最近小區(qū)里張阿姨的事兒，可把大家伙兒都驚著了。她琢磨著把自己住了半輩子的老房子過戶給兒子，本來以為就是跑趟房管局的事兒，結(jié)果一打聽稅費(fèi)，直接愁得好幾宿沒睡著覺。一會(huì)兒聽說贈(zèng)與要交 20% 的個(gè)稅，一套 100 萬的房子就得掏 20 萬；一會(huì)兒又有人說繼承最劃算，幾乎不用花錢；還有人說按買賣流程走更省錢。三種說法繞得她暈頭轉(zhuǎn)向，最后還是找了懂行的朋友算了筆細(xì)賬，才知道這里面的門道能差出一套首付的錢。其實(shí)不光張阿姨，現(xiàn)在很多父母都面臨這個(gè)難題，尤其是 2026 年房產(chǎn)過戶新規(guī)落地后，有些方式更省錢了，有些反而更坑，今天就掰開揉碎了給大伙兒嘮嘮，避免大家踩坑。

一、 別再被 “20% 個(gè)稅” 嚇��！贈(zèng)與的坑不在當(dāng)下在以后

一提到把房子贈(zèng)與子女，很多人第一反應(yīng)就是 “要交 20% 的個(gè)人所得稅”，直接就打了退堂鼓。但這話其實(shí)只說對(duì)了一半，而且是最容易誤導(dǎo)人的一半。

首先得明確一點(diǎn)，父母把房子無償贈(zèng)與子女，當(dāng)下是不用交個(gè)人所得稅的，這是國(guó)家給直系親屬的優(yōu)惠政策。但別以為這就沒成本了，受贈(zèng)方也就是子女，得按房子評(píng)估價(jià)的 3% 交契稅。就拿一套評(píng)估價(jià) 100 萬的房子來說，這 3 萬的契稅是一分都不能少的，除此之外還有幾百塊的登記費(fèi)和印花稅，這些都是小頭。

真正的大坑在后面！要是子女以后想把這套贈(zèng)與來的房子賣掉，那 20% 的個(gè)稅可就找上門了。而且這筆稅的計(jì)算方式特別苛刻，是按 “賣出價(jià)減去父母當(dāng)初購買價(jià)的差額” 來算的。舉個(gè)例子，父母當(dāng)年花 30 萬買的房，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)漲到 150 萬，子女賣的時(shí)候差額就是 120 萬，20% 的個(gè)稅就是 24 萬！更坑的是，想免掉這筆稅，得滿足 “滿五唯一” 的條件 —— 房子持有滿五年，且是子女名下唯一住房。這兩個(gè)條件但凡缺一個(gè)，那 24 萬的稅就得一分不少地交。這里還有個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)，“滿五” 的時(shí)間不是按贈(zèng)與過戶的時(shí)間算，而是按父母當(dāng)初買房的契稅發(fā)票或房產(chǎn)證登記時(shí)間算，這點(diǎn)一定要記牢。

二、 繼承才是 “省錢王者”？2026 年新規(guī)讓流程更簡(jiǎn)單

要說三種過戶方式里誰的稅費(fèi)最低，那必須是繼承，沒有之一。尤其是 2026 年新規(guī)出臺(tái)后，繼承房產(chǎn)的成本又降了一大截，流程也快了不少。

按照現(xiàn)在的規(guī)定，直系親屬法定繼承房產(chǎn)，個(gè)稅、增值稅、契稅全免，只需要交少量的印花稅和不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)，加起來也就幾百塊錢。印花稅現(xiàn)在還有優(yōu)惠，按房產(chǎn)價(jià)值的萬分之五算，還能減半征收，一套 100 萬的房子，印花稅也就 250 塊，登記費(fèi)一般就 80 塊，總共才 300 多塊錢，跟贈(zèng)與、買賣比起來，簡(jiǎn)直就是毛毛雨。

2026 年的新規(guī)還取消了繼承過戶的強(qiáng)制公證要求，這可是個(gè)大福利。以前辦繼承，必須先去公證處做公證，公證費(fèi)按房產(chǎn)價(jià)值分檔收，一套 100 萬的房子就得花 5000 塊左右，現(xiàn)在不用了。只要所有繼承人沒有爭(zhēng)議，拿著老人的死亡證明、房產(chǎn)證、親屬關(guān)系證明，再簽一份《不動(dòng)產(chǎn)非公證繼承登記承諾書》，直接去不動(dòng)產(chǎn)登記中心就能辦，流程從原來的兩個(gè)多月壓縮到二十多個(gè)工作日，省錢又省時(shí)間。

當(dāng)然，繼承也有個(gè)繞不開的前提 —— 得等父母去世后才能辦。這對(duì)很多想在父母健在時(shí)就把房子過戶的家庭來說，確實(shí)不太適用。而且如果繼承人之間有矛盾，比如兄弟姐妹多，對(duì)房產(chǎn)分配有異議，那還是得走公證繼承的路子，這時(shí)候公證費(fèi)就省不下來了。

三、 買賣過戶反而最劃算？得滿足這兩個(gè)關(guān)鍵條件

很多人覺得，父母和子女之間談 “買賣” 太生分，其實(shí)在很多情況下，買賣過戶才是最省錢、最省心的選擇，尤其是 2026 年新規(guī)下，這個(gè)方式的優(yōu)勢(shì)更明顯。

買賣過戶的稅費(fèi)多少，全看房子的情況和買賣雙方的房產(chǎn)持有情況。如果這套房子滿足 “滿五唯一”—— 父母持有滿五年，且是名下唯一住房，那買賣的時(shí)候增值稅和個(gè)稅全免，子女只需要交 1% 的契稅。還是拿 100 萬的房子舉例，契稅就 1 萬塊，比贈(zèng)與的 3 萬契稅便宜了一半還多。而且子女以后再賣這套房子，“滿五唯一” 的時(shí)間可以按這次買賣過戶的時(shí)間算，只要滿足條件，照樣能免個(gè)稅，這可比贈(zèng)與的后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)小多了。

但如果房子沒滿兩年，或者父母名下還有其他房產(chǎn)，那買賣過戶的稅費(fèi)就會(huì)高一些，要交增值稅、個(gè)稅和契稅，算下來可能比贈(zèng)與還貴。所以買賣過戶劃不劃算，關(guān)鍵就看 “滿五唯一” 這兩個(gè)條件能不能滿足。

四、 2026 年新增 “居住權(quán)”，過戶時(shí)一定要加上這個(gè)保障

這是 2026 年房產(chǎn)過戶新規(guī)里最貼心的一個(gè)政策，就是父母在把房子過戶給子女的同時(shí)，可以給自己登記一個(gè) “居住權(quán)”。這個(gè)權(quán)利有多重要？說白了，就是給父母上了一道 “護(hù)身符”。

只要登記了居住權(quán)，哪怕房子已經(jīng)過戶到子女名下，父母在有生之年都有權(quán)一直住在這套房子里，子女就算想把房子賣掉、出租，都得經(jīng)過父母同意，新的買家也不能把父母趕出去。這就徹底杜絕了 “房子過戶后子女翻臉不認(rèn)人” 的悲劇，尤其是對(duì)獨(dú)居老人來說，這個(gè)保障太重要了。

這里要提醒大家一句，居住權(quán)不是口頭說說就行的，必須去不動(dòng)產(chǎn)登記中心正式辦理登記手續(xù)，才算合法有效。光寫個(gè)協(xié)議或者口頭約定，法律是不認(rèn)可的。

五、 額外提醒：這些坑千萬別踩

除了選對(duì)過戶方式，還有幾個(gè)細(xì)節(jié)一定要注意，不然很容易出糾紛。

第一，贈(zèng)與的房子如果沒公證，父母在房產(chǎn)過戶前可以隨時(shí)撤銷贈(zèng)與。所以如果選擇贈(zèng)與，最好去公證處做個(gè)公證，雖然花點(diǎn)錢，但能避免后續(xù)子女之間爭(zhēng)房產(chǎn)的麻煩。

第二，房產(chǎn)證上的名字不是唯一依據(jù)�，F(xiàn)在法院判案，不光看房產(chǎn)證上寫誰的名字，還會(huì)看實(shí)際的出資情況、居住情況。比如父母買房時(shí)子女出了錢，或者子女一直跟父母同住照顧老人，這些都能作為房產(chǎn)分配的依據(jù)。

第三，別想著房子不過戶，一直放父母名下。這種做法看似省事，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大。萬一父母有債務(wù)糾紛，房子可能會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行；萬一父母突然離世，又沒立遺囑，很容易引發(fā)繼承糾紛，尤其是獨(dú)生子女家庭，可能還要跟爺爺奶奶、外公外婆分房產(chǎn)。

說到底，房子過戶給子女，沒有絕對(duì)最好的方式，只有最適合自己的方式。如果父母身體硬朗，能等，那繼承肯定是最省錢的；如果想在父母健在時(shí)過戶，又怕子女以后賣房交稅多，那就看看買賣過戶能不能滿足 “滿五唯一” 的條件；如果不在乎后續(xù)的稅費(fèi)，只想快速把房子轉(zhuǎn)到子女名下，那贈(zèng)與也是個(gè)選擇，記得加上居住權(quán)保障自己的權(quán)益。

2026 年的新規(guī)其實(shí)是給了大家更多選擇，也讓過戶流程更簡(jiǎn)單、成本更低，但前提是得把規(guī)則搞清楚。要是稀里糊涂選錯(cuò)了方式，多交幾十萬稅費(fèi)都是常有的事兒，到時(shí)候后悔都來不及。

最后想問問大家，你們身邊有沒有人經(jīng)歷過房產(chǎn)過戶的事兒？他們選的是哪種方式？有沒有踩過坑？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的經(jīng)歷，也可以點(diǎn)贊收藏這篇文章，轉(zhuǎn)發(fā)給家里有需要的親戚朋友，別讓他們?cè)僮邚澛罚?/p>