萬達(dá)老王又被人告了！

這次起訴他的是海南萬駿管理服務(wù)有限公司（簡稱“海南萬駿”），同時(shí)被告的還有萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“萬達(dá)地產(chǎn)”）和大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司（簡稱“萬達(dá)集團(tuán)”）。

海南萬駿于2020年05月29日在三亞市注冊(cè)成立，最初由深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司（簡稱“盈達(dá)投資”）全資控股，而后者是萬科的全資子公司。

目前，盈達(dá)投資持股比例降至70%；但海南萬駿的兩個(gè)股東穿透下去，萬科仍持股99.7%，幾乎還是全資控股。

也就是說，萬科把萬達(dá)告了！

這兩大地產(chǎn)商很有緣，公司都姓萬，創(chuàng)始人都姓王，早在2015年5月14日就高調(diào)宣布“千億級(jí)合作”。

不過，從一些細(xì)節(jié)上可以看出，萬達(dá)更需要萬科。

在那場戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)上，萬達(dá)董事長王健林親自出席，而萬科僅派出二把手郁亮。

“二萬”同時(shí)宣布：未來雙方合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行，即由萬達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分。

但此后雙方的合作“雷聲大，雨點(diǎn)小”，直到2019年。

萬達(dá)擬斥資200億元打造“長春國際影都”項(xiàng)目，引入萬科共同開發(fā)。其中，萬達(dá)負(fù)責(zé)文旅板塊，萬科負(fù)責(zé)住宅板塊，這倒也符合雙方當(dāng)初合作的愿景。

然而，萬達(dá)沒那么多資金，希望萬科也能合作開發(fā)文旅板塊。

萬科為此專門成立了海南萬駿，通過增資方式獲得“長春國際影都”項(xiàng)目運(yùn)營主體“長春北方影都投資有限公司”15％的股權(quán)，并以海南萬駿的名義向萬達(dá)地產(chǎn)兩次支付合作款合計(jì)50億元。

雖然名為“合作”，但根據(jù)行業(yè)慣例，借款的可能性更大，老謀深算的萬科可不想承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)。

既然是借款，利率有多高呢？

根據(jù)后來起訴書透露的信息，年利率可能為9.92%，在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下也不算很高。

由于是萬達(dá)求著萬科“合作”，作為甲方的萬科自然可以提條件，要求到某個(gè)節(jié)點(diǎn)可以退出，萬達(dá)也答應(yīng)了。

2021年6月，萬科決定提前終止合作。萬達(dá)返還萬科52.4億元，萬科卻認(rèn)為還差10億元。

為什么還差10億元呢？

在萬達(dá)返還的52.4億元中，萬科認(rèn)為本金為40億元，12.4億元為50億本金使用兩年半的利息；萬達(dá)還需償還10億本金，以及拖欠這10億本金的利息493萬元、罰息3.77億元，合計(jì)約13.82億元。

萬達(dá)卻感到很委屈，主要有以下兩個(gè)理由：

1、萬達(dá)單獨(dú)承擔(dān)了約100億元的基礎(chǔ)設(shè)施配套投資；

2、萬科取得的68萬平方米土地，折合樓面價(jià)約為3300元/平方米，要比華潤集團(tuán)相鄰地塊5700元/平方米的樓面價(jià)約便宜2400元。因此，萬科享受了16.3億元的土地成本優(yōu)惠。

但以上兩點(diǎn)都未落實(shí)在合同中，屬于“人情”，而不是“法理”。

雙方談不攏，萬科于2023年申請(qǐng)凍結(jié)了萬達(dá)集團(tuán)持有的大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“大連商管”）約19.79億元的股權(quán)，期限3年。

大連商管在萬達(dá)體系中的地位很重要！

萬達(dá)集團(tuán)每個(gè)自有產(chǎn)權(quán)的萬達(dá)廣場都有一個(gè)業(yè)主公司，而這些業(yè)主公司都由大連商管全資控股。

13.82億的糾紛凍結(jié)19.79億元的股權(quán)，比例也算合理，但萬達(dá)認(rèn)為“超額凍結(jié)”。

因?yàn)榇筮B商管在2018年引入投資人時(shí)，注冊(cè)資本45.27億元的股權(quán)當(dāng)時(shí)估值2430億元，19.79億元股權(quán)的估值應(yīng)為1062億元。

然而，估值只是企業(yè)和投資人之間的默契，外界根本不認(rèn)可。

從以上過程可以看出兩家企業(yè)的風(fēng)格：萬科公事公辦，一切按照合同來；而萬達(dá)大打“感情牌”，希望“以理服人”。

當(dāng)時(shí)，輕資產(chǎn)運(yùn)營的珠海商管（全稱“珠海萬達(dá)商管集團(tuán)股份有限公司”）正值上市的關(guān)鍵時(shí)刻，其控股股東大連商管的股權(quán)被凍結(jié)，將對(duì)前者上市造成不良影響。

同時(shí)，由于大連商管的股權(quán)被凍結(jié)，以萬達(dá)廣場為底層資產(chǎn)的REITs基金也無法發(fā)行。

之后，雙方達(dá)成了和解，但具體內(nèi)容沒有公布。

可能萬達(dá)對(duì)萬科“動(dòng)之以情曉之以理”：如果解凍，萬達(dá)的融資渠道將恢復(fù)，有錢償還對(duì)萬科的債務(wù)。

但兩年多過去了，珠海商管上市失敗，REITs基金也未發(fā)行。

萬達(dá)雖然把能賣的資產(chǎn)都賣了，包括上市公司萬達(dá)電影的股權(quán)、支付牌照、幾十座萬達(dá)廣場等；但由于負(fù)債過多，還是未能顧及萬科的這部分。

萬科也自身難保，還要靠大股東深鐵集團(tuán)輸血才能勉強(qiáng)維持，只能加緊清各項(xiàng)債權(quán)！