昨天晚上刷群，一個(gè)哥們的發(fā)言讓所有人都沉默了。他說自己在燕郊的房子掛了快一年，掛牌價(jià)65萬，現(xiàn)在50萬都愿意出，可中介連個(gè)電話都沒打來。而就在同一天，北京海淀一個(gè)老破小，剛放出就被全款拿下，據(jù)說買家根本不講價(jià)。這事兒擱五年前想都不敢想。

現(xiàn)在這樓市，真是兩個(gè)世界。好的地方，政策一松，立馬就有人沖進(jìn)去搶。差的地方，價(jià)格砸穿地板，也沒人想碰。大家都想知道，手里的房子放五年，到底是變錢了還是變磚頭了。

我看了一下最新的數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)70個(gè)大中城市里，有超過三分之一的三線城市房?jī)r(jià)是跌的。而且?guī)齑鎵毫μ貏e大，有些地方光是把手上沒賣的房子清完，就得花快兩年半。人少了，房子多了，你說價(jià)格能撐住嗎？

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反觀一線城市，情況不一樣。北京上海今年放寬了購(gòu)房限制，很多人又開始動(dòng)心思了。尤其是那些帶好學(xué)校、地鐵口近的房子，根本不愁賣。我表姐就在西二旗附近買了個(gè)五十平的小兩居，總價(jià)680萬，上周剛成交，比三個(gè)月前還漲了十幾萬。

這不是個(gè)例。像深圳南山、杭州未來科技城這些地方，房?jī)r(jià)其實(shí)一直在小幅往上走。年輕人還是往這些城市擠，工作多，機(jī)會(huì)多，哪怕房租貴也愿意留下來。人多的地方，房子就有流動(dòng)性。

但你要說全國(guó)房?jī)r(jià)要漲？不可能?，F(xiàn)在買房的人比以前少太多了。90后、00后結(jié)婚率低，生娃的也不多，加上租房觀念變了，很多人真不覺得非得買房不可。再加上老齡化越來越嚴(yán)重，以后不少家庭可能還得面對(duì)“多套房沒人要”的局面。

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還有一個(gè)大變化，就是保障房越來越多。很多城市都在推低價(jià)出租房，位置也不差，租金只有市場(chǎng)價(jià)一半。這對(duì)中低收入群體來說是好事，但也搶走了部分商品房的需求。房子不稀缺了，自然漲不動(dòng)。

金融政策這塊兒，利率是降了。現(xiàn)在首套房貸利率最低能做到3.8%，看起來很劃算。但問題是，很多人收入不穩(wěn)定，根本不敢加杠桿。我同事小李去年月薪兩萬八，今年裁員后找了半年才上崗，現(xiàn)在拿著一萬五。他之前月供九千多，想想都后怕。

所以現(xiàn)在很多聰明人已經(jīng)換思路了。他們不看房?jī)r(jià)漲沒漲，先看租金賺不賺得回來。有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)叫租售比，比如一套房賣100萬，一年租金收6萬，那租售比就是1:16.7，算下來回報(bào)率不錯(cuò)。要是只能收3萬，租售比1:33.3，那基本就是虧錢持有。

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我還發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在房子的附加值越來越重要。比如同一個(gè)小區(qū)，一樓如果改成了無障礙通道，專門適合老人住，租金能高出兩成。要是小區(qū)裝了人臉識(shí)別、自動(dòng)快遞柜，掛牌價(jià)也能比旁邊高個(gè)8%-12%。省電的房子也受歡迎，三級(jí)綠色建筑夏天開空調(diào)省錢，租客也樂意多付點(diǎn)。

說到底，五年后一套100萬的房子到底值多少錢，全看它在哪兒、啥樣、有沒有人用。一線城市核心地段，管理得好、配套全的，可能還能到110萬左右。但要是放在人口流出、沒人租的地方，能值個(gè)80萬都不錯(cuò)了。

我之前查過數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)重點(diǎn)城市租金回報(bào)率第一次超過了長(zhǎng)期國(guó)債。這意味著，有些人開始把房子當(dāng)理財(cái)產(chǎn)品了——不指望暴漲，但圖個(gè)穩(wěn)定現(xiàn)金流。就像我認(rèn)識(shí)的一個(gè)阿姨，在許昌市區(qū)買了套房，95萬買的，現(xiàn)在市價(jià)跌到90萬了，但她每月收2200塊租金，一年下來比銀行利息還高。

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所以別再盯著“會(huì)不會(huì)漲”了?，F(xiàn)在拼的是誰的房子能租得出去、租多久、租多少錢。那種偏僻新區(qū)、沒地鐵、沒商場(chǎng)的“睡城房”，未來大概率沒人愿意接手。真想賣，只能一降再降。

前幾天我去鏈家問了個(gè)經(jīng)紀(jì)人，他說現(xiàn)在賣得最快的房子，都是樓下有地鐵、對(duì)面有醫(yī)院、步行十分鐘能吃飯買東西的。這種房子不管行情好壞，總有人接盤。

房子正在變回“住”的東西。漲價(jià)可能是運(yùn)氣，能租出去才是本事。