前段時(shí)間云南房網(wǎng)報(bào)道了嵩明的外地購(gòu)房客銳減，導(dǎo)致軍長(zhǎng)、楊林等片區(qū)的旅居康養(yǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失血的消息，有粉絲留言讓我們?cè)賹?xiě)一寫(xiě)其他郊區(qū)縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，其實(shí)云南房網(wǎng)對(duì)晉寧、安寧的報(bào)道已經(jīng)不少，倒是富民有一個(gè)項(xiàng)目很值得說(shuō)道說(shuō)道。

富民縣雖然與五華區(qū)接壤，縣城距離昆明市區(qū)也不算遠(yuǎn)，又有高速公路直達(dá)，但由于人口少，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模比昆明周邊其他郊區(qū)縣（市）小多了，不僅面向本地人口的項(xiàng)目很少，也鮮有外來(lái)投資落地，不過(guò)也不是絕對(duì)沒(méi)有，漢華天馬山就是富民縣目前僅有的主要面向縣域外客群銷售的文旅項(xiàng)目。

漢華天馬山本來(lái)是富民的文旅地產(chǎn)希望

漢華天馬山由來(lái)自陜西的漢華產(chǎn)業(yè)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，規(guī)劃面積10400 畝，2019年就開(kāi)始建設(shè)，論規(guī)模，漢華天馬山在昆明所有文旅項(xiàng)目中并不算小，但市場(chǎng)影響力卻與開(kāi)發(fā)規(guī)模并不相稱，即便是在巔峰時(shí)期，名氣也遠(yuǎn)不及嵩明、晉寧、安寧的文旅項(xiàng)目，可是在富民，漢華天馬山卻是唯一能排得上號(hào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，去年富民銷售排名前五的項(xiàng)目中，漢華天馬山以1.24億的銷售額排名第一，其余四個(gè)項(xiàng)目的銷售金額都只有1000多萬(wàn)，僅有漢華天馬山的十分之一，全部加起來(lái)也不到漢華天馬山的一半。而漢華天馬山去年1.24億的銷售額，在昆明郊區(qū)縣（市）項(xiàng)目中可以排到第九位，成績(jī)并不算差，可以說(shuō)漢華天馬山幾乎是整個(gè)富民縣唯一能拿得出手的項(xiàng)目。

2025年富民縣房地產(chǎn)銷售榜（克而瑞圖表）

然而這并不代表漢華天馬山的開(kāi)發(fā)與銷售狀況良好，實(shí)際上早在2021年疫情期間，漢華天馬山已經(jīng)出現(xiàn)停工跡象，2022年更是大范圍停工，導(dǎo)致已經(jīng)銷售的房產(chǎn)無(wú)法按時(shí)交付，配套無(wú)法兌現(xiàn)，甚至傳出一房?jī)少u的負(fù)面消息，后來(lái)還是被富民縣納入保交付名單，協(xié)調(diào)解決了部分資金后才完工，但無(wú)論是南區(qū)還是北區(qū)，實(shí)際交付都延期了。

由于資金斷鏈，漢化天馬山連已經(jīng)開(kāi)工銷售的部分都要政府保交樓，后續(xù)開(kāi)發(fā)也就無(wú)力進(jìn)行。雖然規(guī)劃占地面積上萬(wàn)畝，但實(shí)際建設(shè)用地并沒(méi)有那么多，而項(xiàng)目公司云南漢華溫泉國(guó)際文化旅游度假村有限公司實(shí)際取得的土地僅有約560畝，其中部分土地還為了解決建設(shè)資金問(wèn)題而退回給了富民縣。

漢華天馬山環(huán)境不錯(cuò)

既然漢華天馬山連交付都成問(wèn)題，后續(xù)開(kāi)發(fā)也無(wú)力進(jìn)行，為什么去年還能賣一個(gè)多億呢？其實(shí)去年以來(lái)銷售都是前期沒(méi)有賣掉的房源，雖然漢華天馬山實(shí)際開(kāi)發(fā)規(guī)模并不大，但因?yàn)榍捌阡N售比較差，剩余房源還很多，在保交付完成后這些剩余未售房源就成了現(xiàn)房，去年一直在低價(jià)傾銷，由于是現(xiàn)房且價(jià)格十分低廉，還是吸引了不少客源。

去年漢華天馬山的房子便宜到了什么程度呢？昆明某代理機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上報(bào)出的價(jià)格是46萬(wàn)即可入手83平米溫泉入戶精裝別墅，算下來(lái)一平米也就5000多，還有40多平米的贈(zèng)送面積和私家花園。漢華天馬山還有高層公寓，價(jià)格更便宜，毛坯房單價(jià)只有3000多。

漢華天馬山的高層公寓

這樣的價(jià)格還是代理機(jī)構(gòu)的對(duì)外報(bào)價(jià)，相信開(kāi)發(fā)商給到中介的價(jià)格就更低。漢華天馬山這么便宜，并不是開(kāi)發(fā)成本就這么低，其實(shí)算上土地和建安成本，漢華天馬山如今的售價(jià)無(wú)論如何都是虧本的，這恰恰說(shuō)明項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)根本不可持續(xù)，開(kāi)發(fā)商不過(guò)是虧本甩賣止損罷了。

去過(guò)漢華天馬山的人都知道，這個(gè)項(xiàng)目雖然環(huán)境不錯(cuò)，還有溫泉，可是距離富民縣城還有10公里，項(xiàng)目本身在山上，交通不便不說(shuō)，配套全靠自建，如果開(kāi)發(fā)商無(wú)力也無(wú)意進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)，以富民的房地產(chǎn)投資吸引力以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，恐怕也不會(huì)有其他投資人接盤(pán)開(kāi)發(fā)，那么現(xiàn)有的部分就將是整個(gè)項(xiàng)目的絕唱了。

甚至對(duì)富民縣而言，漢華天馬山都很可能是旅居康養(yǎng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕唱。