出品丨花朵財(cái)經(jīng)觀察（FF-Finance）

撰文丨學(xué)研

10月13日，萬科一則董事長任免公告砸懵了資本市場，公告顯示辛杰因“個(gè)人原因”辭職，黃力平接棒。

其實(shí)在公告前，小道消息已經(jīng)滿天飛了。公告落地后，萬科A股一度下跌近4%，港股更是一度跌近6%，市值蒸發(fā)超百億。

更讓人揪心的是，這位剛掌舵萬科9個(gè)月的董事長，早在9月18日參加深圳一場會(huì)議后就“失聯(lián)”了，至今已近一個(gè)月。

有網(wǎng)友猜測，要么是調(diào)查周期剛結(jié)束，辭職是處理結(jié)果；要么就是各方博弈后得出的平衡方案。

萬科這番混亂景象，像極了當(dāng)下不少房企深陷的生存困境。

辛杰去年1月接盤萬科時(shí)，這家房企早已是個(gè)不折不扣的爛攤子。

2024年全年虧了近500億，2025年上半年又虧掉119億。截至2025年6月30日，萬科合并資產(chǎn)負(fù)債表中的短期借款、其他應(yīng)付款中的股東借款及一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)金額為1553億元，而公司賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為693億元，資金缺口巨大。

面對(duì)這樣的局面，辛杰重點(diǎn)抓了兩件事：換人和借錢。他把萬科核心部門的負(fù)責(zé)人幾乎全換成了深鐵系人馬，老萬科人如總裁祝九勝等人接連離職。

另一邊，深鐵年內(nèi)9次給萬科提供低息借款，累計(jì)金額達(dá)259億，利率低至2.34%，比市場常規(guī)利率低了不少。

可輸血并沒有挽回萬科的頹勢，今年前9月，萬科銷售額同比跌了44%，平均每個(gè)月賣樓收入不足100億，連行業(yè)高峰期的三分之一都不到。深鐵自己也被連累了，2024年首次出現(xiàn)虧損，虧了334億，2025年上半年又虧了33.6億，資產(chǎn)負(fù)債率飆到60.46%，辛杰這場“救火”，最后反倒像“引火上身”。

接過這個(gè)“燙手山芋”的黃力平，從履歷看就是深鐵的“自己人”，一上任便宣布自愿放棄薪酬，以此表明其決心。他曾任深鐵集團(tuán)總經(jīng)理、深圳市人才安居集團(tuán)老總，2021年重回深鐵后還主導(dǎo)過不少重大項(xiàng)目。

他的上任，早不是簡單的換帥，更像是深鐵對(duì)萬科從“輸血救急”轉(zhuǎn)向“深度操盤”的明確信號(hào)。可黃力平要面對(duì)的坑，比辛杰當(dāng)時(shí)遇到的還要深。

首先是債務(wù)困局，萬科面臨高達(dá)900億的資金缺口，而深鐵自身也承壓，難以像此前那樣持續(xù)輸血。

管理方面，辛杰留下的團(tuán)隊(duì)調(diào)整引發(fā)了內(nèi)部動(dòng)蕩，黃力平既要貫徹深鐵的意志，又得安撫老萬科人的情緒，在推進(jìn)“深鐵化”的同時(shí)，還得保住萬科原本的市場化基因。

但最難的其實(shí)是戰(zhàn)略迷局，萬科喊了好幾年“開發(fā)+經(jīng)營+服務(wù)”的轉(zhuǎn)型口號(hào)，可轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的收益連銀行利息都覆蓋不了，總不能一直靠地鐵業(yè)務(wù)的補(bǔ)貼過日子。

黃力平要解決的，不只是債務(wù)問題，更是“深鐵化”與萬科獨(dú)立性的平衡。此前深鐵支援萬科的借款，已設(shè)置嚴(yán)密的盯市機(jī)制（即根據(jù)股價(jià)波動(dòng)動(dòng)態(tài)調(diào)整擔(dān)保要求），一旦質(zhì)押股票價(jià)值低于預(yù)警線，便需追加擔(dān)保。

而黃力平在人才安居集團(tuán)任職時(shí)，就有過盤活保障性住房資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，如果能將萬科785億貨值的資產(chǎn)盤活，不說萬科能否逐漸實(shí)現(xiàn)自我造血還債，起碼也能讓股東減輕不少壓力。

而黃力平放棄酬金、身兼兩職的安排，說明接下來萬科的戰(zhàn)略會(huì)更緊密地綁定深鐵的資源，但究竟能否避免辛杰的“短任期”尷尬，關(guān)鍵還要看他能否在股東訴求和企業(yè)自主經(jīng)營之間找到平衡點(diǎn)，畢竟10年貸款展期只能解一時(shí)之困，真正的翻盤還得靠業(yè)務(wù)實(shí)打?qū)嵉挠?/strong>

萬科的命運(yùn)，其實(shí)就是中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。從曾經(jīng)的黃金時(shí)代跌進(jìn)債務(wù)泥潭，從完全市場化的房企變成需要國資托底的對(duì)象。黃力平的上任，或許象征意義大于實(shí)際，能不能救得了萬科還不好說，但眼下，這場國資與市場的拉扯，還遠(yuǎn)沒到結(jié)束的時(shí)候。

房地產(chǎn)的黃金時(shí)代早已過去，換誰上任都很難對(duì)抗趨勢。而對(duì)于老百姓們來說，他們可能不在意誰當(dāng)董事長，更關(guān)心的是能不能拿到新房鑰匙，這一系列操作會(huì)不會(huì)影響市民居住的房子、物業(yè)，以及日常出行所依賴的地鐵服務(wù)。

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