文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

此前因被傳“茶水費(fèi)”而備受關(guān)注的中鐵灣區(qū)中心項(xiàng)目，又傳來(lái)新消息。

就在昨天（12月21日），中鐵廣州工程局橋梁公司官微發(fā)布內(nèi)容。

12月19日，隨著4號(hào)樓最后一方混凝土順利澆筑完畢。

中鐵灣區(qū)中心所有住宅樓主體結(jié)構(gòu)圓滿封頂。

標(biāo)志著項(xiàng)目建設(shè)取得重要階段性成果。

這個(gè)項(xiàng)目聽(tīng)名字有些陌生。

但其實(shí)就是中鐵廣投（中鐵（廣州）投資發(fā)展有限公司），在去年7月拿下的南沙橫瀝2024NJY-2地塊。

項(xiàng)目位于鳳凰二橋東側(cè)、橫瀝大道南側(cè)。

當(dāng)時(shí)拿地總價(jià)5.91億，折合樓面價(jià)11976元/平方米。

中鐵灣區(qū)中心，頗為“神奇”。

其中一點(diǎn)，項(xiàng)目拿地一年多，此前從未傳出開(kāi)盤(pán)。

然而網(wǎng)簽已經(jīng)顯示賣(mài)了40多套。

進(jìn)深君查了下，目前，中鐵灣區(qū)中心住宅已售42套。

其已拿預(yù)售證為3A#、3B#和4#、5#，共160套住宅。

預(yù)售證是上個(gè)月的11月4日拿的。

11月單月，項(xiàng)目還憑借41套的網(wǎng)簽量，超過(guò)招商林嶼境，成為南沙新房銷(xiāo)冠。

一出手，便“技驚四座”，讓人側(cè)目。

后來(lái)經(jīng)了解，原來(lái)是項(xiàng)目搞了“內(nèi)部開(kāi)盤(pán)”。

也就是，項(xiàng)目現(xiàn)在網(wǎng)簽出去的這些房源，都是賣(mài)給了員工。

消息傳，目前內(nèi)部員工選房將進(jìn)入尾聲，員工選房數(shù)量超過(guò)130套，接近總戶數(shù)的六成。

項(xiàng)目只有在解決了員工居住問(wèn)題后，剩余的房源才對(duì)會(huì)外銷(xiāo)售。

整個(gè)項(xiàng)目住宅體量在220套左右，意味著對(duì)外銷(xiāo)售的房源數(shù)量并不是很多。

在內(nèi)卷嚴(yán)重的橫瀝島，這六成內(nèi)部員工的去化，可以說(shuō)為項(xiàng)目極大減少了去化壓力。

另外一個(gè)“神奇”的點(diǎn)。

正因?yàn)檫@次的內(nèi)部銷(xiāo)售，而遲遲未對(duì)外銷(xiāo)售。

項(xiàng)目被一些中介引流，甚至傳出“茶水費(fèi)”傳言。

要知道，隨著這幾年行業(yè)調(diào)整，“茶水費(fèi)”這個(gè)詞可是很久沒(méi)有看到過(guò)了。

而今，竟然在中鐵灣區(qū)中心身上出現(xiàn)了。

不過(guò)關(guān)于這點(diǎn)，已經(jīng)有項(xiàng)目相關(guān)人士做出澄清。

有自稱(chēng)是這個(gè)盤(pán)負(fù)責(zé)人的人士，在一篇自媒體文章下面留言：

“本樓盤(pán)沒(méi)有委托任何中介和第三方銷(xiāo)售也沒(méi)茶水費(fèi)，請(qǐng)勿上當(dāng)受騙?！?/p>

同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目性質(zhì)也做出解釋?zhuān)?/p>

“樓盤(pán)是商品房性質(zhì)，拍地前就是總部搬遷式開(kāi)發(fā)報(bào)備，建設(shè)目的就是解決員工居住，余房才會(huì)對(duì)外銷(xiāo)售，數(shù)量有限與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有限?！?/p>

目前，項(xiàng)目已收緊了看房渠道，對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，與中介合作會(huì)持開(kāi)放態(tài)度，到時(shí)會(huì)另外宣布。

而自媒體在回復(fù)中，稱(chēng)該人士為“羅總”。

可以判斷，該留言人士大概率為項(xiàng)目總經(jīng)理羅忠。

工商信息顯示，中鐵灣區(qū)中心開(kāi)發(fā)主體為中鐵（廣州）房地產(chǎn)有限公司（中鐵廣州房地產(chǎn)）。

該公司成立于去年7月，經(jīng)理為羅忠，法定代表人、董事為錢(qián)昆。

股權(quán)上，中鐵廣州房地產(chǎn)由中鐵廣投100%持股，后者則由中國(guó)中鐵（601390.SH）全資持有。

整個(gè)中鐵灣區(qū)中心，于2024年8月開(kāi)工建設(shè)，總建筑面積高達(dá)7.14萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目共規(guī)劃建設(shè)六棟住宅樓、一棟辦公樓以及一層沿街商業(yè)。

當(dāng)中，辦公樓已于2025年6月封頂。

住宅方面，北地塊2#、6#兩棟為16層，南地塊3A#、3B#、4#、5#四棟則為22層。

作為新規(guī)產(chǎn)品，中鐵灣區(qū)中心產(chǎn)品還是挺值得期待的。

項(xiàng)目位于北地塊的兩棟住宅，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，大戶型豪宅，雙陽(yáng)臺(tái)，南北對(duì)流。

根據(jù)此前流出的信息，北邊兩棟住宅四房設(shè)計(jì)，有雙主套(三衛(wèi)）。

其臨江景觀陽(yáng)臺(tái)足足有11m長(zhǎng)，陽(yáng)臺(tái)外一圈還有設(shè)計(jì)60cm寬的花池。

南邊的四棟住宅，同樣為兩梯兩戶。

產(chǎn)品為四房?jī)尚l(wèi)設(shè)計(jì)，有7.6m大陽(yáng)臺(tái)加花池設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目所推出產(chǎn)品面積主要為125-180㎡。

傳出的戶型圖看，有大量的陽(yáng)臺(tái)、飄窗贈(zèng)送，主臥還有270°采光飄窗。

不過(guò)，個(gè)別的戶型的小房間略顯局促。

價(jià)格方面，市場(chǎng)傳單價(jià)為1.8-2.4萬(wàn)/㎡。

鑒于中鐵灣區(qū)中心的全板樓，而且都是16-22層的高層、小高層設(shè)計(jì)。

這樣的價(jià)格，在橫瀝島可以說(shuō)是很有吸引力了。

也難怪該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)說(shuō)與周邊不是競(jìng)品。畢竟，項(xiàng)目也不想成為其他樓盤(pán)擠對(duì)的對(duì)象。