作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

很多新房開盤后，就被“打回了原形”了。

無論畫的餅有多大，最終還是要回歸內(nèi)在的價(jià)格。

華聯(lián)的逆風(fēng)局

這兩天（10月12日），一個(gè)浮沉了近32年的新房終于入市——

位于深圳寶安西鄉(xiāng)的御品巒山雅苑開盤，218套約94~162平住宅，以均價(jià)6.61萬/㎡備案，備案單價(jià)5.49萬-8.2萬/㎡，總價(jià)516萬-1326萬/套，成為深圳寶安西鄉(xiāng)片區(qū)近4年入市的新房。

雖然開盤給出了9.31折的綜合折扣優(yōu)惠，但折后均價(jià)6.15萬/m2，折后單價(jià)5.11萬-7.63萬/平，折后總價(jià)約481萬-1236萬，依舊超出了市場(chǎng)的預(yù)期。

因?yàn)殚_盤前有網(wǎng)友預(yù)判價(jià)格——土地年限、噪音、學(xué)校都有短板，當(dāng)下行情開盤5萬以下大概率。

而開盤前，開發(fā)商就已經(jīng)將項(xiàng)目定位成“寶中之上一品闊宅”。

作為剛需的地段，這個(gè)價(jià)格幾乎賣出了深圳外圍地段“豪宅”的水平，明顯超出了市場(chǎng)的預(yù)期價(jià)不少，御品巒山雅苑的基本面能否撐得起折后均價(jià)6.15萬/m2？

先按下不表。

御品巒山雅苑由華聯(lián)控股開發(fā)，的地塊很早就受讓了，1993年的批地，2016年完成基礎(chǔ)工程后項(xiàng)目卻突然停工。

一晃32年過去了，項(xiàng)目不僅復(fù)工了，還入市銷售了，無論對(duì)深圳樓市還是權(quán)屬公司來說，都具備至關(guān)重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一方面，一個(gè)拉扯了將近32年的項(xiàng)目，在外界看來，不僅已經(jīng)錯(cuò)過深圳房地產(chǎn)上行的周期，無論是政策、資金抑或市場(chǎng)都已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化，并且權(quán)屬也出現(xiàn)了數(shù)次更替，已經(jīng)無“復(fù)活”可能。

另一方面，對(duì)于權(quán)屬公司華聯(lián)控股而言，是回籠資金，增厚利潤至關(guān)重要的項(xiàng)目。

基本上，寫進(jìn)公司財(cái)報(bào)里的項(xiàng)目，都是比較重要的核心資產(chǎn)，不僅僅是簡(jiǎn)單的信息羅列。

對(duì)房企來說，寫進(jìn)財(cái)務(wù)報(bào)告里住宅項(xiàng)目，不僅僅是簡(jiǎn)單的信息羅列，而是給監(jiān)管、買股票的人、借錢的銀行等“關(guān)鍵角色”看，直接關(guān)系到房企能不能“合規(guī)活下去、讓別人愿意投錢、自己有錢運(yùn)轉(zhuǎn)”。

關(guān)乎的是房企核心經(jīng)營資產(chǎn)與收入，住宅項(xiàng)目的售賣和結(jié)算直接影響房企營收與利潤。

華聯(lián)控股不僅把項(xiàng)目寫進(jìn)了財(cái)務(wù)報(bào)告中，還多次在財(cái)務(wù)報(bào)告中強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目對(duì)公司集團(tuán)的意義。

華聯(lián)控股占有御品巒山雅苑權(quán)益70%，在2024年的財(cái)務(wù)報(bào)告中不僅強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目會(huì)為公司帶來新的營業(yè)收入和利潤增長(zhǎng)點(diǎn)，會(huì)對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的改善，還強(qiáng)調(diào)要加快御品巒山雅苑的建設(shè)，確保2025年底前順利實(shí)現(xiàn)銷售，并定下了一個(gè)15億元的銷售目標(biāo)。

到了2025年上半年，華聯(lián)控股在半年報(bào)中也再次重點(diǎn)提及項(xiàng)目的占地面積，周邊配套、開發(fā)進(jìn)度、戶型以及累計(jì)總投資達(dá)到37575萬元。

并再次強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目上半年主體工程上半年就已經(jīng)出地面8層，預(yù)計(jì)9月對(duì)外開放營銷中心和樣板房，年內(nèi)開盤預(yù)售，并“確保達(dá)成年度銷售目標(biāo)。

而華聯(lián)控股在2024年年度報(bào)告中披露，截至2024年12月底，公司總資產(chǎn)76.19億元、凈資產(chǎn)50.80億元；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.25億元、歸屬于上市公司股東凈利潤0.41億元，同比分別下降24.75%、50.37%。

營收及凈利潤下降主要是受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑等因素影響，公司的產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公產(chǎn)品銷售未達(dá)預(yù)期。

去年年?duì)I業(yè)收入才幾個(gè)億的項(xiàng)目，卻定下15億元的銷售目標(biāo)，可見御品巒山雅苑開售對(duì)華聯(lián)控股的重要性。

所以，華聯(lián)控股營收和利潤的翻盤局，幾乎都押在了御品巒山雅苑身上。

市場(chǎng)分歧

那么，如此重要的項(xiàng)目，實(shí)際如何？華聯(lián)控股能否順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)？

未入市前，市場(chǎng)上的爭(zhēng)議除了項(xiàng)目能否“復(fù)活”，還有項(xiàng)目能否撐起“闊宅”的定位。

項(xiàng)目定位是“寶中闊宅”“都市生活的藝術(shù)躍升”“高品質(zhì)住宅”“延續(xù)了華聯(lián)匠心品質(zhì)與恒裕豪宅基因”等。

只看項(xiàng)目的概念和藍(lán)圖，很明顯項(xiàng)目是想給購房群體描繪一幅都市繁華的精美人居的畫卷。

然而實(shí)地考察，項(xiàng)目及周邊的實(shí)況卻是這樣的——建設(shè)主體出地面十多層，樓棟間距離視覺上較近。

還有這樣的——靠近航城大道和前進(jìn)二路一側(cè)，擺滿了夜宵攤位，人來人往，充滿了煙火氣。

再看看項(xiàng)目的戶型。

項(xiàng)目戶型面積包含94—100平的三房，117—120平的四房以及161—168平的復(fù)式。

華聯(lián)控股披露，已經(jīng)在報(bào)告期內(nèi)按照2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》進(jìn)行了設(shè)計(jì)調(diào)整，并順利完成了報(bào)批報(bào)建、換證等相關(guān)工作，換句話說項(xiàng)目已經(jīng)按照建筑新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

但是否符合市場(chǎng)對(duì)新規(guī)戶型的預(yù)期，則見仁見智。

項(xiàng)目對(duì)外宣傳的口徑是新規(guī)戶型，但實(shí)際戶型得房率，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)，僅78%～79%，算上凸窗、陽臺(tái)贈(zèng)送面積，得房率才提升至96.05%～98.22%。

如96平戶型，無論是戶型圖還是實(shí)際的樣板展示空間，臥室及衛(wèi)生間都帶著凸窗，尤其是主臥衛(wèi)生間的凸窗面積占比并不低，而實(shí)際得房?jī)H約77.6%。

以戶型圖所帶尺寸計(jì)算，主臥凸窗面積接近6.48平米，而戶型整體凸窗面積約11.69平，陽臺(tái)面積約12平。

再如161平戶型，項(xiàng)目對(duì)外推廣定位為“新規(guī)復(fù)式”，雙陽臺(tái)平層+6米挑高，而實(shí)際得房率約78%。

從項(xiàng)目開放的展示樣板空間來看，同樣也無法避免凸窗占比明顯的問題。

所以，有網(wǎng)友評(píng)價(jià)——除了飄窗就是飄窗。

還有網(wǎng)友評(píng)價(jià)——有豪宅是這種樓間距？

所以，市場(chǎng)是對(duì)項(xiàng)目有明顯的分歧的。

而價(jià)格方面的分歧表現(xiàn)也尤為明顯。

項(xiàng)目折后均價(jià)6.15萬/m2，折后單價(jià)約5.11萬-7.63萬/m2，周邊兩公里范圍內(nèi)曾入市領(lǐng)航城領(lǐng)譽(yù)華府、盛合天宸家園。

前者備案均價(jià)約63365元/㎡，總價(jià)區(qū)間約948萬～1209萬，2021年3月入市386套房源至今還剩余13套未售。

后者備案均價(jià)約67113元/㎡，總價(jià)區(qū)間約476萬～1714萬，2021年8月入市，426套住宅至今還剩余45套房源未售。

所以，有網(wǎng)友針對(duì)開盤后價(jià)格評(píng)價(jià)——

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)