文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會

1月17日，豐臺嘉棠璟樾的售樓處正式開放。

掐指一算，距離它拿地已經(jīng)過去了134天。置業(yè)顧問稱，樣板間預(yù)計(jì)1月底開放，開盤大概率是在春節(jié)后。

這節(jié)奏，對于北京當(dāng)下的新房市場來說，屬實(shí)算不上快。

嘉棠璟樾，是城建發(fā)展新董事長齊占峰上任后的首秀，其重要性不言而喻。

為了這第一仗打得漂亮，齊董相當(dāng)謹(jǐn)慎，沒有單打獨(dú)斗，而是拉上了“兄弟”——住總集團(tuán)，以及北京建工地產(chǎn)。三家國字頭房企聯(lián)手，在2025年9月5日以29億元的底價(jià)，拿下嘉棠璟樾所在地塊。

這三家企業(yè)在嘉棠璟樾持股比例為48%、42%和10%。

雖然城建發(fā)展是控股股東，但齊占峰很懂“借力”，大方地把操盤權(quán)交給更了解豐臺岳各莊的北京建工地產(chǎn)。

北京建工地產(chǎn)曾在這里打過一場勝仗，項(xiàng)目西北2公里左右是熙華臺，2023年10月開盤，437套房基本售罄，網(wǎng)簽均價(jià)8.14萬/平米。

為了不辜負(fù)這份信任，建工地產(chǎn)也拿出了看家本領(lǐng)——嘉棠產(chǎn)品系。在懷柔，嘉棠澐璽也很爭氣，拿下去年區(qū)域銷冠，只剩少量尾盤在售。

雖然披著“嘉棠系”的外衣，但嘉棠璟樾卻copy了不少熙華臺的戶型設(shè)計(jì)，甚至有一些設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)還不如“前輩”，比如缺少獨(dú)立玄關(guān)，入戶門正對衛(wèi)生，衛(wèi)生間缺失。

這也導(dǎo)致初版戶型圖出爐后，被購房者一頓吐槽，它只好緊急“打補(bǔ)丁”，再加上廁所。但入戶門正對衛(wèi)生間等尷尬設(shè)計(jì)，它卻“無動于衷”。

這或許也是造成嘉棠璟樾賣房拖拉的因素之一，但更深層的原因可能藏在它的“股權(quán)結(jié)構(gòu)”里。項(xiàng)目背后有三個(gè)股東，內(nèi)部決策鏈條復(fù)雜。

正應(yīng)了那句老話，三個(gè)和尚沒水喝。在需要快速反應(yīng)的市場里，合力有時(shí)也意味著妥協(xié)與磨合。

01

嘉棠璟樾有些生不逢時(shí)，它撞到了北京收緊“好房子”政策的槍口上。

此前，豐臺新盤的贈送一個(gè)比一個(gè)狠，1.8米陽臺+花池，得房率接近100%。

而現(xiàn)在，嘉棠璟樾不僅南向陽臺進(jìn)深1.45/1.5米，還少了花池的贈送。這個(gè)尺度在豐臺算是好房子新規(guī)出臺以來，最小贈送了。

不僅贈送“縮水”，它的戶型設(shè)計(jì)甚至還不如隔壁海淀項(xiàng)目。

規(guī)劃8棟10-18F住宅樓，共440套，面積段99/118/123/138/155/179㎡。其中138㎡是主力戶型，占比近四成。

起步建面99㎡三居，位于3#、6#、7#的西邊戶，以及8#整棟。

按理說建面都接近100㎡，最起碼是三面寬，例如建工懷柔的嘉棠澐璽97㎡也都做到三面寬。

但嘉棠璟樾99㎡還是南向兩面寬的狹長型戶型，進(jìn)深面寬比接近2，通透性、采光一般。

別家進(jìn)門后的過道，可以放家政間或者收納柜；但嘉棠璟樾過道頗為雞肋，就只是過道，浪費(fèi)了不少面積。

在贈送方面，南向只有臥室是陽臺，客廳送大尺度轉(zhuǎn)角飄窗，且北向有一間臥室贈送設(shè)備平臺。

看起來贈送不少，但贈送后的得房率竟然不到90%。

該戶型原來只有1個(gè)公共衛(wèi)生間。設(shè)計(jì)師倒是很聽勸，改良后，主臥也有了衛(wèi)生間。

118㎡四居位于6#中間1個(gè)單元，以及7#3個(gè)單元。

入戶門正對衛(wèi)生間。“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設(shè)計(jì)私密性不足，風(fēng)水上也是大忌。

入戶門位置沒有玄關(guān)柜，家政間只能放在餐廳旁。

同時(shí)，入戶門到客衛(wèi)的通道，存在面積浪費(fèi)。這也導(dǎo)致北向兩個(gè)臥室面積都偏小，甚至有一間才7.68㎡，舒適度大打折扣。

123㎡四居只有3#東邊戶，房源很少，跟118㎡戶型設(shè)計(jì)大差不差。

比較大的差異是，118㎡北向只有一間次臥贈送設(shè)備平臺，123㎡則多了東面的飄窗。

主力138㎡和155㎡戶型，都是四居，原本很尷尬，也只有兩個(gè)衛(wèi)生間；

改良后，南向次臥加了一間衛(wèi)生間，但是暗衛(wèi)。而且加完廁所后，該次臥的空間被壓縮了不少。

通病還是入戶門正對衛(wèi)生間，沒有獨(dú)立玄關(guān)，過道面積依舊浪費(fèi)。

其中，138㎡邊戶的西北次臥，贈送了飄窗，有西曬問題，夏天室內(nèi)溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適；主衛(wèi)雖然有浴缸，但沒有淋浴房。

更離奇的是，138㎡戶型還有一個(gè)獨(dú)立的家政間，155㎡戶型家政間就放在餐廳旁邊。

頂配176平戶型，終于有獨(dú)立玄關(guān)。原來只有一個(gè)主臥套房，更改后，南向次臥也變成套房，增加了衛(wèi)生間。

值得注意的是，頂配位于4#邊戶，面臨南側(cè)6#和5#的遮擋風(fēng)險(xiǎn)。

02

之所以，嘉棠璟樾在戶型設(shè)計(jì)上“施展”不開，是因?yàn)樾^(qū)地塊東西短、南北長，呈長條狀。

如果，再加上四周退線的距離，原本2.66的容積率，可能要超過3.0。

嘉棠璟樾的總平圖上，只有東南角10# 樓洋房標(biāo)注了與東側(cè)紅線（圍墻）的退線距離是3.96米，其余都沒有標(biāo)記退線數(shù)值。

靠著東側(cè)圍墻的2#樓和5#樓，肉眼可見的緊貼用地紅線，最窄的距離不到2米。東邊的靛廠繡園，靠近圍墻的三棟塔樓高度分別是60米、51.6和51.5米。

而《消防法》要求，住宅樓與圍墻應(yīng)保持6米以上距離，且6米內(nèi)不得有高于圍墻的建筑。

“消失”的退線數(shù)值，也被眼尖的群眾發(fā)現(xiàn)了。

開發(fā)商在反饋意見中解釋稱，項(xiàng)目東側(cè)相鄰用地內(nèi)有現(xiàn)狀建筑，與相鄰單位協(xié)商。這樣一來，就不再按照《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》計(jì)算建筑物退讓相鄰單位建設(shè)用地邊界線的距離。

這種地形，樓棟排布有難度，建工只能點(diǎn)狀排布。

整體建筑北高南低，東南角做了一棟10層高洋房。

南北間距大部分在50米以上，但相鄰樓棟的東西對角間距明顯不足。

最近的只有2米多，站在7號樓南陽臺和8號樓北設(shè)備平臺上，應(yīng)該能夠握到手。

另一方面，東西間距過于緊湊，也不利于打造大面寬產(chǎn)品。

同時(shí)，交通動線設(shè)計(jì)同樣考驗(yàn)技術(shù)。

嘉棠璟樾的車庫出入口，蠻有意思的。進(jìn)出地庫不在同一個(gè)口，路線設(shè)計(jì)非常迂回。

特別是進(jìn)車口，進(jìn)門之后開出50多米，左轉(zhuǎn)一個(gè)U形彎才能進(jìn)入地庫。

開發(fā)商稱，集中布置在用地西南角，是為了盡量減少車庫出入口對相鄰住宅的影響。

03

嘉棠璟樾的位置確實(shí)很香，它位于三環(huán)至四環(huán)之間，離海淀近，能實(shí)現(xiàn)“住在豐臺、學(xué)在海淀”。

南側(cè)不遠(yuǎn)處就是北京十一中堂實(shí)驗(yàn)學(xué)校，今年高中部今年將招收首屆學(xué)生。

更香的是，它的地價(jià)縫差也很誘人。拿地價(jià)29億元，折合樓面價(jià)5萬元/平米。周邊老破小居多，大多為經(jīng)適房、公房。

次新二手房紫辰院的掛牌價(jià)約8.76萬/平米，保利和光逸境約8.4萬/平米。西北2公里左右的熙華臺，2023年10月開盤，437套房基本售罄，網(wǎng)簽均價(jià)8.14萬/平米。

嘉棠璟樾有“好房子”元素加持，大概率會在熙華臺的成交價(jià)上，略高一點(diǎn)。銷售顧問也坦言，項(xiàng)目均價(jià)在8萬+/平米。

再看下西北7公里外的海淀寶山村雙子，海宸元境的成交均價(jià)8.4萬/平米，北京隅海岄約8.6萬/平米。

但，嘉棠璟樾也是一個(gè)Buff疊加Bug的地塊。

其一，它不是地鐵盤，軌交出行不友好。距離地鐵10號線六里橋站步行約2公里，且距離未來規(guī)劃的地鐵11號線青塔站約800米。

其二，項(xiàng)目北側(cè)就是北京西站車輛段，或許會有噪音。

其三，南面有一座15層高的塔樓，會讓地塊退線較大；加上東面和南面的圍墻屬于靛廠繡園的，改造是個(gè)難題；

其四，東面隔著繡園，還有一塊巨無霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬平米，容積率2.66，上市時(shí)間未知。這塊地的整體參數(shù)，要好于嘉棠璟樾。