zhihu.com/question/665592558/answer

商場的租金收入模式設(shè)計的很巧妙。

可以先猜猜商場租金最高的是哪層？

咱們后面放出對照表。

01

高奢店里沒有人逛，不影響商場的租金。

首先只要店鋪開著，就要給商場交租金，有沒有人逛和商場的關(guān)系不大。

就像是開個飯館，生意不好，一樣要給房東交租金一樣。

所以「幾乎沒有人逛」和「商場倒閉」之間，沒有必然聯(lián)系。

只有當商場里面大量店鋪都是空置，連入駐商家都沒有，這個商場才是徹底不行了。

當然，商場的主要收入也不是高奢店，這個咱們后面說。

商場里賣車，很大就是為了品牌推廣

02

為什么沒客人，高奢店還要交租金開著店鋪？

其中一個最大的作用是品牌效果。

高奢店的主要客戶群是30歲以上有經(jīng)濟能力的女性。

她們買東西的時候，很重要一個參考，就是看你的品牌定位是不是值那么多錢。

一個誕生時間很短，只有網(wǎng)店的品牌，無法獲得他們的信任和認可。

只有線下逛商場時候能看到裝修豪華、店員優(yōu)雅的門店，她們才會進店試用、記住品牌，下次網(wǎng)上看到了才會愿意購買。

說白了，就是花錢賺吆喝，本質(zhì)上是「廣告+體驗店」的定位，根本不在乎你買不買，只要給你留下足夠深刻良好的品牌印象，早晚你會買，至于從網(wǎng)上買還是現(xiàn)場買，無所謂。

甚至她們希望你從網(wǎng)上買，因為這樣，自己的門店就不用背銷售額 KPI，逐步定位在體驗店，做好品牌營銷就好了，銷售的壓力就輕松很多了。

現(xiàn)在很多店鋪鼓勵顧客網(wǎng)上下單，店鋪更多是體驗

還有個重要的原因是，這些奢侈品店也象征著商場的檔次，有助于提升商場的形象，商場甚至?xí)o予一定補貼。

03

那么商場不在乎客流么？

當然在乎，畢竟客流決定了商場的人氣，進而決定了它的店鋪租金標準。

但實際商場吸引客流第一是地段，比如是不是有地鐵直入，是不是在核心商業(yè)區(qū)；

第二是環(huán)境和定位，比如里面的設(shè)施是不是新穎，燈光明亮，裝修現(xiàn)代時尚，品牌年輕人喜歡；

第三是合作的 IP，商場定期會和 IP 搞活動，比如卡通、動漫角色，給顧客創(chuàng)造來店理由；

第四是有娃家庭，一個孩子到店等于包括2~4個大人的一天消費，所以要有兒童城；

第五是餐飲，現(xiàn)在大商場基本就是年輕人和家庭聚會用餐的場所，所以餐飲樓層一定要有；

第六是影院，一起去看電影是單身年輕人逛商場的理由，所以要有影城。

只要一個商場保證了上面的 6 點，客流就已經(jīng)保證了。

至于奢侈品牌，并不是顧客的到店理由，只是有了人流帶來的附加收入。

實際上，現(xiàn)在大型商場的租金和營收是這樣的：

商場的「租金」，不是按店鋪，而是按平米比較。

比如一個男裝店 200 平米，每月租金 8 萬；B1 層一個 6 平米的檔口，一個月租金 3 千。

算到每平米，后者的租金其實要比前者還高一點。

這樣，一個綜合的大型商場就算齊全了。

其中大牌餐飲、集市、影院都可能是不掙錢甚至貼錢的，主要為了吸引客流；

地下一層的小檔口；一層的新能源汽車、手機數(shù)碼等品牌店；樓上的中型品牌餐飲，這些才是現(xiàn)金奶牛。

另外，像是麥當勞、肯德基、星巴克這樣的大牌連鎖品牌餐飲，租金通常也不多，象征了一個商場的人氣，沒有不行。

新品牌想要入駐商場，通常租金是最高的，比如那些創(chuàng)新菜、新品牌茶飲店、新品牌汽車之類。

此外，商場憑借客流還會有一些其他收入，比如停車、辦儲值卡、品牌的廣告等。

過去有些商場為了快速回流資金會把商鋪產(chǎn)權(quán)售出，但現(xiàn)在已經(jīng)很少這么做了，因為會導(dǎo)致多次轉(zhuǎn)包，價格混亂。而且如果要裝修、改造也特別麻煩，因為產(chǎn)權(quán)分散了。

04

總之，客流量基本只是商場的一個間接指標，尤其高奢品牌的客流量，商場基本不在意。

因為它不是收入指標，而是商場的一個運營指標。

運營指標包括了流量、進店率、平均停留時長等等，代表了顧客滿意度。

這些運營指標會影響收入指標，但不絕對。就像是前面說的某些店鋪看似沒什么人，但為了品牌效果，愿意在高人流的商業(yè)區(qū)賠錢開門店。

真正代表一個商場收入水平的，這些指標：

店鋪空置率、欠費率、賬齡（就是商家按照 30 天、60 天還是多久結(jié)算店鋪租金的欠費）、面積利用率、扣率（就是給對方打幾折租金）、單位面積物業(yè)管理收入、平均合同期、租客更新率。

如果你想要看一個商場經(jīng)營情況是不是好，還有個簡單辦法：

去看它的門前廣場地面是不是凹凸不平，是不是整潔；洗手間是不是干凈。

因為這些指標沒法糊弄，直接反應(yīng)在投入的人力成本上，經(jīng)營狀況不好的商場會節(jié)約開支，導(dǎo)致人力不足，這些地方是最難照顧到的。

▼關(guān)注查看深度文章