因?yàn)橐粡垺懊赓M(fèi)吃飯”的傳單，踏上了代價(jià)沉重的“三天兩晚”威海之旅。到了威海后，在銷(xiāo)售人員的推銷(xiāo)下，稀里糊涂地花幾十萬(wàn)買(mǎi)了一套海景房……這樣的套路在一些旅游城市很常見(jiàn)，購(gòu)房的通常是有錢(qián)有閑的退休老人。近幾年，我們也接到過(guò)許多類(lèi)似的咨詢(xún)。那么，這種情況下買(mǎi)的房，還有退掉的可能嗎？

這應(yīng)該是大家最關(guān)心的問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，單純以“我后悔了”“家里人不同意買(mǎi)房”“房?jī)r(jià)暴跌”等理由退房是很難得到支持的。但以下幾種情形可供參考。

首先，達(dá)到商品房買(mǎi)賣(mài)合同法定可解除的情形，例如：經(jīng)鑒定房屋等級(jí)為D級(jí)、主體結(jié)構(gòu)存在重大質(zhì)量問(wèn)題、因客觀原因?qū)е聼o(wú)法入住致使購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)等，均可依法主張解除合同。若房屋情況符合上述條件，可在取證后主張退房。

其次，判斷購(gòu)房過(guò)程中是否存在欺詐。如果能拿出確鑿的證據(jù)，比如：宣傳單、購(gòu)房憑證、支付憑證、錄音、聊天記錄等，證明開(kāi)發(fā)商存在欺詐，導(dǎo)致老人在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂了合同，那么我們可以主張撤銷(xiāo)合同。但撤銷(xiāo)合同從實(shí)踐看，難度還是很大的。

現(xiàn)實(shí)生活中，很多開(kāi)發(fā)商的行為可能并未達(dá)到欺詐的程度。但是可能會(huì)存在虛假宣傳的情況，如果購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的宣傳與實(shí)際不符或存在其他問(wèn)題，我們?cè)诒４尜?gòu)房憑證、支付記錄等常規(guī)證據(jù)的基礎(chǔ)上，還要著重搜集開(kāi)發(fā)商的線(xiàn)上線(xiàn)下宣傳材料等針對(duì)性證據(jù)，為后續(xù)維權(quán)做好準(zhǔn)備。

再次，購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的購(gòu)房人，可以確認(rèn)一下自己購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否已取得預(yù)售許可證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條明確規(guī)定，”出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。“如果售房時(shí)，開(kāi)發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證，則售房合同可以認(rèn)定無(wú)效?？梢越璐送苿?dòng)退房訴求的實(shí)現(xiàn)。但有兩點(diǎn)需要注意：第一，如果在起訴前開(kāi)發(fā)商取得了預(yù)售許可證，則可以認(rèn)定合同有效。此外，如果在訴訟過(guò)程中開(kāi)發(fā)商取得了預(yù)售許可證，也有法院綜合考慮市場(chǎng)環(huán)境、誠(chéng)實(shí)信用原則等因素后，最終認(rèn)定合同有效的案例。第二，開(kāi)發(fā)商的資金情況如何，是否具備償還能力。購(gòu)房人在起訴時(shí)可以考慮向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，防止維權(quán)過(guò)程中對(duì)方偷偷轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。以上兩方面問(wèn)題，了解清楚后再做是否訴訟的決定。

最后，我們也可以針對(duì)有證據(jù)的、開(kāi)發(fā)商存在的違法違規(guī)問(wèn)題，比如：虛假宣傳、質(zhì)量問(wèn)題等，向項(xiàng)目所在地的住建、市場(chǎng)監(jiān)督管理局等相關(guān)行政監(jiān)管部門(mén)反饋，申請(qǐng)其對(duì)開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售方的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，利用合法合規(guī)的法律手段，增加開(kāi)發(fā)商不解決問(wèn)題的違法違規(guī)成本。

與此同時(shí)，我們可以“邊打邊談”，即在針對(duì)開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)違法違規(guī)問(wèn)題依法追責(zé)的過(guò)程中，通過(guò)談判來(lái)爭(zhēng)取跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房。不過(guò)開(kāi)發(fā)商往往不會(huì)輕易同意，甚至可能提出高額違約金要求購(gòu)房人承擔(dān)，這就需要購(gòu)房人在取證、法律手段的運(yùn)用上都做好更全面、專(zhuān)業(yè)的準(zhǔn)備。

在這里要提醒大家，當(dāng)我們知道自己買(mǎi)的房子出了問(wèn)題，或者是作為子女的我們知道家里老人在旅游過(guò)程中被“騙”買(mǎi)房后，不要一味地自責(zé)和埋怨，陷入極端的負(fù)面情緒中，這可能會(huì)使我們錯(cuò)過(guò)最佳維權(quán)時(shí)機(jī)。我們要做的是保持冷靜，搜集證據(jù)，依法依規(guī)地及時(shí)維權(quán)。必要時(shí)可以向相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士咨詢(xún)，或者請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)維權(quán)律師及時(shí)介入。