01

關(guān)注樓市這么多年，一個很深的感觸就是，短短四五年，北京樓市的開發(fā)商只剩央國企撐場了。

是啊，除了龍湖、懋源、融創(chuàng)等少數(shù)民企還有在售項(xiàng)目，往日的民企如旭輝、鴻坤、世茂等基本消失了。

取而代之的，是大型國央企（中海、保利、華潤、招商、建發(fā)）、中建系（如中建智地、中建玖合、中建壹品）和北京本地國資系（如海開、興創(chuàng)、北京城建）的崛起。

縱觀北京、深圳、上海三大一線城市，我可以說，真的只有北京樓市的開發(fā)商如此純粹。

比如下圖是深圳9月銷售排行榜，可以看到鴻榮源、京基、宏發(fā)、信義、中洲、卓越等民企，占據(jù)了深圳樓市半壁江山。

那么上海呢？上海更不用說，作為中國第一大城市，上海樓市體量幾乎等同于北京+深圳，因此 大的央企國企，比如保利、金茂、招商等等，上海有；

活躍的民營房企，如融創(chuàng)、嘉里建設(shè)、大華等，也是異常剽悍，上海壹號院、大華靜安年華等作品，煊赫上海灘。

特別是今年，上海居然還出現(xiàn)了很多民營新面孔。

▲今年1-9月，上海土拍有多個民企或外企參與，這跟北京樓市往往由國央企“爭搶”形成了鮮明對比。

在這些民企新面孔中，有做鋼結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計(jì)、研發(fā)、制造、施工一體化業(yè)務(wù)的長江精工，很多國家級大型公共建筑，比如國家體育場“鳥巢”、北京大興國際機(jī)場、上海環(huán)球金融中心、及沙特國王塔等標(biāo)志性大工程，都是長江精工承建；

還有消費(fèi)科技公司新易騰，這是一家 智能終端產(chǎn)品服務(wù)商， 與華為、蘋果等國際品牌都有深度合作，由于手里資金充裕，它選擇與浙江本土民營房企宇誠集團(tuán)合作進(jìn)軍上海樓市；

還有前段時間拿下20萬每平米地王的祺祥旺宇，它的母公司是全球最大的車身沖壓件模具制造商之一的屹豐集團(tuán)， 迄今為止已在全國12個城市建有18個制造工廠。想想近幾年新能源汽車有多火，就知道祺祥旺宇這家民企有多豪。

還有來自內(nèi)蒙的“煤老板”伊泰集團(tuán)，這家總資產(chǎn)近千億的民企早已進(jìn)軍上海樓市，今年上半年接手了原來恒大的北外灘江景地塊；來自新加坡的星獅、慶隆，與國貿(mào)、金茂等央國企合作，給上海帶來了全新的國際化視野......

02

如果說，北京缺少民企，主要是民企抵御不了地產(chǎn)行業(yè)周期長、投資大的高壓，只能選擇及時退場——那情有可原。

只是，為什么單單是北京？

要回答這個問題，我覺得，應(yīng)該要從土拍溢價率來尋找原因。

為什么？土拍溢價代表著房企爭地的熱烈程度，土拍溢價越高，房企拿地?zé)崆樵礁?。反之亦然?/strong>

對于民企來說，保證資金安全、追逐利潤才是根本，所以民營房企往往只會去拿大家都看好的地，所以土拍溢價率低的城市，很少有民企。

比如近幾年流行的托底，我只見到地方城投和國央企托底的，從來沒見過民企托底——明知需要托底的地，風(fēng)險大、利潤低，民企怎么拿？

所以想通了這個道理，看看下面的這張表，一切都豁然開朗了。

▲北京作為一個一線城市，土拍溢價率居然比不上重慶、濟(jì)南，更遠(yuǎn)低于上海、成都、杭州、蘇州、深圳了。

所以從這里就能看出很多城市的內(nèi)情和細(xì)節(jié)。比如杭州地賣的最多，溢價率最高，為什么？

因?yàn)楹贾菔侵袊ㄒ环砰_限價后，部分新房房價還在漲的城市，在這種環(huán)境下，開發(fā)商能賺錢，買房人也能賺錢，所以杭州的地賣的最多，所以杭州的民營房企（濱江、興耀、金帝、建杭、江山萬里等）都很活躍。

▲杭州放開限價后，漲幅最大的是錢江世紀(jì)城板塊，板塊內(nèi)奧映鳴翠平均售價在8.7萬元/平方米，而此前，該板塊的限價為47000元/平方米，價格漲幅達(dá)到85.06%。如此大的漲幅，房源卻均售罄，可見開發(fā)商和購房者對杭州的購買力非常有信心。

再比如上海，雖然上海上半年賣的地比北京多了一倍（無論面積還是宗數(shù)），但上海賣地總價卻比北京低，這說明上海的土地單價很低——不要以為土拍單價低就以為宗地位置不好，事實(shí)上據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，上海今年上半年出讓的宗地，有三分之一位于內(nèi)環(huán)線。

我們知道，北京近一年出讓的土地，也是越來越趨近城市核心區(qū)了，比如海淀的朱房村、功德寺雙子星，朝陽的太陽宮地塊，通州的運(yùn)河地塊——但是這么多核心地塊，北京土拍的溢價率卻很低，說明土拍的初始定價是比較高的。

上海則明顯相反。上海上半年有三分之一賣的是內(nèi)環(huán)線，近兩年甚至還有數(shù)十個2000萬的日光盤，這些項(xiàng)目的位置也都是核心區(qū)。但上海土拍的溢價率高、整體平均單價低，我們不難推定，上海土拍初始定價是比較低的，讓了部分利潤給開發(fā)商去爭搶，這才有了土拍的高溢價。

由此，北京雖然賣地總數(shù)不多，但溢價率在幾個一二線城市里是最低的，說明土拍起始價就貴，給開發(fā)商留的利潤空間很小，在這樣的情況下，又有哪些民企愿意飛蛾撲火呢？

03

坦白說，土拍起始價的定價，對樓市有重大影響。

比如開發(fā)商拿了高價土地，為了不虧本和后續(xù)順銷，首開通常會定一個超出市場預(yù)期的價格。但在當(dāng)下的弱市環(huán)境里，高價開盤往往會高開低走，進(jìn)而讓購房人更加確認(rèn)樓市弱勢，從而形成惡性循環(huán)。

對此我想起曾經(jīng)的指導(dǎo)價。2023年，豐臺西四環(huán)郭公莊雙子星土拍，兩宗宅地期房銷售指導(dǎo)價居然高達(dá)9.2萬/㎡，且允許浮動8%，即最高為99360元/。這個價格很明顯不是為了幫助開發(fā)商賣房，而是為了賣地而設(shè)的。

由此，這么高的指導(dǎo)價，也只有財力雄厚的大央企敢接了。

事實(shí)上，不只是XX，還有很多城市，仍存在“高土拍樓面價支撐樓市”的牛市思維。

在這個思維下，土拍起始價是很難降的，降也是三五千五六千的降，在當(dāng)下一日千里的大環(huán)境下，這點(diǎn)降幅可謂微不足道。

對此，我有個粉絲總結(jié)說，現(xiàn)在很多城市的行為非常迷惑：

①通過勾地、城投賣地，非市場方式高位托底和增加供應(yīng)量；

②市場下行期間，調(diào)整控規(guī)政策，導(dǎo)致原有資產(chǎn)價值下滑；

③原有的拿地承諾遲遲無法兌現(xiàn)，優(yōu)先兌現(xiàn)新地塊配套；

面對這種情況，賺錢為先的民企，自然只能提桶跑路。