北京寫字樓。 董紅艷/攝

本報(bào)記者 董紅艷 北京報(bào)道

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整周期，價(jià)格低位循環(huán)、有效需求乏力等核心矛盾尚未根本化解。而新質(zhì)生產(chǎn)力方面，量子計(jì)算、可控核聚變等前沿賽道技術(shù)成果密集落地。

寫字樓市場(chǎng)的冷暖變化，堪稱經(jīng)濟(jì)景氣度的“風(fēng)向標(biāo)”。2025年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，四季度末空置率降至19.2%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)；全年空置率獲得整體回調(diào)。中關(guān)村板塊憑借科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，成為拉動(dòng)市場(chǎng)回暖的核心動(dòng)力源。

需要警惕的是，市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固。據(jù)高力國(guó)際向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露的信息，2026年北京甲級(jí)寫字樓核心市場(chǎng)將迎來(lái)超70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，這一增量將直接推動(dòng)年末空置率走高，市場(chǎng)承壓格局或?qū)⒓觿　?/p>

高吸納疊加低供給

2025年末，北京寫字樓市場(chǎng)空置率實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落。據(jù)高力國(guó)際方面數(shù)據(jù)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率在今年四季度末降至19.2%，同比下降約1.5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)如期實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。

回落的關(guān)鍵之一在于北京甲級(jí)寫字樓的吸納能力得到明顯地恢復(fù)。據(jù)高力國(guó)際方面數(shù)據(jù)，今年第四季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量約8.3萬(wàn)平米，推動(dòng)全年凈吸納量達(dá)到33萬(wàn)平米，意味著市場(chǎng)已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)超30萬(wàn)平米的規(guī)模性去化，需求端支撐力度凸顯。

另一方面，其實(shí)，北京甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)也出現(xiàn)階段性的放緩。據(jù)高力國(guó)際方面數(shù)據(jù)，2025年全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量?jī)H18.8萬(wàn)平米，有限供給與穩(wěn)健需求形成良性適配。

在供應(yīng)放緩以及吸納增大的共同作用下，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金下行壓力在今年有所緩解。據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，今年年末北京甲級(jí)寫字樓凈有效租金降至222元/月/平米，雖同比下降11.5%，但降幅較上年收窄4.9%。

從時(shí)間維度看，今年三季度北京寫字樓的整體空置情況已經(jīng)得到了明顯改善?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年三季度北京寫字樓空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.5%，其中核心商務(wù)區(qū)環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。中關(guān)村、望京及酒仙橋商務(wù)區(qū)2個(gè)子市場(chǎng)去化相對(duì)最好，空置率下降幅度最大，空置率分別下降2.25個(gè)百分點(diǎn)至9.9%和2.2個(gè)百分點(diǎn)至19.0%。

從區(qū)域上看，中關(guān)村板塊成為年度最大亮點(diǎn)，辦公新增需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)，中關(guān)村甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)2025年全年凈吸納量超17.6萬(wàn)平米，占全市總量的53%，創(chuàng)下近20年來(lái)的峰值紀(jì)錄，成為引領(lǐng)北京寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇的核心引擎。

隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)向縱深推進(jìn)，新質(zhì)生產(chǎn)力正加速形成并釋放強(qiáng)勁動(dòng)能。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，1—11月，規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.2%；存儲(chǔ)芯片、服務(wù)器、工業(yè)機(jī)器人等高端產(chǎn)品產(chǎn)量增幅顯著，分別達(dá)45.7%、22.7%和20.6%。在量子計(jì)算、可控核聚變、具身智能等前沿領(lǐng)域，技術(shù)突破持續(xù)涌現(xiàn)，正加快向商業(yè)化應(yīng)用轉(zhuǎn)化。而中關(guān)村寫字樓正成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的核心承載地。

高力國(guó)際方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，復(fù)蘇背后的核心驅(qū)動(dòng)力源于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)集群的崛起與產(chǎn)業(yè)紅利的集中釋放。

整體情況不容樂(lè)觀

北京寫字樓市場(chǎng)仍然具有其獨(dú)特的吸引力，多家企業(yè)將北京寫字樓市場(chǎng)視為產(chǎn)業(yè)布局的要地。其中，2019年金隅集團(tuán)旗下鈺珵置業(yè)法拍獲得原盤古大觀資產(chǎn)后，對(duì)這座200米超高層建筑啟動(dòng)系統(tǒng)性升級(jí)改造。2024年底，鈺珵大廈作為京北亞奧商圈第一超高層寫字樓的新地標(biāo)姿態(tài)，正式躋身國(guó)際超甲級(jí)高端寫字樓運(yùn)營(yíng)序列。

除了金隅集團(tuán)方面有相關(guān)布局，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，多年來(lái)，華潤(rùn)置地也深耕CBD、金融街、中關(guān)村，打造華潤(rùn)大廈、華潤(rùn)置地中心等標(biāo)桿；大悅城控股以中糧廣場(chǎng)、中糧置地廣場(chǎng)為核心，布局E_ZIKOO智慧谷、海淀大悅信息科技園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)；中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)聚焦中關(guān)村科學(xué)城，推進(jìn)城市更新與科創(chuàng)空間供給，如鼎好大廈改造、國(guó)際創(chuàng)新中心運(yùn)營(yíng)。

總體看來(lái)，相關(guān)企業(yè)寫字樓布局聚焦核心或次核心板塊，如CBD、金融街、中關(guān)村、麗澤、亞奧、望京等，綁定金融、科創(chuàng)、專業(yè)服務(wù)等高價(jià)值客群。

雖然不斷有大型企業(yè)入場(chǎng)加持，當(dāng)前市場(chǎng)的整體情況仍不容樂(lè)觀。高力國(guó)際方面向記者分析指出，盡管整體甲級(jí)市場(chǎng)新增需求近兩年持續(xù)放量穩(wěn)定在年均30萬(wàn)平米以上的水平，但尚未形成足以逆轉(zhuǎn)高空置率和租金下行的核心勢(shì)能，市場(chǎng)高空置率依然持續(xù)，租金調(diào)整周期仍在延續(xù)。

市場(chǎng)以價(jià)換量的局面還大量存在。有中介人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，即便是在熱度居高的中關(guān)村，整體寫字樓市場(chǎng)租金也很難進(jìn)行漲價(jià)。據(jù)相關(guān)人士透露，鼎好電子城在2025年底開(kāi)業(yè)初期租賃報(bào)價(jià)接近14元/平米/天。而2025年12月31日貝殼租賃信息顯示，鼎好電子城2100平米房源掛牌租賃單價(jià)為8元/平米/天。

同時(shí)，在區(qū)域表現(xiàn)層面，市場(chǎng)熱度高度聚焦于個(gè)別子市場(chǎng)及非核心板塊的高性價(jià)比項(xiàng)目。高力國(guó)際分析人士認(rèn)為，北京核心區(qū)域成熟寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)仍未達(dá)預(yù)期，區(qū)域分化態(tài)勢(shì)尤為明顯，“冷熱不均”的市場(chǎng)格局特征顯著。從租金維度來(lái)看，2025年核心區(qū)域成熟子市場(chǎng)平均租金同比降幅普遍超10%，跨資產(chǎn)類別和跨市場(chǎng)板塊的競(jìng)爭(zhēng)呈加劇態(tài)勢(shì)，行業(yè)已進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)新階段。

高力國(guó)際相關(guān)分析人士向記者坦言，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于再通脹修復(fù)進(jìn)程，有效需求尚未實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，多數(shù)企業(yè)仍面臨盈利承壓甚至虧損的經(jīng)營(yíng)困境，“降負(fù)債、去杠桿”仍是企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)訴求，因此企業(yè)辦公擴(kuò)張意愿依然不強(qiáng)。

北京寫字樓。董紅艷/攝

空置率將再度攀升

“2026年，我們依然維持對(duì)北京辦公樓市場(chǎng)的核心預(yù)判，宏觀有效需求不足仍然會(huì)是制約辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)的系統(tǒng)性問(wèn)題。2026年部分市場(chǎng)化項(xiàng)目依然會(huì)面臨現(xiàn)有租戶的退租和縮租，其中也包含部分央、國(guó)企等大體量租戶整合搬遷回到自有物業(yè)的情況，這類市場(chǎng)需求收縮行為的出現(xiàn)將會(huì)在很大程度上抵消新增需求帶來(lái)的積極影響?！鄙鲜龇治鋈耸窟M(jìn)一步表示。

2026年，北京寫字樓市場(chǎng)的空置將再度承壓。據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，2026年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)核心市場(chǎng)的新增供應(yīng)量將超過(guò)70萬(wàn)平米，年末空置率攀升已成必然。結(jié)合近兩年的去化量分布來(lái)看，市場(chǎng)增量需求高度集中在西部子市場(chǎng)，但明年入市的項(xiàng)目90%又都集中在東部子市場(chǎng)，這將會(huì)導(dǎo)致東部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步升級(jí)，也將加劇北京寫字樓市場(chǎng)在地理位置上的供需錯(cuò)配。

據(jù)高力國(guó)際方面數(shù)據(jù)，北京甲級(jí)寫字樓空置率長(zhǎng)期在20%以上的高位區(qū)間運(yùn)行。如此看來(lái)，北京寫字樓市場(chǎng)的租金中樞或?qū)⒊掷m(xù)承壓，其供需再平衡注定是一個(gè)漫長(zhǎng)而充滿挑戰(zhàn)的過(guò)程。

基于當(dāng)前的市場(chǎng)情況和后市走向的研判，高力國(guó)際方面建議政府加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控，出臺(tái)相關(guān)政策措施來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展，如適度調(diào)控新建寫字樓的規(guī)模和數(shù)量，鼓勵(lì)老舊寫字樓的改造升級(jí)甚至是用途轉(zhuǎn)換。

同時(shí)，高力國(guó)際方面還認(rèn)為，市場(chǎng)參與者需要秉持長(zhǎng)期主義，發(fā)揮企業(yè)家精神，敢于突破現(xiàn)有行業(yè)思維框架，探索新的管理理念和模式創(chuàng)新等，將資源和精力放到打造差異化和品牌化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方面，更加注重以客戶需求為價(jià)值導(dǎo)向，以終為始地真正扮演起科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，這也是市場(chǎng)長(zhǎng)期行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>