又到年底，各類“五十強(qiáng)”、“百?gòu)?qiáng)”榜單如約而至。開發(fā)商們的反應(yīng)已不再如從前般熱烈。曾經(jīng)，能否擠進(jìn)房地產(chǎn)排行榜單，直接關(guān)乎企業(yè)的項(xiàng)目獲取與銀行貸款。

高周轉(zhuǎn)時(shí)代，規(guī)模是唯一的通行證。“千億俱樂部”只是起點(diǎn)，沖三千億、四千億才是常規(guī)操作。如今，風(fēng)向已變。

盛景與暗流：榜單背后的商業(yè)邏輯

Part.1

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高周轉(zhuǎn)時(shí)代，排行榜曾是開發(fā)商的生命線。

那是一個(gè)“規(guī)模即一切”的時(shí)期，榜單上的名次直接與企業(yè)的融資能力掛鉤。銀行和金融機(jī)構(gòu)手中握有一份“白名單”，行業(yè)排名是重要的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。榜單上的數(shù)字不只是數(shù)字，而是獲取更低融資成本、贏得土地競(jìng)拍的信用背書。

隨之而來的是一套成熟的商業(yè)邏輯。合作費(fèi)用已成為業(yè)內(nèi)公開的秘密，且費(fèi)用因企業(yè)規(guī)模和所需排名位置水漲船高。對(duì)于渴望進(jìn)入前百?gòu)?qiáng)的房企，合作費(fèi)用常以“百萬起步”。

機(jī)構(gòu)往往通過后續(xù)的“增值服務(wù)”獲得收入，如市場(chǎng)研究報(bào)告、定位分析、可行性研究等。房企與數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)之間的深度利益綁定，讓排行榜的客觀性在業(yè)內(nèi)備受質(zhì)疑。

核心數(shù)據(jù)的模糊性為操作提供了空間。即便是同一家房企，在不同機(jī)構(gòu)的榜單中排名和銷售額也可能大相徑庭。特別是三四線城市基礎(chǔ)銷售數(shù)據(jù)不全的現(xiàn)狀，為榜單制作提供了“靈活操作”的空間，最終可能導(dǎo)致市場(chǎng)信息失真。

新現(xiàn)實(shí)：深度調(diào)整期的行業(yè)轉(zhuǎn)向

Part.2

房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入深度調(diào)整期。新房?jī)r(jià)格上漲幅度有限，而二手房?jī)r(jià)格持續(xù)承壓。

行業(yè)的生存法則正在被重構(gòu)。品牌榜單的變動(dòng)率縮小，正反映出市場(chǎng)格局從劇烈震蕩走向初步穩(wěn)定。頭部房企的品牌價(jià)值均值出現(xiàn)回升，這表明市場(chǎng)正在獎(jiǎng)勵(lì)那些真正注重長(zhǎng)期價(jià)值的參與者。

企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)正從單純追求規(guī)模，轉(zhuǎn)向利潤(rùn)與安全。如今，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，成為房企抵御周期的“壓艙石”。一些行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)營(yíng)收占比已顯著提高。

昔日的“規(guī)模擴(kuò)張”邏輯正被“質(zhì)量發(fā)展”所取代。過去在排行榜上激烈角逐的房企們，開始將精力轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力提升、服務(wù)優(yōu)化和財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

開發(fā)商的心態(tài)也發(fā)生了變化。曾經(jīng)對(duì)排行榜的執(zhí)念，正逐漸被一種更為務(wù)實(shí)和審慎的態(tài)度所取代。面對(duì)各種排行榜，行業(yè)人士的態(tài)度也從無奈轉(zhuǎn)向理性。

價(jià)值重估：何為真正的行業(yè)標(biāo)桿

Part.3

面對(duì)未來，房地產(chǎn)排行榜的價(jià)值正面臨深刻的重估。

消費(fèi)者用腳投票，對(duì)品牌的審視回歸本質(zhì)。最新調(diào)研顯示，高達(dá)84.37%的消費(fèi)者認(rèn)為開發(fā)商的信用及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)“非常影響”其購(gòu)房決策。這意味著，一個(gè)無法反映企業(yè)真實(shí)健康度的榜單，正在失去市場(chǎng)公信力。

真正穿越周期的能力，不再體現(xiàn)于榜單上的數(shù)字規(guī)模。市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)將延續(xù)，“好城市+好房子”才是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)所在。行業(yè)共識(shí)正在凝聚：房地產(chǎn)需要的是“好房子”和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

榜單本身也需要進(jìn)化。未來的價(jià)值或許不在于簡(jiǎn)單排序，而在于提供更立體的企業(yè)畫像——包括財(cái)務(wù)健康度、產(chǎn)品創(chuàng)新力、客戶滿意度及可持續(xù)發(fā)展能力等多元維度，單純以銷售額為標(biāo)準(zhǔn)的排行榜正在失去其權(quán)威性。

榜單的座次變化也反映了行業(yè)格局的變遷。在最新的百?gòu)?qiáng)榜單TOP10中，除少數(shù)民企外，多為資金實(shí)力更加雄厚的企業(yè)。行業(yè)格局的變遷，最終投射在榜單的座次上。

值得玩味的是，盡管各類榜單依然存在，但開發(fā)商投入的精力與資源已大不如前。行業(yè)的預(yù)測(cè)是“止跌回穩(wěn)”，銷售面積降幅有望收窄。

在這樣一個(gè)告別狂歡、回歸居住本質(zhì)的時(shí)代，或許只有那些真正沉下心來做產(chǎn)品、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，才能贏得市場(chǎng)發(fā)自內(nèi)心的掌聲。

當(dāng)排行榜的喧囂逐漸退去，行業(yè)反而可能迎來更為健康的發(fā)展階段。因?yàn)?strong>衡量一家房企價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，終將從榜單上的數(shù)字，回歸到它所創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。