān)于前期拖欠租金的主張，對于2022年10月斷電后至實際返還房屋之日止的租金及占有使用費，不予支持。

典型意義

民法典第七百零八條規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。承租人發(fā)生拖欠租金的違約行為后，出租人應當采取合適的方式向承租人催要租金。而斷水斷電不僅不是正當?shù)木S權(quán)行為，相反還可能給承租人造成其他損失。因此，即便承租人違約在先，考慮到斷水斷電造成承租人無法正常使用案涉房屋，出租人也不能主張該期限的租金或占有使用費。

撰稿單位：惠山法院

NO.3

案例四

某經(jīng)營公司訴謝某某提前解約糾紛案

基本案情

某經(jīng)營公司將其商業(yè)廣場室內(nèi)步行街的一個商鋪出租給謝某某，面積為65平方米，租賃期限自2021年5月1日起至2023年10月31日止，每月固定租金19821.75元。合同還約定因承租人違約提前終止的，出租人有權(quán)沒收本合同項下的履約保證金。后謝某某支付了履約保證金38733.5元，自2023年6月起謝某某未再支付租金。某經(jīng)營公司于2023年9月21日向謝某某發(fā)送解除合同通知，謝某某于2023年9月23日搬離租賃場所。后某經(jīng)營公司訴至法院，要求謝某某支付拖欠的租金，并沒收履約保證金。

裁判結(jié)果

法院認為，雖然合同約定因承租人違約解除，出租人有權(quán)沒收履約保證金，但合同約定的租賃期限至2023年10月31日，謝某某在2023年9月23日搬離租賃場所，距離合同到期日僅剩38天。而履約保證金38733.5元相當于60天的租金，故提前解約給某經(jīng)營公司造成的空置期損失，也僅限于剩余38天的租金，謝某某應承擔的違約責任不應超過該38天的租金，某經(jīng)營公司應退還謝某某相當于22天租金的履約保證金。

典型意義

近年來，受市場變化等因素影響，不少承租人會選擇提前解約來減少經(jīng)營損失，但是承租人的違約責任不能因為提前解約行為具有客觀原因而免除。對于違約責任，應當結(jié)合違約金標準以及出租人的損失等予以綜合認定。出租人的損失主要是剩余租期內(nèi)租金的喪失，因此承租人的違約責任一般不應超過該剩余租期的租金。在剩余租期還較長的情況下，考慮到出租人有防止損失擴大的義務，法院也會結(jié)合個案實際情況，酌情認定出租人的房屋空置損失。

撰稿單位：無錫中院

NO.4

案例五

某中心訴王某某未及時收房擴大損失糾紛案

基本案情

2022年10月，某中心與王某某簽訂租賃合同，將商鋪出租給王某某使用，租期為2022年9月至2023年8月，合同還約定“如果乙方未按期交還房屋，甲方有權(quán)在物業(yè)公司的見證下將屋內(nèi)一切動產(chǎn)及可拆卸部分搬離，屋內(nèi)一切裝修及設備設施物品全部無償歸甲方”。2023年7月，某中心以王某某拖欠租金為由，發(fā)函要求解除合同。王某某收函后不久即向物業(yè)交付商鋪鑰匙并搬離了部分物品，同時付清了至2023年8月的租金，但仍有部分設備設施遺留在商鋪內(nèi)。后某中心訴至法院，要求王某某支付自2023年9月1日起至房屋實際返還之日占有使用費。

裁判結(jié)果

法院認為，王某某違約，某中心有權(quán)解除合同。王某某在接到解除通知后已經(jīng)交還商鋪鑰匙，雖然未能及時清空房屋，但某中心在收到鑰匙的情況下，可以按約采取清場措施防止損失進一步擴大。而直至二審法院2024年4月現(xiàn)場勘查時，某中心仍未采取措施?？紤]到某中心于2023年9月收到案涉房屋鑰匙等因素，法院判決王某某支付至2023年10月的占有使用費，此后的房屋空置損失系某中心怠于接收房屋所致，不應由王某某承擔。

典型意義

民法典第五百九十一條第一款規(guī)定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。租賃合同解除后，在承租人實際已不使用房屋但又沒有完全清場的情況下，房屋處于非正常使用狀態(tài)，損失會因該狀態(tài)的持續(xù)不斷擴大。出租人在對房屋的接收和清理不存在障礙的情況下，負有在合理期限內(nèi)及時收回房屋的減損義務，而不是放任損失的擴大，否則不能就擴大的損失請求賠償。

撰稿單位：無錫中院

NO.5

案例六

倪某訴某郵電廠停產(chǎn)停業(yè)損失糾紛案

基本案情

2021年，某郵電廠與倪某簽訂租賃合同，約定將八間廠房出租給倪某開辦模具廠，每間租金10000元；如遇政府征用、拆遷或改變房屋設施時，雙方無條件服從并互不追究責任，出租人不負擔承租人的一切搬遷費用及損失。后因拆遷，當?shù)亟值擂k與某郵電廠簽訂補償協(xié)議書，其中按照房屋評估價格的8%給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。某郵電廠向倪某發(fā)出通知書，要求解除合同。倪某則訴至法院主張停產(chǎn)停業(yè)損失等補償。

裁判結(jié)果

法院認為，案涉房屋在被征收前實際用于生產(chǎn)經(jīng)營，根據(jù)拆遷補償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失按照房屋評估價值的8%統(tǒng)一計算，而對于征收不生產(chǎn)或不營業(yè)的非住宅房屋，只能按照不超過被征收房屋評估價格的3%給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。因此，在雙方對停產(chǎn)停業(yè)損失如何分配沒有約定的情況下，計算承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失時，應先扣除不從事生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋可獲得的補償，法院部分支持了倪某的訴訟請求。

典型意義

根據(jù)《無錫市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償相關(guān)費用標準的通知》，征收不生產(chǎn)不營業(yè)的非住宅房屋，按照不超過被征收房屋評估價格3%給予產(chǎn)權(quán)人停產(chǎn)停業(yè)損失補償；征收生產(chǎn)或者營業(yè)中的非住宅房屋，按照被征收房屋評估價格5%-8%給予產(chǎn)權(quán)人和經(jīng)營者停產(chǎn)停業(yè)損失補償。因此，在被征收房屋產(chǎn)權(quán)人和承租的經(jīng)營者沒有約定的情況下，租賃期間內(nèi)發(fā)生拆遷征收的，根據(jù)征收部門支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)膶嶋H情況，經(jīng)營者的停產(chǎn)停業(yè)損失補償一般在被征收房屋評估價格的2%-5%之間把握認定。

撰稿單位：錫山法院

NO.6

案例七

某冷藏公司訴某果品公司裝修補償糾紛案

基本案情

自2006年起，某果品公司即將其位于運河東路的冷庫出租給某冷藏公司使用。2021年，雙方另行簽訂租賃合同，約定租賃期限自2021年3月至2024年2月，某冷藏公司應在合同終止之日將房屋恢復原狀交還給某果品公司，否則其裝修及添附部分及留存物品視為放棄，某果品公司有權(quán)進行處分。2022年，征收部門對案涉冷庫進行征收，確定了相應的裝修及附屬物補償金額。某冷藏公司后訴至法院要求某果品公司向其支付相應的裝修補償。

裁判結(jié)果

法院認為，雖然合同約定某冷藏公司應在合同終止之日將房屋恢復原狀交還給某果品公司，否則其裝修及添附部分及留存物品視為放棄，某果品公司有權(quán)進行處分，但該約定并不適用于房屋租賃期限內(nèi)因拆遷而解除的情形。裝修在拆遷時仍具有價值，也添附于房屋而被納入補償范圍,客觀上轉(zhuǎn)化為補償款的一部分，因此某冷藏公司可以獲得其投入的裝修及附屬物補償，法院判決支持了某冷藏公司的該部分訴請。

典型意義

征收過程中，征收部門一般只會與產(chǎn)權(quán)人簽訂拆遷補償協(xié)議,產(chǎn)權(quán)人可以獲得全部的拆遷補償，但其同時作為出租人，與承租人之間就租賃房屋的征收補償還需進行內(nèi)部分配。合同終止后，房屋內(nèi)的裝修因喪失使用價值，租賃雙方一般會采取由承租人恢復原狀或由出租人任意處置的方式處理。但在遇到拆遷時，該裝修會產(chǎn)生較大的補償款，由此引發(fā)租賃雙方的爭議。鑒于裝修價值已經(jīng)轉(zhuǎn)化為補償款，承租人作為裝修的投入者，當然可以獲得對應的補償款。

撰稿單位：梁溪法院

NO.7

來源：無錫中院環(huán)保庭

編輯：黃楓怡

審核：朱紅金

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