文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

寶龍商業(yè)（09909.HK）可能要被賣的消息傳出。

10月13日早間，寶龍商業(yè)刊發(fā)公告稱，其控股股東寶龍地產(chǎn)已于10月10日就境外債務(wù)重組訂立支持協(xié)議，其中包括寶龍地產(chǎn)可通過出售、質(zhì)押寶龍商業(yè)股份籌集4000萬美元現(xiàn)金，或?qū)⑾騻鶛?quán)人直接轉(zhuǎn)讓寶龍商業(yè)不超過32.4%的股權(quán)。

目前寶龍地產(chǎn)合共持有寶龍商業(yè)約63%的股權(quán)。行業(yè)觀察者預(yù)測，若上述股份轉(zhuǎn)讓交易完成，寶龍商業(yè)可能會(huì)迎來新的控股股東。

不過樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，通過上市前的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃和設(shè)置信托，截至2025年6月30日，許華芳間接持有寶龍商業(yè)約2.95%股權(quán)。

據(jù)此來看，若僅轉(zhuǎn)讓寶龍商業(yè)32.4%股權(quán)，許家也或仍能保持控股地位。但前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，還有出售、質(zhì)押計(jì)劃，將可能全面觸發(fā)要約收購。

根據(jù)《證券法》規(guī)定，投資者持有上市公司已發(fā)行股份的30%后繼續(xù)收購的，應(yīng)當(dāng)向所有股東發(fā)出收購要約。協(xié)議收購超過30%股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)出全面要約收購。

前有恒大物業(yè)曝出已有意向買家，后有旭輝控股拋出出售永升服務(wù)8.24%股權(quán)予倫敦基金公司LMR Multi-Strategy Master Fund Limited的計(jì)劃，如今寶龍商業(yè)也被擺上貨架，上市物企股權(quán)出售的市場又熱鬧了起來。

有行業(yè)觀察者表示，上市物企股權(quán)被出售，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)讓出控股股東地位或引入持股比例較高的二股東，一定程度上其實(shí)有利于物企走向更加獨(dú)立。

聚焦寶龍商業(yè)，根據(jù)最新方案，寶龍商業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓作價(jià)每股15港元，對(duì)比前一次債務(wù)協(xié)議中的12港元有所提交。而截至10月14日收盤，寶龍商業(yè)每股為2.54港元，轉(zhuǎn)讓定價(jià)較此收盤價(jià)溢價(jià)約491%。

最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，寶龍商業(yè)在管商業(yè)項(xiàng)目97個(gè)，在管面積1106萬平方米；簽約項(xiàng)目129個(gè)，簽約面積1424萬平方米。其中，長三角區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)70%。

今年上半年，寶龍商業(yè)整體出租率約為91.8%，同比增長0.3個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)收繳率達(dá)98.7%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

同期，其住宅物業(yè)管理服務(wù)在管項(xiàng)目128個(gè)，總在管建筑面積約為2370.8萬平方米；簽約物業(yè)138個(gè)，總簽約建筑面積約3012.9萬平方米。

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓、消費(fèi)市場復(fù)蘇緩慢中，寶龍商業(yè)仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的運(yùn)營韌性和現(xiàn)金流管理能力，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13億元，歸母凈利潤1.83億元。同時(shí)，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流同比大幅增長52.8%，達(dá)到2.22億元。

分業(yè)務(wù)線來看，今年上半年，商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)貢獻(xiàn)營收約9.16億元，占總收入的70.4%，毛利率約為34.5%；住宅物業(yè)管理服務(wù)收入約2.52億元，毛利率約為17.3%。

值得注意的是，來源于外部客戶的收入是寶龍商業(yè)的最大收入來源。截至2025年6月30日，外部客戶貢獻(xiàn)收入約為11.85億元，占總收入的91.1%。

2025年下半年，寶龍商業(yè)計(jì)劃新開8個(gè)項(xiàng)目，包括4座寶龍廣場和4座寶龍?zhí)斓?，商業(yè)新增體量超40萬平方米。

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