今天央行剛剛發(fā)布了10月的金融數(shù)據(jù)，我們直接看大家最關(guān)心的樓市。

根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，我把房?jī)r(jià)和居民債務(wù)關(guān)系圖更新到了2025年，如下：

如上，最右邊的紅框指示的是2022年，后面還有三個(gè)小山峰，分別代表2023年，2024年，以及2025年，可以看到2025年進(jìn)入到了低位震蕩模式。

該圖是近20年，居民新增貸款和房?jī)r(jià)的關(guān)系圖。 居民新增貸款是直接轉(zhuǎn)換為樓市增量購(gòu)買力的，因此 居民債務(wù)周期就是房?jī)r(jià)周期。

新增貸款大漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會(huì)使得房?jī)r(jià)失去債務(wù)支撐而下跌（如上圖2022年）。我們據(jù)此數(shù)據(jù)也在2023年初開始減持京滬房產(chǎn)（點(diǎn)擊： ）。也在2023年多次建議大家賣房。

有人問(wèn)居民貸款和房?jī)r(jià)的關(guān)系，誰(shuí)是因，誰(shuí)是果。

答案：是互為因果。

我們展開解釋下，樓市中一買必定對(duì)應(yīng)一賣，但我們不能說(shuō)買方必然是看多，賣方必然是看空。因?yàn)橘u方可能是為了向上置換，而買方也可能是因?yàn)閭鶆?wù)壓力而向下置換。

所以，具體是看多還是看空，就要看居民貸款，當(dāng)交易者看多房?jī)r(jià)，無(wú)論他是新購(gòu)買，還是賣出后置換，必然會(huì)增加貸款，因?yàn)樗栌梦磥?lái)的力量，來(lái)支撐當(dāng)下的購(gòu)買力。

而當(dāng)一個(gè)交易者看空，無(wú)論他是出貨還是向下置換，他減持房產(chǎn)拿到現(xiàn)金，較大概率也是歸還債務(wù)。

如果買賣房屋不靠貸款，那么就是存量博弈，或者買方貸款賣方還債，也是存量博弈。我們說(shuō)的貨幣寬松進(jìn)樓市，指的其實(shí)就是居民貸款。因?yàn)橹挥芯用褓J款，才轉(zhuǎn)化為樓市購(gòu)買力。

而其他的貨幣增發(fā)，比如國(guó)債，企業(yè)債券，在銀行購(gòu)買后，雖然也能造成貨幣增加，但更多進(jìn)入生產(chǎn)部門，而不是轉(zhuǎn)為樓市購(gòu)買力。

所以，觀察社融和M2，主要是為了股市判斷，而不是樓市。2009年那一波貨幣寬松，實(shí)際是居民杠桿率急速上升，居民貸款也快速走高（上圖有反映）。

所以，不能僅看貨幣寬松就認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲，而是要緊密跟蹤居民的新增貸款數(shù)據(jù)。那么，10月份的居民新增貸款如何，我們直接上數(shù)據(jù)。

我列出的是10月的單月新增貸款，以及截止10月的累計(jì)新增貸款。要注意的是，每個(gè)季度的第一個(gè)月，數(shù)據(jù)一般會(huì)低，最后一個(gè)月，數(shù)據(jù)會(huì)高，這個(gè)是季節(jié)性現(xiàn)象（原因不便展開）。所以，對(duì)比同比數(shù)據(jù)（對(duì)比歷年同月份數(shù)據(jù)），是最準(zhǔn)確的。

數(shù)據(jù)都在上圖，不解釋了。

總體來(lái)說(shuō)， 我們還需等待樓市的觸底回穩(wěn)。

后記：

從三季度上市公司業(yè)績(jī)看，經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)了微弱復(fù)蘇，但可持續(xù)性還需觀察。

從前瞻的貸款數(shù)據(jù)看，居民貸款對(duì)樓市的直接支撐還在走弱，我們還需要繼續(xù)觀察，看什么時(shí)候居民新增貸款能出現(xiàn)觸底反轉(zhuǎn)。

對(duì)于關(guān)心樓市和想買房的小伙伴，一方面我們會(huì)繼續(xù)跟蹤每月的居民貸款數(shù)據(jù)，找到貸款數(shù)據(jù)的拐點(diǎn)，另一方面，星球的同學(xué)也可關(guān)注我每周發(fā)在星球的樓市分析。周報(bào)將從貸款以外的其他方面進(jìn)行樓市分析和把握。

當(dāng)未來(lái)數(shù)據(jù)出現(xiàn)觸底反轉(zhuǎn)時(shí)，我會(huì)幫大家把握住那個(gè)房?jī)r(jià)底部區(qū)域的。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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