作為西部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)核心樞紐，成都近年來(lái)展現(xiàn)出令人矚目的發(fā)展活力。仲量聯(lián)行自落戶中國(guó)西部市場(chǎng)以來(lái)，始終以商業(yè)地產(chǎn)視角見(jiàn)證并參與這一進(jìn)程。今年，仲量聯(lián)行重磅發(fā)布《2025年成都辦公樓企業(yè)流動(dòng)研究報(bào)告》，報(bào)告統(tǒng)計(jì)了近3000萬(wàn)平方米的全口徑載體中的企業(yè)客戶，涵蓋甲乙級(jí)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)樓宇等辦公載體，并新增各類總部園區(qū)數(shù)據(jù)；報(bào)告突破性地推出三大榜單，以期以全新視角和擴(kuò)容的數(shù)據(jù)體系，為市場(chǎng)提供前瞻性的研判依據(jù)。

2025年，企業(yè)租賃行為從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向優(yōu)化整合，存量盤(pán)的搬遷成為市場(chǎng)主旋律；在具體到樓宇的微觀視角下，頭部企業(yè)的租賃需求是辦公樓市場(chǎng)穿越周期的“定盤(pán)星”，其不動(dòng)產(chǎn)策略對(duì)市場(chǎng)具有示范效應(yīng)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了2025年成都512.1萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中的企業(yè)增量需求，梳理出了當(dāng)前市場(chǎng)中的頭部企業(yè)及其代表的產(chǎn)業(yè)特征——

2025年Top50企業(yè)平均承用面積提高，入榜門(mén)檻明顯提升；從需求來(lái)看，成都的科技與金融的產(chǎn)業(yè)特征依舊。華為沖榜成功，展現(xiàn)出科技巨頭的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；平安保險(xiǎn)及旗下金融科技公司分列第二和第八，凸顯金融企業(yè)、尤其是險(xiǎn)資企業(yè)的穩(wěn)固實(shí)力。蜀道集團(tuán)、四川金控、遂寧銀行、樂(lè)山商業(yè)銀行位列前十，本土龍頭企業(yè)依然是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根基。榜單呈現(xiàn)出“科技領(lǐng)航、金融壓艙、國(guó)企固本”的多元化產(chǎn)業(yè)格局，再次印證成都作為西部經(jīng)濟(jì)中心的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域輻射力。

在長(zhǎng)達(dá)12年的Top50榜單跟蹤研究中，累計(jì)有179家企業(yè)成功入榜。金融業(yè)以57家企業(yè)上榜位居榜首，科技互聯(lián)網(wǎng)37家、地產(chǎn)建筑32家緊隨其后。針對(duì)這179家上榜或曾經(jīng)上榜的企業(yè)，仲量聯(lián)行依據(jù)其承用面積和評(píng)估租金，以規(guī)模性、極值性、趨勢(shì)性、存續(xù)性*四大維度，創(chuàng)新構(gòu)建優(yōu)質(zhì)企業(yè)指數(shù)，并首次發(fā)布成都甲級(jí)辦公樓優(yōu)質(zhì)企業(yè)Top20榜單。

*規(guī)模性判斷企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略的基本盤(pán)規(guī)模，極值性評(píng)估規(guī)模上限，趨勢(shì)性衡量發(fā)展勢(shì)頭，存續(xù)性考驗(yàn)策略韌性。

該榜單是從Top50歷年上榜企業(yè)里“優(yōu)中選優(yōu)”而得，凸顯出長(zhǎng)期穩(wěn)定的頭部企業(yè)之于辦公市場(chǎng)的關(guān)鍵作用。這一榜單的誕生將為辦公資產(chǎn)業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商提供更具招商實(shí)踐指導(dǎo)價(jià)值的參考。

發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)是成都這座西部經(jīng)濟(jì)中心城市的重要戰(zhàn)略。將總部樓宇項(xiàng)目納入Top系列研究體系，能夠更加精準(zhǔn)地捕捉新周期下全域經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性變化。總部自建樓宇正在改變傳統(tǒng)甲乙級(jí)商辦市場(chǎng)的供需平衡。自2023年起，每年錄得大面積需求流出甲級(jí)市場(chǎng)，企業(yè)客戶流動(dòng)范圍已超越甲乙級(jí)商務(wù)樓宇。在探索新業(yè)務(wù)板塊階段，部分頭部企業(yè)可能再次從總部樓宇中走出來(lái)，回歸商務(wù)樓宇。透過(guò)全景視角，仲量聯(lián)行觀察到成都辦公樓市場(chǎng)正從“等級(jí)分層”（甲級(jí)＞乙級(jí)＞產(chǎn)業(yè)園）轉(zhuǎn)向“功能互補(bǔ)”。未來(lái)，能否精準(zhǔn)識(shí)別不同總部發(fā)展周期下的企業(yè)需求差異，將決定樓宇資產(chǎn)在新時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱。

依據(jù)對(duì)2022-2025年間成都市場(chǎng)931條500平方米以上甲級(jí)辦公樓企業(yè)客戶遷出記錄的跟蹤分析，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，租戶的搬遷去向總體上保持穩(wěn)定：企業(yè)降級(jí)至更低品質(zhì)樓宇的比例最大，其次為面積縮減，隨后是搬遷至自建或自購(gòu)樓宇，然后是甲級(jí)樓宇之間的搬遷流動(dòng)，最后才是公司注銷這一退出方式。

上述順序反映出企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略的訴求：即在成本控制、空間需求和企業(yè)發(fā)展之間尋求平衡。降級(jí)比例的收窄并不意味著企業(yè)對(duì)成本的忽視；相反，這反映出企業(yè)在追求成本控制的同時(shí)，更努力在品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)效率和長(zhǎng)期發(fā)展之間尋求新平衡點(diǎn)。在此背景下，市場(chǎng)正竭力創(chuàng)新供給端，為租戶提供多元適配的選擇：過(guò)去“升級(jí)—降級(jí)”二元對(duì)立模式逐漸被如今多元并蓄的策略譜系所取代。

在存量需求主導(dǎo)市場(chǎng)的當(dāng)下，業(yè)主的招商策略何去何從是市場(chǎng)的重大關(guān)切。報(bào)告顯示，業(yè)主“不降租”的策略難以在下行市場(chǎng)形成同盟。因此，由于個(gè)體理性與群體利益的沖突，市場(chǎng)租金必然開(kāi)啟“螺旋式”下跌的走勢(shì)。一方面，現(xiàn)階段增量需求嚴(yán)重不足，市場(chǎng)愈發(fā)利好租戶；另一方面，辦公樓市場(chǎng)主體數(shù)量龐雜、散售樓宇存量大，市場(chǎng)難以在特定范圍內(nèi)形成有效且長(zhǎng)期的價(jià)格同盟，因此續(xù)租案例必然伴隨降租談判。在租金下行預(yù)期的影響下，租戶的原租約租金價(jià)格與當(dāng)前市場(chǎng)行情所形成的價(jià)差，已成為越來(lái)越多企業(yè)搬遷的重要?jiǎng)右?。此時(shí)，仲量聯(lián)行認(rèn)為“租約重組”對(duì)租戶和業(yè)主雙方，都具有重要且有益的實(shí)用價(jià)值。

供給側(cè)階段性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩是造成成都辦公樓市場(chǎng)整體承壓的根本原因，預(yù)計(jì)在2027年以前，這一趨勢(shì)難以根本扭轉(zhuǎn)。未來(lái)三年，成都辦公樓市場(chǎng)空置率繼續(xù)看漲，新租需求的獲客難度遠(yuǎn)超既有客戶的維系。因此，仲量聯(lián)行認(rèn)為，存量客戶的維系在未來(lái)必然成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，這才是租約重組的價(jià)值原點(diǎn)。

*本文標(biāo)題插畫(huà)部分為AI生成后二次創(chuàng)作