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北京朝陽(yáng)區(qū)土拍，又要迎來(lái)熱鬧場(chǎng)面。

2025年11月25日，松榆里0410-0001地塊將揭曉買(mǎi)家。

一群房企，已厲兵秣馬。

最近，北京地產(chǎn)圈流出一份參拍者名單：招商蛇口、懋源地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、金隅地產(chǎn)、中建玖合、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)和北京建工地產(chǎn)。

雖無(wú)法證明其真?zhèn)?，但足?jiàn)火藥味十足。

這八家房企里，至少有兩家已確定會(huì)參加，有公開(kāi)信息為證。

第一位選手，是招商蛇口。

早在10月17日，招商蛇口就發(fā)出了有關(guān)0410-0001地塊的招標(biāo)計(jì)劃，涉及施工、監(jiān)理。這天，剛好是0001地塊進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)的日子。

它披露的信息是，項(xiàng)目總建面為12.7萬(wàn)平米，地上建面8.1萬(wàn)平米，地下建面4.6萬(wàn)平米，投資估算12.63億元。

當(dāng)時(shí)，它預(yù)計(jì)招標(biāo)公告的發(fā)布時(shí)間為 2025年11月17日。

但，時(shí)間到點(diǎn)后，這個(gè)公告并沒(méi)發(fā)出。

第二位選手，是中建玖合。

就在招商蛇口計(jì)劃發(fā)招標(biāo)公告的11月17日，中建玖合也發(fā)出了0410-0001地塊的招標(biāo)計(jì)劃，涉及施工、監(jiān)理。

它披露的信息是，項(xiàng)目總建面為11.7萬(wàn)平米，地上建面8.1萬(wàn)平米，地下建面3.68萬(wàn)平米，投資估算11.12億元。

預(yù)計(jì)招標(biāo)公告發(fā)布時(shí)間，為2025年12月18日。

對(duì)比這兩個(gè)計(jì)劃，中建玖合在地下空間少做了約1萬(wàn)平米，總價(jià)也少了約1.5億元。

在土拍之前發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，并不是內(nèi)定買(mǎi)家，而是買(mǎi)家未雨綢繆，一旦拿到地，可以加快開(kāi)發(fā)速度。

招商蛇口旗下亦莊招商序、通州朝棠攬閱；中建玖合通州中建運(yùn)河玖院，都是這么操作的，十分成功。

這對(duì)央企地產(chǎn)商，剛在通州拼殺了一回，現(xiàn)在又開(kāi)始在朝陽(yáng)區(qū)卷起來(lái)了。

一塊好地，瑕不掩瑜

松榆里地塊是一塊難得的好地。

它位于朝陽(yáng)區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，離北工大西門(mén)地鐵站約100米左右。

該地與地鐵口之間，還隔了一塊文化設(shè)施用地，占地0.9公頃，建面1.8萬(wàn)平米。

松榆里地塊是一塊純住宅用地，占地2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬(wàn)㎡，容積率2.8，限高60米（局部80米）。

更為關(guān)鍵的是，這塊地呈長(zhǎng)方形，正南正北，東西面寬300米，南北進(jìn)深100米。

面寬越大，房子樓棟越好規(guī)劃排列。

不過(guò)，它也有個(gè)小缺點(diǎn)，南面風(fēng)景不美，都是6-18層的老社區(qū)，以及南磨房中心小學(xué)。

特設(shè)地下通道連接地鐵站

由于松榆里地塊靠近地鐵，規(guī)劃要求很是"苛刻"。

1、住宅地塊東側(cè)邊界中央，須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口。其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6米。

2、建議居住地塊東側(cè)出入口設(shè)置公共建筑，作為連接小區(qū)與規(guī)劃文化用地、地鐵站點(diǎn)的重要節(jié)點(diǎn)。

3、鼓勵(lì)設(shè)置下沉庭院。下沉庭院可通過(guò)住宅地塊街坊路地下空間，實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

這三點(diǎn)說(shuō)白了，就是為拿地者開(kāi)綠燈。通過(guò)設(shè)置地下通道與文化設(shè)施，實(shí)現(xiàn)與地鐵站無(wú)縫連接。

隔著文化地塊，它專(zhuān)設(shè)了一條超級(jí)通道。

預(yù)計(jì)成交地價(jià)7萬(wàn)元/㎡左右

松榆里地塊起始總價(jià)42.5億元，折合樓面價(jià)約5.26萬(wàn)/㎡。

它的房?jī)r(jià)可以參考中能建東譽(yù)府，往北1.4公里，面積段102平米、130平米和160平米。現(xiàn)房成交均價(jià)為10.8萬(wàn)元/㎡。

如果以此價(jià)格測(cè)算，松榆里的最終成交地價(jià)，應(yīng)在7萬(wàn)元/㎡左右。

也就是說(shuō)，它的溢價(jià)約為33%。今年9月底，東北三環(huán)的太陽(yáng)宮0627地塊，中建智地以43億元、溢價(jià)39%拿下。

由于松榆里地塊受到北面地鐵退線7.5米、東面7.5米被街坊路占用，加之南面有6-18米住宅，導(dǎo)致強(qiáng)排方案還是有一定難度。

花姐做了一版強(qiáng)排推測(cè)方案，預(yù)計(jì)整個(gè)小區(qū)只有兩排房子，南面第一排為13-16F，第二排為22F；主大門(mén)設(shè)在東面的街坊路上，車(chē)庫(kù)出入口東面和西北各一個(gè)。

它到底花落誰(shuí)家，請(qǐng)靜候至2025年11月25日下午3點(diǎn)以后。

花姐相信，屆時(shí)會(huì)有一場(chǎng)搶地大戰(zhàn)。