2025年9月12日，日本新宿區(qū)宣布，對(duì)12名經(jīng)營(yíng)者、共22處設(shè)施下達(dá)“業(yè)務(wù)停止命令”，期限30天。

這是自2018年《住宅宿事業(yè)法》（民宿新法）實(shí)施以來，東京23區(qū)里首例由區(qū)政府發(fā)出的“民宿停業(yè)令”。

那這些民宿為何會(huì)被叫停呢？

今年4月與6月，該批業(yè)者未依法提交“定期報(bào)告”；

7月，曾接獲區(qū)政府“業(yè)務(wù)改善命令”，但仍拒不整改；

若30天內(nèi)仍偷偷營(yíng)業(yè)，將直接升級(jí)為“業(yè)務(wù)廢止”（牌照吊銷）。

新宿可謂是東京民宿重鎮(zhèn)，據(jù)了解日本全國(guó)合法民宿約3.4萬件，新宿區(qū)獨(dú)占3272件，約占1/10。

疫情后入境客回流，相關(guān)投訴呈“火箭式”上升：

2021

年度：

70

2022

年度：

60

2023

年度：

299

2024

年度：

561

件（翻倍爆表）

噪音、亂扔垃圾、違規(guī)吸煙成為“鄰里三大恨”。

所以這次，東京新宿區(qū)區(qū)長(zhǎng)吉住健一就在記者會(huì)上直言：“管理混亂還能賺錢，若變成‘常態(tài)’就太荒唐了！”并對(duì)12名經(jīng)營(yíng)者、共22處設(shè)施下達(dá)“業(yè)務(wù)停止命令”。

那除了新宿區(qū)的這次“業(yè)務(wù)停止命令”以外，放眼日本民宿歷史，還有沒有別的案例呢？

原來在2018年，京都市就曾對(duì)“無照民宿”發(fā)出全國(guó)首份停業(yè)命令；

而這次新宿區(qū)則是針對(duì)“持照但不守法”業(yè)者首開先例，為全東京敲響警鐘。

“民宿≠無人區(qū)”，想靠一間房賺快錢、卻無視規(guī)則的時(shí)代，正式終結(jié)。

據(jù)了解，僅2025年，今年1-7月，日本政府已收到194件針對(duì)合法民宿的正式投訴，無證“黑宿”更是多到數(shù)不清。

行李箱午夜拖行聲、樓道里的啤酒瓶、可燃垃圾被扔在“不可燃”口……等等，案例數(shù)不勝數(shù)。

日本民眾對(duì)于民宿的容忍度似乎真的已經(jīng)到了極限！

日本民宿千千萬，大阪市就是全日本的“民宿之都”，全國(guó)九成的民宿都擠在這座城市里。

截至去年12月，其中41%的民宿，都是我們中國(guó)人開的。

就連日本新聞中也曾報(bào)道過，中國(guó)系移民中介和房地產(chǎn)公司的玩法。

“先拿經(jīng)營(yíng)管理簽→買幾套一戶建→委托代運(yùn)營(yíng)做民宿→年流水幾千萬日元→續(xù)簽穩(wěn)了?！?/b>

大阪市政府稱，雖然今年7月成立了專項(xiàng)項(xiàng)目組，專門討論大阪市內(nèi)的“特區(qū)民宿”事項(xiàng)。大阪“特區(qū)民宿”將會(huì)朝停止申請(qǐng)這個(gè)方向做調(diào)整。

專項(xiàng)項(xiàng)目組對(duì)衛(wèi)生管理，地域住民和游客之間的矛盾等各方面進(jìn)行了討論以及探討了解決之策。

可這期間，每月依舊還是有200多份要求政府認(rèn)證開業(yè)的民宿申請(qǐng)遞交到政府的窗口，工作人員忙得像陀螺似的，申請(qǐng)時(shí)間依然需要2個(gè)月才能知道結(jié)果。

但在這樣的一種情況下，阿拉蕾問了自己在大阪認(rèn)識(shí)的很多做代運(yùn)營(yíng)公司的日本朋友。

它們說目前自己都在撤退：

1.世博后客流斷崖，預(yù)計(jì)入住率從85%會(huì)跌到55%；

2.180天封頂+深夜禁入住，收入直接腰斬；

3.牌照吊銷=經(jīng)營(yíng)計(jì)劃失敗，入管局可判定“事業(yè)不持續(xù)”，簽證續(xù)簽秒拒。

一句話：靠民宿“養(yǎng)簽證”的紅利期已經(jīng)結(jié)束。

大阪做代運(yùn)營(yíng)公司很多公司，早在5、6月的時(shí)候就開始把精力主要轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)的整棟買賣和整棟租賃管理上了。

未來投資的鐵律早已重新撰寫：

核心地段（梅田、難波、本町等）優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)>短線民宿；

租售比、空置率、抗災(zāi)等級(jí)，重新成為硬指標(biāo)；

長(zhǎng)期持有、細(xì)水長(zhǎng)流，才配得上日本“永住”或“高度人才”積分。

那么如果在大阪長(zhǎng)期持有物件，這方面的稅收又是多少呢？

阿拉蕾詢問了自己在日本的擔(dān)當(dāng)稅理士，給大家總結(jié)了一下，大家可以做一個(gè)參考。

1.取得階段（買入時(shí)）

不動(dòng)產(chǎn)取得稅（ふどうさんしゅとくぜい）

購(gòu)房后半年～1年左右由地方政府征收，通常為固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)額的 3–4%。

注冊(cè)許可稅（とうきめんきょぜい）

辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)繳納，通常是固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)額的 2%（所有權(quán)保存/轉(zhuǎn)移登記）。

印花稅（いんかぜい）

簽署購(gòu)房合同時(shí)根據(jù)合同金額貼印花，幾千到幾萬日元不等。

2.持有階段（每年固定）

固定資產(chǎn)稅（こていしさんぜい）

大阪市會(huì)根據(jù)公寓的固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)額征收，稅率 1.4%（可能有附加都市計(jì)劃稅0.3%）。

都市計(jì)劃稅（としけいかくぜい）

若在指定都市計(jì)劃區(qū)內(nèi)，額外加征 0.3%。

3.出租階段（運(yùn)營(yíng)收入）

所得稅（國(guó)稅）

租金收入減去必要經(jīng)費(fèi)（管理費(fèi)、修繕費(fèi)、貸款利息、折舊費(fèi)等）后的凈所得，要并入個(gè)人所得稅（累進(jìn)稅率 5%–45%）。

住民稅（地方稅）

上述所得還需繳納地方居民稅，約 10% 左右。

個(gè)人事業(yè)稅（事業(yè)稅）

如果出租規(guī)模較大（目安：獨(dú)棟5棟或房間10室以上），可能被認(rèn)定為“事業(yè)所得”，需額外繳納 3–5%。

4.出售階段（將來賣出時(shí)）

資本利得稅（譲渡所得稅）

出售價(jià)– 購(gòu)入價(jià)（＋相關(guān)費(fèi)用）后的差額為課稅對(duì)象。

持有≤5年：短期稅率 39.63%（所得稅30%＋住民稅9%＋復(fù)興特別所得稅0.63%）。

持有 >5年：長(zhǎng)期稅率 20.315%。

5.其他相關(guān)費(fèi)用

消費(fèi)稅（しょうひぜい）

住宅租金免稅，不需要向租客收。但如果出租的是“事務(wù)所用房產(chǎn)”，則要加收10%并申報(bào)。

管理費(fèi)、修繕費(fèi)

若公寓是分戶所有，還要繳納管理組合的管理費(fèi)、修繕基金，這不是稅，但屬于固定支出。

9月初，成竹創(chuàng)始人壹號(hào)剛剛結(jié)束新一輪的日本考察，東京市場(chǎng)有何變化？大阪民宿爆火為啥還不建議買？日本當(dāng)?shù)厝巳绾慰捶績(jī)r(jià)暴漲？真實(shí)交易量到底怎樣？

日本哪些房子已經(jīng)開始跌了？哪些還在猛漲？最不賺錢的是哪些？哪些經(jīng)管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢？

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