◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

“風(fēng)起于青萍之末?！?/p>

剛剛，某第三方產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)對(duì)外發(fā)布了一則關(guān)于“西安華宜置地有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)”的預(yù)披露消息，底價(jià)暫未公布。

粗看起來，這跟其他產(chǎn)權(quán)出售消息并無特別之處。但熟悉行業(yè)的人士，迅速就看出了里面的“門道”，這并非一筆簡(jiǎn)單的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。

西安華宜置地前身是西安華僑城置地，成立于2015年底，注冊(cè)資本9000萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)范圍主要是物業(yè)管理、租賃服務(wù)，唯一股東是港名有限公司，為國(guó)有控股企業(yè)。從該筆交易的審批看，背后是華僑城。

實(shí)際上，西安華宜置地就是華僑城在西安市中心重點(diǎn)開發(fā)的“華僑城長(zhǎng)安國(guó)際中心”大型商業(yè)項(xiàng)目的持有主體。

該項(xiàng)目地處西安市中心的鐘樓商業(yè)區(qū)，具體坐落于古都長(zhǎng)安中軸迎賓道，毗鄰省人大、永寧門城市會(huì)客廳，附近有SKP、王府井百貨、合生匯等，包括長(zhǎng)安國(guó)際中心2號(hào)樓、3號(hào)樓等高端商辦物業(yè)及部分停車位。

彼時(shí)，執(zhí)掌華僑城集團(tuán)的就是“知名大佬”段先念，早期就在西安工作，歷任西安理工大學(xué)教師、西安高科核心高管，以及西安曲江新區(qū)管委會(huì)主任等，成功打造了著名的“曲江模式”，2008年4月成為西安市副市長(zhǎng)。

2014年，段先念被“空降”至華僑城集團(tuán)任黨委副書記、總經(jīng)理，迅速將“曲江模式”復(fù)制過來，要求華僑城未來要成為“中國(guó)文化旅游業(yè)航空母艦”。3年后，段先念成為華僑城集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。隨著當(dāng)時(shí)樓市起飛，火爆的華僑城模式進(jìn)入“高光時(shí)刻”。

2018年中期，華僑城集團(tuán)宣布重倉(cāng)西安，計(jì)劃5年投入2380億元，成為段先念執(zhí)掌華僑城之后推出的最大一項(xiàng)投資計(jì)劃。彼時(shí)，段先念曾對(duì)外說，“我始終熱愛西安、關(guān)注西安。華僑城投資西安決心從未改變，力度只增不減，將全力加快項(xiàng)目建設(shè)，拓展更多合作領(lǐng)域”。

在此期間的2015年10月，“定位于商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)”的華僑城亞洲曾公告斥資15.9億元從長(zhǎng)安控股集團(tuán)收購(gòu)了其持有“西安長(zhǎng)安國(guó)際中心”項(xiàng)目，順便解決其對(duì)東亞銀行的欠款問題。

彼時(shí)，西安“長(zhǎng)安國(guó)際中心”項(xiàng)目包含二號(hào)樓C座、D座一層，三號(hào)樓（不包括一層）及270個(gè)停車位，總建面約7.45萬(wàn)方。華僑城計(jì)劃收購(gòu)后將二號(hào)樓繼續(xù)作為辦公出租，三號(hào)樓升級(jí)改造后也改做高檔辦公出租，以獲取較高回報(bào)率。

從時(shí)間點(diǎn)看，2015年底，亞橋城亞洲成立附屬公司西安華僑城置地，對(duì)應(yīng)就是上述收購(gòu)的資產(chǎn)包。

2020年底，華僑城亞洲玩了一出“金融藏身術(shù)”，即由開曼基金斥資20.37億港元收購(gòu)港名有限公司進(jìn)而收購(gòu)西安華僑城置地，而開曼基金由華僑城亞洲和HNW Investment Fund以“49：51”比例出資成立。

這么一運(yùn)作下來，西安華僑城置地從華僑城亞洲的賬面上“出表”了，但其又透過持有開曼基金49%權(quán)益而間接實(shí)際控制著它及其手上資產(chǎn)包。

為此，華僑城亞洲還簽了“對(duì)賭協(xié)議”，承諾西安華僑城置地2021年、2023年及2025年的年租金收入（不含稅）將分別不少于8500萬(wàn)元、9300萬(wàn)元及1億元，若相應(yīng)年份的年租金收入低于業(yè)績(jī)目標(biāo)，將觸發(fā)購(gòu)回機(jī)制。

另?yè)?jù)悉，2018年至2020年7月底，西安華僑城置地按年取得收入分別是7796萬(wàn)元、8970.8萬(wàn)元和5350.21萬(wàn)元。這意味著華僑城亞洲此次對(duì)賭壓力并不大，但業(yè)內(nèi)人士對(duì)此指出關(guān)鍵看后續(xù)運(yùn)營(yíng)如何。

很遺憾，西安華僑城置地此前已變身為西安華宜置地，據(jù)公開披露其2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6782.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損近1600萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損近1460萬(wàn)元；今年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5156.27萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損1239萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損1447.27萬(wàn)元。

從以上實(shí)際數(shù)據(jù)看，華僑城亞洲2025年完成對(duì)賭協(xié)議要求“壓力很大”，否則將觸發(fā)贖回機(jī)制，其也將面臨很大的資金壓力。

就華僑城亞洲來看，華僑城亞洲2025年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約2.61億元，同比下降約56.4%；歸母凈利潤(rùn)虧損約1.91億元。去年全年，華僑城亞洲實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9.83億元，同比下降23.84%；歸母凈利潤(rùn)虧損1.73億元。

截至今年6月底，華僑城亞洲旗下共有8支基金，涉及2支主動(dòng)管理基金，對(duì)應(yīng)規(guī)模13億元，管理及參股基金規(guī)模41.72億元。

該期末，華僑城亞洲的賬上涉及銀行存款及庫(kù)存現(xiàn)金1.44億元，但一年內(nèi)到期的銀行及其他貸款高達(dá)15.4億元、關(guān)聯(lián)方及非控股股東權(quán)益貸款19.24億元，可見其短期償債壓力很大。