2026年剛過了一個月，樓市就傳來了好消息：

一是，1月二手房成交量創(chuàng)去年5月以來的新高；

二是，二手房成交價約5.78萬/㎡，已連續(xù)2個月上漲。

這讓很多人開始懷疑：

今年樓市是不是要回暖了？

@深圳買房計劃 觀察發(fā)現(xiàn)，近期學(xué)區(qū)房漲價的情況較為明顯，或是帶動這一輪房價上漲的主要動力。

▲數(shù)據(jù)來源：行舟深房

近期就有不少買房人急切尋求合適的學(xué)區(qū)房：

▲近期不少人考慮買學(xué)區(qū)房

而同時，也有業(yè)主后悔在年前就賣了房，覺得“賣早了”：

▲有人認(rèn)為自己賣在2025年9月，是樓市低點 | 圖源： @大饞丫頭集散地

▲有人2025年四季度賣了房卻后悔 | 圖源：@Holly在港觀察

對此，有網(wǎng)友認(rèn)為：

“及時止損、現(xiàn)金在手更重要，明年你就會感謝自己賣早了”。

也有人覺得：

“現(xiàn)在跟風(fēng)賣掉好房子，未來肯定會后悔?！?/p>

你怎么看？

半個月成交價漲超10%！

學(xué)區(qū)房又行了？

漲價的學(xué)區(qū)房里，漲幅最高的是福田香蜜湖的財富廣場。

小區(qū)49㎡的房源，1月13日成交價不過約468萬，到1月21日，就已經(jīng)漲至520萬。

一周左右，漲價約52萬、漲幅約11%。

▲一周多時間，漲價約52萬 | 圖源：行舟深房（下同）

這一小區(qū)屬于深圳外國語小學(xué)+深圳高級中學(xué)南校區(qū)初中部，是非常不錯的學(xué)區(qū)，加上小區(qū)有很多小戶型房源，購房門檻相對較低、成交比較活躍。

這類小戶型學(xué)區(qū)房的成交，往往更能及時反映市場變化。

比如福田華強北的賽格公寓、羅湖翠竹的愉天小區(qū)、科技園的瑞鏵苑等等，都在近期呈現(xiàn)漲價趨勢。

而大戶型方面，福田百花的“老破大”長城花園，最近也難得漲價。

▲小區(qū)成交最低點約6.73萬/㎡，目前約7.31萬/㎡ | 圖源：貝殼找房

具體來看，約88㎡的戶型，12月底時總價約595萬，1月已經(jīng)漲至約618萬。

10天內(nèi)漲了20+萬。

▲一周多時間，漲價20+萬

小區(qū)樓齡超過40年，但由于在百花小學(xué)+深圳實驗學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)，價格比尋常老小區(qū)要高不少。

綜合來看，學(xué)區(qū)房近期市場特點是：

1、量價齊漲

2、漲價速度快、漲幅小

甚至有些傳統(tǒng)名校學(xué)區(qū)，從去年四季度開始就漲價，比如百花片區(qū)，近半年漲幅就超過26%。

▲百花/香蜜湖/翠竹等學(xué)區(qū)都有明顯漲價

真的要回暖？

還是“每年慣例”？

那么，這樣漲價的情況，到底是回暖的苗頭，還是季節(jié)性波動呢？

整體來看，國家統(tǒng)計局1月的房價還沒出爐，只能參考機構(gòu)數(shù)據(jù)——深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月房價約微漲0.5%，達(dá)到約5.78萬元/㎡。

但如果縱向?qū)Ρ?，年初漲價幾乎已經(jīng)是“定律”：

2024年2月，二手房價環(huán)比微漲約1.5%；

2025年2月，環(huán)比微漲約2%。

所以，也建議賣房的朋友盡量在年初賣房，議價空間會稍微大些。

▲深圳近2年月度住宅成交變化

要說今年有什么特別的：

一是出現(xiàn)的時間更早。

今年，“小陽春”在春節(jié)前就出現(xiàn)。雖然今年過年時間比去年晚，但其實只比2024年晚了一周左右，但今年的小陽春幾乎是從12月底就開始了。

二是漲幅小、持續(xù)時間長。

今年價格上漲的趨勢已經(jīng)維持了2個月，比前兩年都長，但漲幅也相對較小——2個月下來上漲約1.4%，比前兩年稍小。

三是成交量上漲明顯。

不管是對比前一個月，還是同比2024年1/2月、2025年1/2月，今年1月二手房的成交量都更多。

那么，這樣的漲勢到底是不是回暖呢？

最穩(wěn)妥的方法，就是等2月之后，看3-4月是否能維持趨勢。

而就目前來看，漲價的片區(qū)還是少數(shù)。

據(jù)深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù)，1月全市超過130個片區(qū)中，僅19個片區(qū)掛牌價環(huán)比微漲、4個片區(qū)持平，其中近半數(shù)都集中在福田/南山。

其他上百個片區(qū)仍在跌價。

你覺得接下來房價會怎么走？