來(lái)源：法治周末

“新七條”政策體現(xiàn)了上海綜合施策、因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向，將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡

《法治周末》記者 管依萌

2月25日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市房屋管理局、上海市財(cái)政局、上海市稅務(wù)局、上海市公積金管理中心五部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新七條”），自2026年2月26日起施行。

新政涉及限購(gòu)政策調(diào)減、公積金政策優(yōu)化和房產(chǎn)稅政策完善等7項(xiàng)內(nèi)容，旨在更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“新七條”政策體現(xiàn)了上海綜合施策、因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向，將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡。

調(diào)減住房限購(gòu)政策

服務(wù)宜居安居，促進(jìn)職住平衡，聚焦?jié)M足居民合理住房需求，“新七條”明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策。

一是縮短非滬籍居民購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。對(duì)非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。對(duì)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購(gòu)買(mǎi)住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供繳納社保或個(gè)稅證明。

依照“新七條”，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策調(diào)整前，對(duì)于從事城市基礎(chǔ)服務(wù)或企業(yè)總部設(shè)在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無(wú)購(gòu)房資格。“新七條”立足支持此類(lèi)在滬穩(wěn)定居住群體購(gòu)房需求導(dǎo)向，允許持有滿5年的居住證即有購(gòu)房資格。換句話說(shuō)，過(guò)去限購(gòu)政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。

《法治日?qǐng)?bào)》律師專(zhuān)家?guī)斐蓡T、北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所合伙人戚兆波告訴《法治周末》記者，從限購(gòu)主體上看，“新七條”擴(kuò)大了適合購(gòu)房主體范圍，特別是將長(zhǎng)期居住但無(wú)當(dāng)?shù)厣绫Ｓ涗浀娜巳杭{入，具有行政許可放松的性質(zhì)，有利于減少實(shí)踐中“借名買(mǎi)房”等規(guī)避強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效情形的發(fā)生。

上海并非首個(gè)調(diào)減限購(gòu)政策的一線城市。2025年12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）提出，放寬非京籍家庭購(gòu)房條件。將非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。

降低房產(chǎn)交易成本

為發(fā)揮公積金支持住房消費(fèi)作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，“新七條”規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買(mǎi)綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定。對(duì)于已使用過(guò)公積金貸款的本市繳存人家庭，在上海市無(wú)住房或僅有1套住房、且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在上海市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。

三是擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購(gòu)買(mǎi)首套住房拓展至購(gòu)買(mǎi)第二套住房。即對(duì)多子女家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，最高貸款額度在上海市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

從公積金金額上看，戚兆波指出，提高首套房最高貸款額度及“認(rèn)房不認(rèn)貸”，實(shí)質(zhì)上是政策性金融支持的強(qiáng)化，此舉大幅降低了購(gòu)房者的資金成本與首付壓力，從而有利于增強(qiáng)買(mǎi)房者的合同履行能力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次上海公積金貸款的條件進(jìn)一步放寬，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購(gòu)房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無(wú)住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放。

“新七條”完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。支持居民置換改善需求，“新七條”規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買(mǎi)住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

戚兆波說(shuō)，從房產(chǎn)稅收上看，新政明確了暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的適用主體，消除了滬籍家庭分戶置業(yè)時(shí)的稅負(fù)不確定性，從而降低了購(gòu)房者的合規(guī)成本，且從合同履行的角度也會(huì)明顯減少買(mǎi)賣(mài)雙方在繳稅環(huán)節(jié)發(fā)生爭(zhēng)議的可能性。

近期，為降低房產(chǎn)交易成本，各地房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)出明顯的“因城施策”與“存量盤(pán)活”特征。

遼寧沈陽(yáng)提高了“商轉(zhuǎn)公”貸款比例，四川綿陽(yáng)、廣東韶關(guān)等多地發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券，貴州貴陽(yáng)開(kāi)展商品住房“以舊換新”活動(dòng)……戚兆波指出，這表明各地都在利用金融、財(cái)稅工具降低房產(chǎn)交易成本，刺激消費(fèi)者的購(gòu)房需求。

支持多子女家庭購(gòu)房

“新七條”同時(shí)提出了擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次多子女家庭公積金貸款政策的變化在于，此前已規(guī)定首套房貸款額度上浮20%，新政后“額度上浮20%”的政策擴(kuò)大至二套房。其充分體現(xiàn)對(duì)多子女家庭住房改善的支持。

隨著三孩生育政策的放開(kāi)，全國(guó)各地紛紛出臺(tái)一系列多子女家庭購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

3月2日，四川省南充市發(fā)布的《南充市穩(wěn)定新出生人口規(guī)模六條措施》提出，生育二孩、三孩的家庭分別獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房補(bǔ)貼5萬(wàn)元、10萬(wàn)元。生育二孩、三孩的家庭分別提高住房公積金最高貸款額度10萬(wàn)元、20萬(wàn)元，并按年利率0.6%給與為期3年的利息補(bǔ)貼。

近日，江蘇省淮安市發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的五條措施》，加大新生兒和多孩家庭購(gòu)房支持力度。對(duì)新生兒家庭購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，給予購(gòu)房總價(jià)4%的補(bǔ)貼。對(duì)多孩家庭（二孩及以上且至少一名子女未滿25周歲，下同）購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，給予購(gòu)房總價(jià)6%的補(bǔ)貼；申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高額度上浮50%；申請(qǐng)與政府共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)房的，保障面積（人均住房面積24平方米）上浮10%。

此外，多孩家庭子女不在同一義務(wù)教育階段學(xué)校（含幼兒園、普惠性民辦托育機(jī)構(gòu)）入學(xué)入托的，可以安排在新購(gòu)新建商品住房所在施教區(qū)的同一學(xué)校（含幼兒園、普惠性民辦托育機(jī)構(gòu)）或同一片區(qū)就近入學(xué)入托。

《通知》明確，支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)2套商品住房。

重慶市實(shí)施多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)符合國(guó)家政策生育二孩或三孩且至少有一個(gè)未成年子女的家庭，在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房并完成網(wǎng)簽合同備案的，由房屋所在地區(qū)政府（管委會(huì)）給予二孩家庭2萬(wàn)元、三孩家庭3萬(wàn)元的補(bǔ)貼；山東省青島市對(duì)符合條件的二孩家庭發(fā)放5萬(wàn)元多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)符合條件的三孩家庭發(fā)放10萬(wàn)元多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼；福建省福州市發(fā)放多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼，在鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、倉(cāng)山區(qū)、晉安區(qū)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化商品住宅的多子女家庭，二孩家庭按商品房買(mǎi)賣(mài)合同載明的成交總價(jià)款1%予以補(bǔ)貼，單套補(bǔ)貼金額最高不超過(guò)3萬(wàn)元，三孩家庭按商品房買(mǎi)賣(mài)合同載明的成交總價(jià)款1.5%予以補(bǔ)貼，單套補(bǔ)貼金額最高不超過(guò)5萬(wàn)元。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2025年有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)或優(yōu)化多子女家庭住房支持政策，政策內(nèi)容涵蓋購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款額度上浮、保障性住房?jī)A斜等多個(gè)方面。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，關(guān)注“一老一小”軟需求，政策更具溫度。多孩家庭子女“長(zhǎng)幼隨學(xué)”政策，精準(zhǔn)捕捉了當(dāng)前家庭結(jié)構(gòu)中代際扶持和教育便利的核心痛點(diǎn)。將住房政策與教育資源均衡化相結(jié)合，能有效提升政策的吸引力和居民獲得感。

促進(jìn)市場(chǎng)理性回暖

“新七條”發(fā)布后，位于上海市徐匯區(qū)長(zhǎng)橋街道的新房樓盤(pán)迎來(lái)了“第二春”，每天的到訪量都是此前的2到3倍。而在城市的另一端，上海市浦東新區(qū)宣橋鎮(zhèn)的剛需首套的二手房成交量在攀升。

一名房產(chǎn)中介曾在接受媒體采訪時(shí)透露，新政發(fā)布后，門(mén)店咨詢(xún)量較此前明顯攀升，“理性回暖、熱度漸起”的態(tài)勢(shì)十分明顯。咨詢(xún)熱潮中，兩類(lèi)群體的咨詢(xún)最為集中、意愿也相對(duì)突出：一類(lèi)是在上海持有5年居住證但無(wú)社保的靈活就業(yè)者；另一類(lèi)是社保繳納年限接近新政要求、盼著提前“上車(chē)”的外省市年輕人。

上海鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2月25日新政發(fā)布當(dāng)日，新房線上咨詢(xún)量比1月工作日平均量增長(zhǎng)174%，2月26日增長(zhǎng)138%，2月27日增長(zhǎng)108%。與此同時(shí)，貝殼App日活躍用戶量也大幅上漲。

此次“新七條”的出臺(tái)，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)有何影響？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次“新七條”政策體現(xiàn)了對(duì)各類(lèi)住房需求的進(jìn)一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度，在持續(xù)降低購(gòu)房成本的同時(shí)，也將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡，鞏固當(dāng)前樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。

“結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整基本到位、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)預(yù)期逐漸增強(qiáng)、各項(xiàng)利好政策疊加等因素，在促進(jìn)各子市場(chǎng)交易活躍的同時(shí)，此次新政也將促進(jìn)各市場(chǎng)之間的循環(huán)健康發(fā)展，尤其是帶動(dòng)置換鏈條的順暢。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋。

嚴(yán)躍進(jìn)舉例，如非滬籍居民現(xiàn)在僅需滿足1年社保即可購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)住房，入市節(jié)奏有望加快，“其若認(rèn)購(gòu)一套二手房，則將帶動(dòng)房東的房源掛牌出售和置換，并帶動(dòng)包括新房市場(chǎng)的去庫(kù)存。據(jù)此，各市場(chǎng)之間將形成更為良性和互動(dòng)的循環(huán)機(jī)制，有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”。

戚兆波告訴記者，單純的限購(gòu)放松已不足以激活市場(chǎng)，必須輔之以金融工具創(chuàng)新、供給側(cè)改善、政府信用介入及城市更新提質(zhì)等舉措，方能有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

責(zé)編：王京仔