隨著機動車保有量不斷上漲，在許多高能級城市里，“買得起車卻停不起車”的現(xiàn)象變得越發(fā)普遍。

“市區(qū)范圍一般小區(qū)的月保車位費一千多，寫字樓又要一千多，晚上或者周末去個商場每小時停車16元……細算下來，一個月光停車都可以花掉好幾千?！闭f起停車費，在廣州老六區(qū)生活和工作的人總有道不完的牢騷，曾經(jīng)有網(wǎng)友爆出在廣州某知名醫(yī)院旁停車一天花費300多元。

在消費提振的關(guān)鍵期，部分大城市核心商圈高達20元/小時甚至60元/小時的停車費，確實在很大程度上影響著消費者心理：“吃飯后盡快離場”“減少商場逗留時間”等念頭，在無形中沖擊商圈客流與商戶銷售額。

記者梳理各地收費管理辦法發(fā)現(xiàn)，除市政道路外，商場、寫字樓等商業(yè)場所多實行市場調(diào)節(jié)價，這給了運營方極大的自主定價權(quán)。對于成熟商業(yè)體而言，停車費收入占比最高可達租金的10%，甚至成為反哺項目的“現(xiàn)金?！保欢谫Y本市場，一部分玩家早已入局，通過收購車位或者承包經(jīng)營權(quán)、改造升級等手段，將不起眼的車位變成了可計算回報率的另類資產(chǎn)，一條圍繞車位的資本產(chǎn)業(yè)鏈正在悄然形成。

保停車費收益，還是保客流？這個剪刀差終究該如何平衡？

大城市的“停車費刺客”

“首10分鐘6元、后每10分鐘3元，相當(dāng)于每小時收費超20元。”在社交媒體上，關(guān)于北京核心商圈的停車費話題熱度不減，不少網(wǎng)友曬出自己曾遇到的停車費“刺客”。

2026年上海市兩會期間，在針對提振消費活力這一領(lǐng)域建言獻策之時，上海市人大代表、上海力金經(jīng)貿(mào)有限公司董事長諸正偉就針對停車貴的問題提出疑問，他舉例稱：“包子2元、停車10元。”

諸正偉分析稱，不少市民因臨時停靠下人、查看導(dǎo)航、買早飯等短時停留被收費，后續(xù)就會因為覺得停車不劃算而主動取消了線下購物、餐飲等消費計劃，間接影響了實體商戶經(jīng)營效益。

在高額停車費問題上，有廣州市民稱，廣州市天河區(qū)一處商辦物業(yè)的配套停車場收費以10分鐘為單位，主流時間段標(biāo)準(zhǔn)為10元/10分鐘，相當(dāng)于停一小時要60元。

在上海，一名網(wǎng)友在社交媒體反映其在上海外灘半島酒店停車吃飯，結(jié)果停放4個多小時共被收取300元停車費，一度引發(fā)熱議。該酒店相關(guān)負責(zé)人則稱，酒店停車費標(biāo)準(zhǔn)為60元/小時，單日封頂價格為480元，停車場進出口有具體明細，在相關(guān)部門有備案，明碼標(biāo)價。上海半島酒店停車場因此也被稱為“上海最貴停車場”。

不只是經(jīng)營者自主定價的停車場收費高昂，城市核心區(qū)道路停車位的價格也讓不少開車的市民直呼“停不起”。

比如有廣州網(wǎng)友在社交媒體上曬出在越秀區(qū)某市政道路停車的繳費記錄：逾期8小時、繳費198元。據(jù)了解，廣州該道路停車位一小時以內(nèi)為10元/小時，1-3小時為16元/小時，若停車在3小時以上，停車費就會直接跳到26元/小時。

即便是在自家小區(qū)，停車同樣不便宜。在廣州，小區(qū)停車一般分為自持車位、月保和臨保三種收費方式，臨保費10元/小時、月保費在千元以上的小區(qū)比比皆是。

2025年，廣州珠江新城一小區(qū)曾因為物管公司將停車費月保價格從500元提升至1200元，臨停價格則從每月最高720元猛漲至每月2400元，業(yè)主對此不滿并拒繳，物管公司在無法收取停車費的情況下強行阻攔業(yè)主車輛進出，進而引發(fā)系列沖突事件。

停車費該如何定價？

高價停車費因何而來？停車費定價機制怎樣的？哪些地方停車適用政府指導(dǎo)價，哪些地方主要靠市場化機制調(diào)節(jié)？

第一財經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，基于國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運輸部2015年發(fā)布的《關(guān)于進一步完善機動車停放服務(wù)收費政策的指導(dǎo)意見》，我國停車服務(wù)收費的基本原則是“堅持市場取向，逐步縮小政府定價管理范圍，鼓勵引導(dǎo)社會資本建設(shè)停車設(shè)施”。

近兩年，多地均出臺或完善關(guān)于停車費的管理辦法，基本依循上述收費原則。

以成都在2025年年底發(fā)布的《成都市機動車停放服務(wù)收費管理辦法（征求意見稿）》為例，意見稿顯示，當(dāng)?shù)貦C動車停放服務(wù)收費實行政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價三類制度。

其中，政府有關(guān)部門依法在城市道路范圍內(nèi)施劃設(shè)置的臨時停車泊位，實行政府定價；機場、車站、城市公共交通樞紐站、公立醫(yī)療機構(gòu)、公辦學(xué)校、政府投資建設(shè)的停車場等實施政府指導(dǎo)價；除此之外，其余機動車停放服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，實行市場調(diào)節(jié)價的不再采取備案制。

1月初，廣州發(fā)布的《廣州市機動車停放設(shè)施服務(wù)收費管理辦法》顯示，當(dāng)?shù)貙嵭姓笇?dǎo)價的停車場包括黨政機關(guān)、事業(yè)單位、非營利性醫(yī)療機構(gòu)、公辦學(xué)校、圖書館、體育館、各級人民政府投資建設(shè)的停車場等。為鼓勵引導(dǎo)社會資本投資建設(shè)停車場，對于其他依法設(shè)立的停車場，其機動車停放服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價管理。

整體而言，目前各地納入政府管理范圍的停車場，均有明確的區(qū)域劃分及定價標(biāo)準(zhǔn)；而對于其他商業(yè)場所、社會投建停車場等均實行市場調(diào)節(jié)價。對于后者，相關(guān)法規(guī)一般僅要求其收費要明碼標(biāo)價、在顯著位置設(shè)置標(biāo)價牌，不得有捆綁收費、只收費不服務(wù)等違法違規(guī)行為。

值得提及的是，各地在對公共場所停車費定價時，成本與收益并不是考量的單一原因，更多城市定價的重點考慮因素，在于車輛保有量大幅增加的情況下，高價停車費能起到利用“價格杠桿”引導(dǎo)市民出行方式，從而在一定程度上緩解核心城區(qū)擁堵，并提高車位使用效率。

廣州在今年1月初實行公共停車場新的收費標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)核心就是"分區(qū)收費"和"階梯漲價"，尤其是中心區(qū)域，長時間停車的費用將大幅增加。以中心區(qū)的路邊停車為例，過去大多是按每15分鐘1-2元的標(biāo)準(zhǔn)收費，停一天封頂也就幾十塊錢。但根據(jù)新規(guī)，重點區(qū)域停車1小時內(nèi)每15分鐘收費2.5元，1-3小時每15分鐘4元，3小時以上每15分鐘直接漲到5元，單日最高限價達到了200元。

雖然很多車主直呼"停不起"，但也無法否認，新的辦法有助于緩解中心城區(qū)的停車難以及道路擁堵問題。

另外，還有不少城市開始依據(jù)停車熱力圖劃分區(qū)域，對核心擁堵區(qū)、高峰時段及長時間停放實施差別化收費，引導(dǎo)車輛從核心區(qū)向周邊疏散，從長時間占用向短時使用轉(zhuǎn)變。

中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授王昊在相關(guān)研究文章中指出，停車收費定價，對調(diào)整城市居民出行結(jié)構(gòu)具有顯著作用，是有效調(diào)節(jié)交通需求的重要經(jīng)濟手段之一。不過，價格的調(diào)控需要控制在一定范圍內(nèi)，由于大多數(shù)居民對停車收費價格敏感，過度調(diào)控停車收費價格容易導(dǎo)致自駕出行量的大幅度波動。此外，停車收費價格的調(diào)控需要動態(tài)調(diào)整，可根據(jù)地區(qū)人均工資收入或可支配收入進行多階段調(diào)整。

商用民用停車費誰說了算？

相對于公共停車場，商用及民用停車場的定價彈性空間更大，現(xiàn)實中出現(xiàn)“價格刺客”的情況也更為普遍。

在住宅小區(qū)，停車收費一般采用“政府指導(dǎo)價+市場調(diào)節(jié)價”相結(jié)合的形式。某華南物業(yè)公司人士稱，新建小區(qū)的停車費由開發(fā)商制定，但須由相關(guān)政府部門確認；在小區(qū)業(yè)主大會成立后，按物業(yè)服務(wù)合同約定協(xié)商，原則上不超過地方限價標(biāo)準(zhǔn)。

但現(xiàn)實中，停車費定價主動權(quán)，更多仍然掌握在業(yè)主方或物業(yè)公司手中，且定價受多重因素影響。

比如多位受訪物企內(nèi)部人士稱，物業(yè)公司推動臨停價格大幅上漲的目的是賣車位，“臨停費用那么低，誰還會買車位？”

上文所述廣州珠江新城小區(qū)臨時大幅提升停車費，便是為了倒逼業(yè)主買車位。該小區(qū)業(yè)主透露，開發(fā)商之前多年一直沒售賣車位，這兩年資金壓力大，才打起賣車位的主意，但定價高達50萬-70萬/個，業(yè)主們難以接受。

還有一些停車位十分緊張的老舊小區(qū)，停車費也存在極端高的情況，一家華東物企內(nèi)部人士稱，公司在管的某個上海老小區(qū)臨時停車費高達50元/小時?！澳康氖欠乐雇鈦碥囕v擠占資源?！痹撊耸糠Q。

除了住宅小區(qū)，在實際生活中，市民出行停放車輛最多的就是商場、寫字樓、酒店等場所，這些地方的停車場通常采用市場調(diào)節(jié)價，由經(jīng)營者依法自主制定。

不過，哪怕在同一城市、同一片區(qū)域，不同商場、酒店的停車場收費都可能會出現(xiàn)極大差異，有些定價很貴，最高超過30元/小時，但有些停車場卻能免費。

這些商辦場所的停車費究竟如何制定的？

一家華東商管公司內(nèi)部人士向記者表示，一般情況下，停車費定價會考慮多方面因素，包括商場收入、當(dāng)?shù)匚飪r及消費水平、商場現(xiàn)階段側(cè)重點（收入還是客流），多方考慮之后向當(dāng)?shù)匚飪r局申報一個費用進行審核?！叭绻▋r太高，消費者可能就不來了”該人士稱，該公司的停車場收入一般占商場總體收入比重不會太高，約為1%-2%。

但是，商場也不會將價格定太低。一名港資開發(fā)商內(nèi)部人士介紹稱，“即便一個商場停車場起始定價比較低，之后也會漲起來，區(qū)域內(nèi)的定價會拉平。”若停車場定價低于同區(qū)域其他商場，大家都會來這里停車，商場就會受到大車流的沖擊，造成混亂。

另一名接受采訪的商業(yè)資管人士也對記者表示，如果停車場收費顯著過低，就容易被“僵尸車”困擾，而一個車位緊俏的實體商業(yè)項目停車場如果存放了太多“僵尸車”，正常消費客戶的車很難停進去，也同樣會影響消費者的實體購物意愿。

一家旗下?lián)碛卸嗉疑虉龅膰箝_發(fā)商內(nèi)部資產(chǎn)管理人士則對第一財經(jīng)表示，多數(shù)商場在經(jīng)營初期（開業(yè)后一到兩年）會實行停車費免費、消費抵扣或優(yōu)惠，目的就是吸引客流，如果商場經(jīng)營情況良好，后續(xù)就會逐漸提升停車費、減少優(yōu)惠。

該人士透露，對于大部分商場來說，停車費的定價，首先要考慮能覆蓋停車場的運營成本。“停車場的成本也不小，比如核心地段、高端項目的停車場，它本身的造價就很高，所以后期收費高也是理所當(dāng)然；此外長期運營還有保安、保潔、維修、設(shè)備、攝像頭、空氣凈化等運維成本。”

不過，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，停車場仍然被視作一門容易賺到現(xiàn)金流的生意，特別是那些進入成熟期、出租率和客流量都很穩(wěn)定的商辦項目，有的商業(yè)項目中，一年停車費收益可以占到商場全年租金收益的10%。

低調(diào)的停車場資本局

隨著我國汽車保有量不斷攀升，早已有各路資本盯上了停車場生意。

“放眼全球，在另類資產(chǎn)投資領(lǐng)域，停車場早就是成熟的投資標(biāo)的了。目前在國內(nèi)一般有兩種運作模式，一是由另類資產(chǎn)投資機構(gòu)收購?fù)＼囄划a(chǎn)權(quán)，拿到后進行改造，也就是我們熟悉的‘投融管退’基金做法；還有一種是輕資產(chǎn)模式，專業(yè)承包商向業(yè)主方拿下運營權(quán)，業(yè)主方短期內(nèi)獲得一筆確定的收入，而運營公司則通過改造和經(jīng)營提升停車場整體收益，在這個過程中，停車場的環(huán)境、設(shè)備可能會升級，但是停車費用也會攀升。”一位大型外資另類投資基金內(nèi)部人士對第一財經(jīng)記者介紹道。

近日，江西百勝智能科技股份有限公司（以下簡稱“百勝智能”）披露，其全資子公司與上海寶龍集團旗下控股公司簽署了四份停車場租賃合同，正式完成上海及杭州四個寶龍廣場地下停車場運營管理權(quán)的交接，涉及總合作金額達2.39億元，合作租賃期為六年，租金采用三年一預(yù)付的支付方式。

上述基金內(nèi)部人士對記者表示，商場業(yè)主將其地下停車場運營權(quán)承包出去的情況在業(yè)內(nèi)還是比較少見的，因為多數(shù)商場停車場“有得賺”，業(yè)主更喜歡自己收停車費，停車場交易更多出現(xiàn)在寫字樓停車場領(lǐng)域。

覽睿資本（Lime Tree Capital）是一家總部位于香港的私募股權(quán)投資管理公司，此前在中國內(nèi)地的投資聚焦于停車場領(lǐng)域，曾收購過不少商辦項目的停車場。

2023年，覽睿資本拿下南京南站南北廣場超大商辦綜合體項目內(nèi)的地下6000余個配套停車位；2019年，覽睿資本旗下的子公司曾拿下SOHO中國位于北京的9個商辦項目共計2583個地下停車位組成的資產(chǎn)包。

覽睿資本的模式是通過資本的導(dǎo)入，對舊停車場資產(chǎn)進行改造，實現(xiàn)車位價值的提升后，再通過大宗買賣的方式整體退出。

在城市公共停車領(lǐng)域，也有城市探索出讓市政道路泊車位經(jīng)營權(quán)來獲得一次性收入。比如在2025年初，珠海發(fā)布了“珠海市市政道路路內(nèi)停車泊位經(jīng)營權(quán)有償出讓”招標(biāo)公告，首期出讓23798個泊車位的經(jīng)營權(quán)，出讓期為20年，最終由珠海華發(fā)城市運營投資控股有限公司子公司珠海城建資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司以7.3億元的底價中標(biāo)。

總體來看，在我國停車位“供需失衡”的大背景下，資本進入停車場領(lǐng)域幾乎是必然。

據(jù)思瀚產(chǎn)業(yè)研究院的報告，截至2024年年末，中國汽車保有量達3.457億輛，而停車位總數(shù)僅1.9億個，汽車保有量與停車位數(shù)量比例僅為1:0.5，遠低于中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2015年發(fā)布的《城市停車設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》中所載的參考值，我國汽車保有量與停車位之間存在顯著缺口，人口多、汽車保有量大的地區(qū)，停車位就變成了稀缺資源。

一位受訪的業(yè)內(nèi)人士對記者表示，要緩解停車費用高的現(xiàn)象，核心還是要從供需平衡、規(guī)范治理上入手。北京停車行業(yè)協(xié)會則公開表示，要真正解決停車難問題，不僅要在建設(shè)上下功夫、擴大供給，還要在管理上下功夫、規(guī)范秩序，包括打擊黑停車場和亂收費等；也可借助電子化技術(shù)手段，將停車場分布、空閑車位數(shù)等信息“一網(wǎng)打盡”，錯時共享，提高利用率。