作者 秦晉

12月30日消息，中金廈門(mén)火炬產(chǎn)業(yè)園REIT已于近日在深交所正式申報(bào)，成為全國(guó)首單以“國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地”為底層資產(chǎn)的公募REITs。申報(bào)信息顯示，中金廈門(mén)火炬產(chǎn)業(yè)園REIT的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人為中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司，基金管理人為中金基金管理有限公司，托管人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司，原始權(quán)益人為廈門(mén)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心有限公司、廈門(mén)火炬高新區(qū)招商服務(wù)中心有限公司，均為廈門(mén)火炬集團(tuán)子公司。

擴(kuò)容潛力存在10-35倍擴(kuò)容空間

截至2025年12月26日，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)共上市78只，總市值2199億元。該REIT處于一級(jí)市場(chǎng)首發(fā)階段，與同周更新的博時(shí)山東鐵投REIT、華泰三峽清潔能源REIT共同推進(jìn)。中金廈門(mén)火炬產(chǎn)業(yè)園REIT申報(bào)響應(yīng)國(guó)家發(fā)改委與能源局，關(guān)于支持光熱發(fā)電等清潔能源項(xiàng)目發(fā)行REITs的號(hào)召，通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)促進(jìn)投融資循環(huán)。當(dāng)前REITs市場(chǎng)擴(kuò)募加速，中金廈門(mén)安居REIT(擴(kuò)募)、中航京能光伏REIT(擴(kuò)募)等項(xiàng)目已進(jìn)入不同階段，而火炬產(chǎn)業(yè)園REIT的獲批將為園區(qū)類(lèi)REITs提供新樣本表。

根據(jù)國(guó)信證券測(cè)算，中國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模潛在空間為2.1萬(wàn)-4.5萬(wàn)億元，當(dāng)前僅為其總規(guī)模的0.04%-0.2%。大公國(guó)際引用美國(guó)、日本經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)REITs市值可達(dá)到GDP的4.9%(美國(guó)水平)或2.6%(日本水平)，對(duì)應(yīng)當(dāng)前GDP(約126萬(wàn)億元)測(cè)算，目標(biāo)規(guī)模約6.2萬(wàn)-12.6萬(wàn)億元，存在10-35倍擴(kuò)容空間。

資產(chǎn)類(lèi)型覆蓋廣泛 租金流穩(wěn)定是關(guān)鍵

園區(qū)、交通、保障房、消費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、能源、市政環(huán)保等10大領(lǐng)域，僅缺少養(yǎng)老設(shè)施。2025年上半年板塊表現(xiàn)分化顯著，消費(fèi)類(lèi)(如華潤(rùn)商業(yè)REIT)、環(huán)保類(lèi)(如銀華紹興原水)單位可供分配金額同比上行，而產(chǎn)業(yè)園(-9.5%)、倉(cāng)儲(chǔ)物流(-4.3%)、能源(-11%)等板塊承壓。

政策性保租房(如深圳安居、蘇州恒泰)租金穩(wěn)定，市場(chǎng)化項(xiàng)目探索服務(wù)收入對(duì)沖(如華潤(rùn)有巢REIT服務(wù)收入占比12.55%)。

水電、海風(fēng)項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)健(如嘉實(shí)中國(guó)電建發(fā)電量+8%)，光伏項(xiàng)目受光照不足拖累(如中航京能光伏電量-28%)。

產(chǎn)業(yè)園類(lèi)，短期仍處經(jīng)營(yíng)底部，關(guān)注張江、金隅等區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)可控、租戶(hù)產(chǎn)業(yè)景氣度高的項(xiàng)目。

倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)，核心區(qū)域(如京東、順豐REIT)以?xún)r(jià)換量策略有效，成渝地區(qū)出租率回升，頭部運(yùn)營(yíng)商資源整合能力突出。

保租房、能源板塊占比超98% 獲投資者認(rèn)可

截至2025年上半年，機(jī)構(gòu)投資者占比均值達(dá)97.21%，保租房、能源板塊占比超98%，反映其對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)的認(rèn)可。

戰(zhàn)略配售投資者多為原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)，2025年新上市項(xiàng)目中，公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為網(wǎng)下投資者的3.8倍，但一級(jí)市場(chǎng)熱度有所降溫。

保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)偏好高分紅(凈現(xiàn)金流分派率≥3.8%)、低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，保障房、市政環(huán)保等防御性板塊配置價(jià)值凸顯。

二級(jí)市場(chǎng)換手率中位數(shù)為1.12%，顯著低于滬深300(日均換手率約1.5%)，顯示機(jī)構(gòu)持倉(cāng)趨穩(wěn)。

2025年中證REITs全收益指數(shù)呈現(xiàn)“企穩(wěn)回升”趨勢(shì)，但9月后受股市回暖影響，滬深300反超REITs。

長(zhǎng)期來(lái)看，美國(guó)REITs長(zhǎng)期年化收益達(dá)9.2%(2009-2023年)，中國(guó)REITs上市4年平均漲幅17.91%，但存在短期經(jīng)濟(jì)周期敏感性，是成長(zhǎng)過(guò)程中經(jīng)歷的磨合。

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