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北京朝陽區(qū)土拍，又要迎來熱鬧場面。

2025年11月25日，松榆里0410-0001地塊將揭曉買家。

一群房企，已厲兵秣馬。

最近，北京地產(chǎn)圈流出一份參拍者名單：招商蛇口、懋源地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、金隅地產(chǎn)、中建玖合、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)和北京建工地產(chǎn)。

雖無法證明其真?zhèn)?，但足見火藥味十足?/p>

這八家房企里，至少有兩家已確定會參加，有公開信息為證。

第一位選手，是招商蛇口。

早在10月17日，招商蛇口就發(fā)出了有關(guān)0410-0001地塊的招標(biāo)計劃，涉及施工、監(jiān)理。這天，剛好是0001地塊進(jìn)入預(yù)申請的日子。

它披露的信息是，項目總建面為12.7萬平米，地上建面8.1萬平米，地下建面4.6萬平米，投資估算12.63億元。

當(dāng)時，它預(yù)計招標(biāo)公告的發(fā)布時間為 2025年11月17日。

但，時間到點后，這個公告并沒發(fā)出。

第二位選手，是中建玖合。

就在招商蛇口計劃發(fā)招標(biāo)公告的11月17日，中建玖合也發(fā)出了0410-0001地塊的招標(biāo)計劃，涉及施工、監(jiān)理。

它披露的信息是，項目總建面為11.7萬平米，地上建面8.1萬平米，地下建面3.68萬平米，投資估算11.12億元。

預(yù)計招標(biāo)公告發(fā)布時間，為2025年12月18日。

對比這兩個計劃，中建玖合在地下空間少做了約1萬平米，總價也少了約1.5億元。

在土拍之前發(fā)布招標(biāo)計劃，并不是內(nèi)定買家，而是買家未雨綢繆，一旦拿到地，可以加快開發(fā)速度。

招商蛇口旗下亦莊招商序、通州朝棠攬閱；中建玖合通州中建運河玖院，都是這么操作的，十分成功。

這對央企地產(chǎn)商，剛在通州拼殺了一回，現(xiàn)在又開始在朝陽區(qū)卷起來了。

一塊好地，瑕不掩瑜

松榆里地塊是一塊難得的好地。

它位于朝陽區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，離北工大西門地鐵站約100米左右。

該地與地鐵口之間，還隔了一塊文化設(shè)施用地，占地0.9公頃，建面1.8萬平米。

松榆里地塊是一塊純住宅用地，占地2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬㎡，容積率2.8，限高60米（局部80米）。

更為關(guān)鍵的是，這塊地呈長方形，正南正北，東西面寬300米，南北進(jìn)深100米。

面寬越大，房子樓棟越好規(guī)劃排列。

不過，它也有個小缺點，南面風(fēng)景不美，都是6-18層的老社區(qū)，以及南磨房中心小學(xué)。

特設(shè)地下通道連接地鐵站

由于松榆里地塊靠近地鐵，規(guī)劃要求很是"苛刻"。

1、住宅地塊東側(cè)邊界中央，須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口。其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6米。

2、建議居住地塊東側(cè)出入口設(shè)置公共建筑，作為連接小區(qū)與規(guī)劃文化用地、地鐵站點的重要節(jié)點。

3、鼓勵設(shè)置下沉庭院。下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

這三點說白了，就是為拿地者開綠燈。通過設(shè)置地下通道與文化設(shè)施，實現(xiàn)與地鐵站無縫連接。

隔著文化地塊，它專設(shè)了一條超級通道。

預(yù)計成交地價7萬元/㎡左右

松榆里地塊起始總價42.5億元，折合樓面價約5.26萬/㎡。

它的房價可以參考中能建東譽(yù)府，往北1.4公里，面積段102平米、130平米和160平米。現(xiàn)房成交均價為10.8萬元/㎡。

如果以此價格測算，松榆里的最終成交地價，應(yīng)在7萬元/㎡左右。

也就是說，它的溢價約為33%。今年9月底，東北三環(huán)的太陽宮0627地塊，中建智地以43億元、溢價39%拿下。

由于松榆里地塊受到北面地鐵退線7.5米、東面7.5米被街坊路占用，加之南面有6-18米住宅，導(dǎo)致強(qiáng)排方案還是有一定難度。

花姐做了一版強(qiáng)排推測方案，預(yù)計整個小區(qū)只有兩排房子，南面第一排為13-16F，第二排為22F；主大門設(shè)在東面的街坊路上，車庫出入口東面和西北各一個。

它到底花落誰家，請靜候至2025年11月25日下午3點以后。

花姐相信，屆時會有一場搶地大戰(zhàn)。