再過(guò)幾年，回頭看2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，恐怕很多人會(huì)感慨：房子終于回歸“居住本質(zhì)”了。

那些高高在上的投資神話、囤房暴富的故事，可能都成了過(guò)去式。

曾經(jīng)房?jī)r(jià)只漲不跌的“信仰”，也在一系列政策調(diào)整和市場(chǎng)冷卻中被徹底打破。

2016年樓市最瘋狂的時(shí)候，曹德旺曾說(shuō)：“房子只是鋼筋水泥，二三十層的高層住宅將來(lái)會(huì)成生活負(fù)擔(dān)?！?/p>

那時(shí)候全社會(huì)都信奉“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”，他的這番話聽(tīng)著像個(gè)笑話。有人嘲諷他“賣(mài)玻璃的瞎操心”，有人罵他“外行管內(nèi)行”。

但十年過(guò)去，現(xiàn)在再回頭看，他說(shuō)的每一句話都應(yīng)驗(yàn)了。

2016年，樓市有多瘋狂？那時(shí)候，買(mǎi)房不是為了住，而是為了賺。

南京、蘇州、合肥、廈門(mén)被稱(chēng)為“樓市四小龍”，房?jī)r(jià)一路飆漲，搶房的場(chǎng)面堪比春運(yùn)。

南京河西10個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán)，3200套房吸引了上萬(wàn)人連夜排隊(duì)。

售樓處門(mén)口甚至安排了120救護(hù)車(chē)待命，生怕有人因?yàn)閾頂D出事。

那時(shí)候的購(gòu)房者，根本不看戶(hù)型、不挑采光，甚至連售樓處的沙盤(pán)都懶得看一眼，只要能搶到房，就像中了彩票。

房?jī)r(jià)飛漲的速度，讓無(wú)數(shù)人相信“房子是最好的投資品”，買(mǎi)到就是賺到。

而炒房客更是借著銀行的低利率加杠桿，一口氣買(mǎi)上三五套，房子越多越有底氣。

在這樣的市場(chǎng)氛圍下，高層住宅成了“香餑餑”。樓層越高，價(jià)格越貴，買(mǎi)房的人還特別迷信“住得高看得遠(yuǎn)”。

那時(shí)候，沒(méi)有房子的人在聚會(huì)上都不好意思開(kāi)口，買(mǎi)房成了全民信仰。

就在這場(chǎng)全民狂歡中，曹德旺的一番話顯得格格不入。他說(shuō)：“房子是鋼筋水泥堆的，本身不值高價(jià)。

二三十層的高層住宅未來(lái)會(huì)變成生活負(fù)擔(dān)。房?jī)r(jià)再漲下去，有錢(qián)人已經(jīng)有多套房，沒(méi)錢(qián)人買(mǎi)不起，那炒房的人最后怎么把房子賣(mài)出去？”

當(dāng)時(shí)，這番話被很多人認(rèn)為是“外行看熱鬧”。地產(chǎn)商嘲諷他不懂房子，炒房客罵他杞人憂天，普通人覺(jué)得他太悲觀。

畢竟，對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲已經(jīng)是天大的新聞，誰(shuí)會(huì)相信房子會(huì)成為負(fù)擔(dān)？

但現(xiàn)實(shí)是，曹德旺并不是在“危言聳聽(tīng)”。他只是看清了樓市的本質(zhì)：

房子終究是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。脫離居住屬性的房?jī)r(jià)，就像吹大的氣球，終有破的一天。

十年后，曹德旺的預(yù)言成了現(xiàn)實(shí)。過(guò)去幾年，高層住宅的問(wèn)題一個(gè)接一個(gè)地暴露出來(lái)。

炒房客也發(fā)現(xiàn)，手里的房子不但賣(mài)不出去，還成了燙手山芋。

2025年的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城二手房?jī)r(jià)格全年下跌了7%左右。

一線城市的高端公寓價(jià)格動(dòng)輒降價(jià)百萬(wàn)，但半年都無(wú)人問(wèn)津；二線城市的跌幅更大，部分板塊的房?jī)r(jià)甚至跌回了2020年之前。

三四線城市更慘，很多地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破3000元/㎡，一套百平米的房子總價(jià)二三十萬(wàn)，依然找不到買(mǎi)家。

那些曾經(jīng)靠炒房賺錢(qián)的人，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，房子砸在手里，沒(méi)人接盤(pán)。

而且電梯老化，是很多高層小區(qū)的“硬傷”。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有近80萬(wàn)臺(tái)電梯使用年限超過(guò)15年，其中17萬(wàn)臺(tái)超過(guò)20年，故障頻發(fā)。

北京某高層小區(qū)的電梯，在半年內(nèi)就出現(xiàn)了30多次故障，還曾經(jīng)困住一名2歲幼童。

電梯更換動(dòng)輒幾十萬(wàn)，但需要三分之二業(yè)主表決、過(guò)半數(shù)同意。

低層住戶(hù)常常不愿出錢(qián)，租客也不配合聯(lián)系房東，導(dǎo)致維修推進(jìn)困難。

除了電梯問(wèn)題，高層住宅的消防設(shè)施老化、外墻脫落、供水供電故障等問(wèn)題也在集中爆發(fā)。

很多高層小區(qū)的容積率過(guò)高，樓間距窄，采光差，底層住戶(hù)白天都需要開(kāi)燈。

早高峰時(shí)，電梯擁堵成了常態(tài)，很多上班族不得不提前半小時(shí)出門(mén)排隊(duì)。

到了夏天，空調(diào)外機(jī)散發(fā)的熱氣讓整個(gè)小區(qū)變成了“蒸籠”，住戶(hù)的居住體驗(yàn)大打折扣。

2026年，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷關(guān)鍵性的轉(zhuǎn)折。炒房時(shí)代終結(jié)，房子重新回歸居住本質(zhì)。具體來(lái)看，有五個(gè)明顯的變化：

第一，現(xiàn)房銷(xiāo)售逐步取代預(yù)售制。2025年，中央城市工作會(huì)議明確提出要推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

這意味著購(gòu)房者可以“所見(jiàn)即所得”，不再擔(dān)心爛尾風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商則需要提高交付能力，不能再靠“畫(huà)餅”吸引買(mǎi)家。

第二，高層住宅逐步退出市場(chǎng)。政策開(kāi)始限制超高層住宅的建設(shè)，容積率也被嚴(yán)格控制。

高層住宅因?yàn)榫幼◇w驗(yàn)差、維護(hù)成本高，逐漸失去了吸引力。購(gòu)房者更傾向于選擇低密度的洋房、疊墅等產(chǎn)品。

第三，房子不再是投資品。隨著房?jī)r(jià)下跌，囤房賺錢(qián)的時(shí)代一去不復(fù)返。購(gòu)房者更看重房子的品質(zhì)、戶(hù)型和社區(qū)環(huán)境，而不是升值潛力。

第四，開(kāi)發(fā)商從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商靠“高周轉(zhuǎn)”模式盲目擴(kuò)張，如今市場(chǎng)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房屋的質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)成了消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)。

第五，存量房被轉(zhuǎn)為保障房。政府通過(guò)收購(gòu)存量商品房，將其改造成保障房、人才房。

這不僅消化了市場(chǎng)上的庫(kù)存，還分流了剛需購(gòu)房者，對(duì)二手房市場(chǎng)形成了雙重沖擊。

回頭看曹德旺的預(yù)言，他并不是“預(yù)言家”，只是看清了房子的本質(zhì)。房子說(shuō)到底是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

那些曾經(jīng)迷信“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的人，現(xiàn)在不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，與其囤房投資，不如選一套品質(zhì)過(guò)硬、居住舒適的自住房。

樓市的瘋狂時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，接下來(lái)，房子只會(huì)回歸它本來(lái)的樣子。