本報(bào)記者 董紅艷 北京報(bào)道

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在周期轉(zhuǎn)換與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量主導(dǎo)，如何有效盤(pán)活存量資產(chǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重要議題。

3月17日，在2026年北大光華兩會(huì)后經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策分析會(huì)上，多位權(quán)威學(xué)者對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與房地產(chǎn)調(diào)整作出判斷。他們認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正迎來(lái)長(zhǎng)期因素驅(qū)動(dòng)的新周期，持續(xù)多年的價(jià)格下行壓力有望迎來(lái)轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)短期周期亦逐步觸底。房地產(chǎn)存量盤(pán)活方面，對(duì)去庫(kù)存的理解亟待從簡(jiǎn)單處置房源，轉(zhuǎn)向制度性、可持續(xù)的長(zhǎng)效安排。

其中，北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授、副院長(zhǎng)張崢系統(tǒng)提出，有效去庫(kù)存應(yīng)立足中長(zhǎng)期視角，構(gòu)建可復(fù)制、可持續(xù)的制度機(jī)制，從資產(chǎn)、民生、金融三維度評(píng)價(jià)成效，并通過(guò)設(shè)立專(zhuān)業(yè)化去庫(kù)存投資基金、完善多層次REITs市場(chǎng)、優(yōu)化長(zhǎng)期資金配套政策等路徑，推動(dòng)房地產(chǎn)從“賣(mài)房子”向“賣(mài)服務(wù)”轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向持有運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理的模式升級(jí)。

新形勢(shì)下的新思路

對(duì)于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，多位學(xué)者給出了較為樂(lè)觀的判斷。其中，北京大學(xué)光華管理學(xué)院副教授、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)政策研究所副所長(zhǎng)顏色指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正迎來(lái)一個(gè)由長(zhǎng)期因素驅(qū)動(dòng)的新周期。過(guò)去幾年困擾中國(guó)的產(chǎn)能過(guò)剩與價(jià)格下行壓力，在國(guó)際局勢(shì)與科技變革的影響下帶來(lái)了新的變化。隨著外部需求拉動(dòng)和成本推動(dòng)，中國(guó)持續(xù)三年多的價(jià)格下行周期或?qū)⒂瓉?lái)轉(zhuǎn)折。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)政策研究所所長(zhǎng)陳玉宇表示，隨著房地產(chǎn)的深度調(diào)整，當(dāng)前這一輪短期經(jīng)濟(jì)周期正在逐步觸底。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，存量盤(pán)活是近年來(lái)市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。張崢向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，據(jù)相關(guān)調(diào)研，盤(pán)活存量的效果并不理想。短期來(lái)看，相關(guān)政策主要發(fā)揮信號(hào)作用，可以改變預(yù)期。

近年來(lái)，張崢保持對(duì)房地產(chǎn)存量盤(pán)活的關(guān)注和研究。張崢當(dāng)前的觀點(diǎn)更加注重“面向未來(lái)”?！跋嚓P(guān)政策是國(guó)家層面培育未來(lái)新興住房消費(fèi)服務(wù)企業(yè)的重要抓手?！睆垗樈淌趶?qiáng)調(diào)，去庫(kù)存不應(yīng)只看短期效果，而應(yīng)放在“新房產(chǎn)新周期或新模式的起點(diǎn)”這一中長(zhǎng)期背景下思考，通過(guò)市場(chǎng)化基金、REITs等金融工具，培育專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)主體，真正實(shí)現(xiàn)從“賣(mài)房子”到“賣(mài)服務(wù)”的轉(zhuǎn)型。

對(duì)于兩會(huì)后“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的政策導(dǎo)向，張崢指出，此導(dǎo)向既包含短期的預(yù)期管理與風(fēng)險(xiǎn)處置，更指向中長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)性再定位：在存量主導(dǎo)的階段，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展的貢獻(xiàn)方式將從“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售—擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“持有—運(yùn)營(yíng)—服務(wù)—資產(chǎn)管理”。

在張崢看來(lái)，“有效去庫(kù)存”不宜被簡(jiǎn)化為處置存量房的數(shù)量目標(biāo)，而應(yīng)被界定為一套可復(fù)制、可持續(xù)、可審計(jì)的制度與機(jī)制安排，其目標(biāo)是將低效存量不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可持續(xù)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，改善服務(wù)供給結(jié)構(gòu)，提升城市功能與居民福利，并在金融層面形成可循環(huán)的資本退出與再投資機(jī)制。

基于上述觀點(diǎn)，張崢對(duì)當(dāng)前去庫(kù)存的對(duì)象、約束與評(píng)價(jià)維度進(jìn)行了深入的分析。他指出，存量出清的對(duì)象并非僅限于商品住宅庫(kù)存，還包括部分空置率較高、現(xiàn)金流不穩(wěn)定、業(yè)態(tài)與空間不適配的商業(yè)與類(lèi)住宅資產(chǎn)。當(dāng)前約束條件主要來(lái)自：其一，地方政府與相關(guān)主體在資金與專(zhuān)業(yè)能力上的雙重約束，決定了行政性收購(gòu)難以長(zhǎng)期持續(xù)；其二，資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、現(xiàn)金流爬坡慢，要求資金期限與成本結(jié)構(gòu)與之匹配；其三，社會(huì)資本進(jìn)入的前提是可預(yù)期的收益—風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)以及清晰的退出通道，否則將出現(xiàn)“資金進(jìn)不來(lái)、資產(chǎn)管不好、退出走不通”的連鎖約束。

因此，他認(rèn)為，評(píng)價(jià)“有效去庫(kù)存”應(yīng)從“三維指標(biāo)”展開(kāi)：第一，資產(chǎn)層面是否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流穩(wěn)定與價(jià)值提升（空置率、租金水平、運(yùn)營(yíng)成本、改造效率）；第二，服務(wù)與民生層面是否形成可驗(yàn)證的供給改善（租賃住房、養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)供給、就業(yè)與消費(fèi)帶動(dòng)）；第三，金融與財(cái)政層面是否形成可循環(huán)的資本機(jī)制（長(zhǎng)期資金參與度、退出效率、杠桿與風(fēng)險(xiǎn)隔離、財(cái)政可承受性）。

多維度打通存量盤(pán)活

具體而言，張崢給出了多方面的建議。他表示應(yīng)支持地方設(shè)立去庫(kù)存投資基金。將去庫(kù)存做成制度安排，關(guān)鍵在于以基金化、專(zhuān)業(yè)化方式組織收購(gòu)與運(yùn)營(yíng)，形成“能募資、會(huì)投管、可退出”的閉環(huán)。建議支持地方設(shè)立去庫(kù)存投資基金，采取“母基金+子基金”的雙層結(jié)構(gòu)。

母基金層面，他建議由地方財(cái)政資金、地方國(guó)有企業(yè)以及政策性金融機(jī)構(gòu)等共同參與。母基金承擔(dān)三項(xiàng)職責(zé)：一是戰(zhàn)略與資產(chǎn)類(lèi)型選擇（明確優(yōu)先支持租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施、社區(qū)商業(yè)等與公共服務(wù)關(guān)聯(lián)度高、運(yùn)營(yíng)屬性強(qiáng)的資產(chǎn)）；二是階段性引導(dǎo)（在起步期適度讓利，以換取社會(huì)資本參與與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力導(dǎo)入）。

子基金層面，張崢認(rèn)為，應(yīng)按資產(chǎn)類(lèi)型與運(yùn)營(yíng)模式設(shè)立，例如租賃住房、養(yǎng)老與康養(yǎng)、社區(qū)商業(yè)與配套服務(wù)、可改造的存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等。子基金宜引入具備投資與運(yùn)營(yíng)能力的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)作為管理人（GP/管理人），負(fù)責(zé)資產(chǎn)篩選、盡調(diào)、收購(gòu)定價(jià)、改造提升、租賃管理、業(yè)態(tài)優(yōu)化與退出方案設(shè)計(jì)。對(duì)子基金的核心要求是“以運(yùn)營(yíng)能力為中心”，即評(píng)價(jià)管理人不僅看募資與投資能力，更看長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)績(jī)效、空置與租金管理、成本控制、合規(guī)與信息披露能力。

在張崢看來(lái)，基金機(jī)制要落地，需要配套政策從“降低交易與持有成本、匹配運(yùn)營(yíng)周期、提升項(xiàng)目可融資性”三個(gè)方向發(fā)力。第一，稅費(fèi)與交易環(huán)節(jié)支持應(yīng)聚焦降低資產(chǎn)轉(zhuǎn)換與盤(pán)活成本，避免高摩擦成本吞噬運(yùn)營(yíng)改造的空間。第二，融資端需要超長(zhǎng)期資金與相對(duì)穩(wěn)定的利率環(huán)境，可考慮提供超長(zhǎng)期貸款并適度貼息，使資金期限與10—15年的運(yùn)營(yíng)周期匹配；同時(shí)在風(fēng)險(xiǎn)控制上通過(guò)分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流監(jiān)管、資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)機(jī)制確?？煽亍５谌?，用途與對(duì)象應(yīng)適度擴(kuò)展：在堅(jiān)持“住有所居”和公共服務(wù)導(dǎo)向的前提下，將用途從單一保障性場(chǎng)景擴(kuò)展至市場(chǎng)化租賃、養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)等多元場(chǎng)景；將對(duì)象從住宅擴(kuò)展至部分具備區(qū)位、改造與運(yùn)營(yíng)潛力的存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（含功能轉(zhuǎn)換如“商改住”等），以提高盤(pán)活效率與服務(wù)供給的綜合效益。

去庫(kù)存的可持續(xù)性，很大程度上取決于社會(huì)資本能否形成穩(wěn)定的退出預(yù)期與資本循環(huán)。因此，張崢還建議完善多層次REITs市場(chǎng)，形成從不動(dòng)產(chǎn)基金、機(jī)構(gòu)間REITs到公募REITs的階梯，覆蓋資產(chǎn)全生命周期。在具體制度推進(jìn)上，需要同步完善資產(chǎn)合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)金流與分派規(guī)則、信息披露與審計(jì)要求、杠桿與風(fēng)險(xiǎn)控制安排。

另外，張崢還提到，在國(guó)際比較與宏觀研判中，住房服務(wù)業(yè)相關(guān)指標(biāo)在中國(guó)看起來(lái)偏低。其中，重要原因在于居民自有住房虛擬租金等核算口徑偏保守，可能導(dǎo)致住房服務(wù)業(yè)增加值與消費(fèi)等指標(biāo)被低估。存量階段的房地產(chǎn)更強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)供給，有必要在統(tǒng)計(jì)核算、數(shù)據(jù)來(lái)源和可比性方面持續(xù)改進(jìn)，以支持更加一致的政策評(píng)估框架。

最后，張崢總結(jié)稱(chēng)，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將從獲取土地與高周轉(zhuǎn)能力，轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)能力與資本循環(huán)能力?？筛爬椤叭齻€(gè)轉(zhuǎn)變”：第一，產(chǎn)品從“銷(xiāo)售型”轉(zhuǎn)向“服務(wù)型”，即以租賃、物業(yè)、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老等形成穩(wěn)定現(xiàn)金流與服務(wù)供給；第二，能力從“建設(shè)組織”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)組織”，強(qiáng)調(diào)租金管理、改造提升、業(yè)態(tài)優(yōu)化、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)與客戶(hù)管理；第三，融資從“負(fù)債擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“權(quán)益+REITs循環(huán)”，以更可持續(xù)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)退出與再投資，形成資產(chǎn)組合管理能力。企業(yè)需要建立與運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)相匹配的治理與內(nèi)控體系，包括現(xiàn)金流管理、信息披露、估值與審計(jì)、合規(guī)與風(fēng)險(xiǎn)管理，以及與長(zhǎng)期資金溝通的能力。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>