在地產(chǎn)寒冬的大背景下，雖說(shuō)政府千方百計(jì)的“保交樓”，但仍然有不少開(kāi)發(fā)商沒(méi)能熬過(guò)這個(gè)寒冬。

近日，我接待了一位當(dāng)事人，她斥資1000多萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了上海某項(xiàng)目樓盤(pán)，如今正面臨開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)的窘境。

接手項(xiàng)目后，我們迅速了解了這個(gè)項(xiàng)目的背景：

目前，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)接近清盤(pán)，還有商品住房126套。2023年9月之后，因股東之間債務(wù)糾紛，法院將未售的47套及未辦理預(yù)告登記的10套住房查封至今，其中37套房子已經(jīng)辦理了預(yù)告登記。目前，項(xiàng)目已取得住宅交付許可。查封期間，通過(guò)收取50萬(wàn)元—1000多萬(wàn)元定金和房款的方式，先后銷(xiāo)售了剩余的41套房屋，并簽訂了銷(xiāo)售合同(線下)或定金合同，但41戶定購(gòu)人一直沒(méi)能完成網(wǎng)簽合同。

2025年2月，項(xiàng)目公司被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)清算。上海三中院裁定受理了對(duì)項(xiàng)目公司的破產(chǎn)清算，并指定某律師事務(wù)所擔(dān)任管理人。

那么對(duì)于這些交了大額房款的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，該如何維護(hù)自身的合法權(quán)益呢？

一、已辦理預(yù)告登記的購(gòu)房人享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)

《民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)效力。破產(chǎn)保護(hù)效力是指在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)的情況下，預(yù)告登記權(quán)利人仍有權(quán)請(qǐng)求破產(chǎn)管理人履行移轉(zhuǎn)或者設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的義務(wù)，不必與其他債權(quán)人共同分配該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。即經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)在一定程度上具有對(duì)抗所有權(quán)人、破產(chǎn)管理人的相對(duì)效力，可排除破產(chǎn)管理人對(duì)合同是否繼續(xù)履行選擇權(quán)的適用，從而保障預(yù)告登記權(quán)利人獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

因此，本案中已完成預(yù)告登記的購(gòu)房人（共涉及房屋37套）顯然享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，購(gòu)房人有權(quán)對(duì)抗破產(chǎn)程序，在案涉建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得住宅交付許可的情況下，購(gòu)房人有權(quán)要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，請(qǐng)求破產(chǎn)管理人向其交付符合合同約定的房屋并辦理房屋過(guò)戶登記，最終獲得房屋所有權(quán)。

（二）未辦理預(yù)告登記不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但有權(quán)主張債權(quán)

本案中，未辦理預(yù)告登記的房屋包含已網(wǎng)簽但未辦理預(yù)告登記的10套房屋，以及未網(wǎng)簽僅簽訂銷(xiāo)售合同或定金合同的41套房屋。

1.僅辦理網(wǎng)簽的購(gòu)房者不發(fā)生物權(quán)效力

省濟(jì)寧市中級(jí)人民法院(2018)魯08民終5975號(hào)的裁判要旨中明確了預(yù)告登記和網(wǎng)簽備案的區(qū)別：“經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過(guò)戶后的部分權(quán)利，包括可以對(duì)抗前手抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，司法機(jī)關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)作出賣(mài)方的財(cái)產(chǎn)施以強(qiáng)制執(zhí)行;而經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買(mǎi)賣(mài)行為已納入行政監(jiān)管，在沒(méi)有其他法定事由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣(mài)人一房多賣(mài)的時(shí)間順序在后的同一標(biāo)的物預(yù)售合同，在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記前商品房預(yù)售合同仍然沒(méi)有物權(quán)效力

沒(méi)有物權(quán)效力就是意味著無(wú)論合同履行狀況如何，出賣(mài)人仍然是標(biāo)的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。本案涉案商品房?jī)H辦理了商品房預(yù)售合同備案登記即俗稱(chēng)的網(wǎng)簽，尚未辦理商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)告登記，截至目前上訴人仍是法律意義上的產(chǎn)權(quán)人，被上訴人對(duì)該房產(chǎn)不享有任何預(yù)期物權(quán)及準(zhǔn)物權(quán)。”

因此，已網(wǎng)簽但未辦理預(yù)告登記的，物權(quán)未發(fā)生效力，《民法典》亦規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定系登記生效主義，故僅辦理網(wǎng)簽或未辦理網(wǎng)簽的購(gòu)房人對(duì)房產(chǎn)不享有任何預(yù)期物權(quán)及準(zhǔn)物權(quán)。

2.已經(jīng)網(wǎng)簽或已簽訂銷(xiāo)售合同或定金合同的購(gòu)房人是否享有優(yōu)先權(quán)

雖然簽署商品房預(yù)售合同的買(mǎi)受人不能依據(jù)預(yù)售合同備案登記取得房屋所有權(quán)，買(mǎi)受人尚未辦理房產(chǎn)證的預(yù)售房產(chǎn)原則上應(yīng)當(dāng)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人依據(jù)合同享有普通債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

（1） 消費(fèi)者購(gòu)房人在破產(chǎn)程序中所享有優(yōu)先權(quán)

2023年4月20日，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》施行。該批復(fù)第二條第一款規(guī)定：“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。”

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定（2020修正）》第二十九條的規(guī)定，在破產(chǎn)程序中，要被認(rèn)定為消費(fèi)者購(gòu)房人需要滿足購(gòu)買(mǎi)的商品房系用于居住，且符合買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋的要求；應(yīng)當(dāng)支付房屋總價(jià)款的百分之五十以上或者接近百分之五十；并且在法院查封之前或者裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。

因此，對(duì)于付款比例超過(guò)50%的購(gòu)房消費(fèi)者，其所享有的優(yōu)先權(quán)是顯而易見(jiàn)的。

（2）付款比例未超過(guò)50%的消費(fèi)者購(gòu)房人為滿足生活需要，仍可以享有優(yōu)先權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》第二條第二款進(jìn)一步規(guī)定：“只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。”

我們理解，最高院的該條規(guī)定主要考慮到，購(gòu)房人所繳購(gòu)房款同樣物化在建設(shè)工程中，司法解釋保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)房人主要基于生存權(quán)的考慮，而建設(shè)工程承包人的權(quán)利主要是經(jīng)營(yíng)權(quán)，一種通行的和符合國(guó)情的做法是生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權(quán)并受到法律保護(hù)。反之允許工程承包人的建設(shè)工程款優(yōu)先行使，相當(dāng)于用消費(fèi)者的資金清償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自身債務(wù)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，這種做法違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的相應(yīng)法律規(guī)定精神，也有失公允。

因此，即便價(jià)款支付不足的消費(fèi)者購(gòu)房人也應(yīng)能享有已付購(gòu)房款返還優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)。只要購(gòu)房人根據(jù)司法解釋的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前支付剩余價(jià)款，即可以享受優(yōu)先權(quán)。