作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

這兩天，深圳樓市上演了兩出戲碼,把深圳樓市冰火兩重天的畫(huà)面，演繹得淋漓盡致——豪宅賣(mài)得火熱的另一邊是上千套安居房?jī)H1人選房。

豪宅又賣(mài)出百億級(jí)

豪宅市場(chǎng)，又刷新了認(rèn)知。

昨天（3月22日），位于深圳灣板塊的深圳灣沄璽二次推售，又賣(mài)出了百億級(jí)的成績(jī)，官宣累計(jì)項(xiàng)目?jī)奢嗕N(xiāo)售超239億元。

這是項(xiàng)目在相較于上一批住宅起步總價(jià)貴了17萬(wàn)的情況下，交出的成績(jī)。

這次銷(xiāo)售的房源，相較去年批次，房源量少了將近三分之一，備案均價(jià)貴了約0.77萬(wàn)/㎡，162套215~426平住宅，備案均價(jià)約176500元/㎡，總價(jià)區(qū)間約3233～1億581萬(wàn)。

去年11月，深圳灣沄璽348套209~1149平戶(hù)型，備案均價(jià)約168800元/㎡，總價(jià)區(qū)間約3063～3億7742萬(wàn)，套均3000萬(wàn)起的大平層，一天賣(mài)了130億，直接打破深圳單盤(pán)首開(kāi)銷(xiāo)售額紀(jì)錄。

348套房賣(mài)出去240多套，去化七成，14套億級(jí)房源上午就成交13套，最貴的一套3.2億，如今只剩16套，足以見(jiàn)深圳灣沄璽對(duì)市場(chǎng)的吸金能力。

要知道這項(xiàng)目拿地成本才185億，這就意味著項(xiàng)目在很短時(shí)間內(nèi)就已經(jīng)迅速抹平了成本。

這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，意味著投石泛漣漪。

不僅重塑了市場(chǎng)對(duì)深圳頂豪的價(jià)格預(yù)期，也給接下來(lái)深圳灣、前海、寶中排著隊(duì)即將入市的豪宅打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

這種熱銷(xiāo)就相當(dāng)于給后續(xù)入市的豪宅項(xiàng)目壯了膽，接下來(lái)大膽定價(jià)有了錨點(diǎn)。

在此之前，深圳豪宅市場(chǎng)雖有需求，但開(kāi)發(fā)商定價(jià)仍略顯保守，而沄璽首開(kāi)備案均價(jià)16.88萬(wàn)/㎡，南區(qū)加推直接漲至17.65萬(wàn)/㎡，上車(chē)門(mén)檻從3000萬(wàn)抬至3250萬(wàn)，漲價(jià)后開(kāi)盤(pán)依舊熱賣(mài)，也讓市場(chǎng)看到了核心地段豪宅的獨(dú)立定價(jià)權(quán)。

深圳頂豪市場(chǎng)算是徹底告別“限價(jià)時(shí)代小心翼翼定價(jià)”，進(jìn)入市場(chǎng)化大膽定價(jià)的新階段。

這同時(shí)也說(shuō)明，豪宅的購(gòu)買(mǎi)力并未消失，只是在等合適的機(jī)會(huì)，合適的項(xiàng)目。

更重要的是深圳這個(gè)月，召開(kāi)深圳2026年首批居住用地推介會(huì)，拿出了好幾宗壓箱底的核心地塊。這些地塊都是極有“地王潛質(zhì)”的用地，打造豪宅有很大的優(yōu)勢(shì)。

那么這就給后續(xù)的土拍注入一定的強(qiáng)心效應(yīng)。

那么傳導(dǎo)到最后，這些核心地塊的定價(jià)也會(huì)更貴。
市場(chǎng)豪宅的底線也會(huì)隨之，水漲船高。

過(guò)去的市場(chǎng)，冷暖也是先從土拍市場(chǎng)開(kāi)始的。

冷凍的安居房

而與豪宅市場(chǎng)熱火朝天不同的是，深圳的安居房市場(chǎng)遇冷。

并且不是簡(jiǎn)單的遇冷。

這兩天（3月21日），位于坪山區(qū)的安居梓和苑正式選房。

項(xiàng)目單價(jià)約1.76萬(wàn)/㎡，帶裝修交付，總價(jià)118萬(wàn)起就能買(mǎi)兩房，一百四五十萬(wàn)就能買(mǎi)三房。

按理說(shuō)價(jià)格不算高，結(jié)果1100套房源，只有16戶(hù)家庭報(bào)名，最后就一人選房。

這樣的市場(chǎng)，多少都有點(diǎn)尷尬。

要知道，這個(gè)價(jià)格，放在哪里都算剛需友好價(jià)。

但這不是安居梓和苑選房第一次遇冷。

去年7月項(xiàng)目配售房源共540套，僅合34戶(hù)家庭認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)及格；去年12月1102套房源配售，11戶(hù)家庭申請(qǐng)，10戶(hù)符合申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)資格。

到了今年1月，1100套房源16戶(hù)家庭報(bào)名，最終只有1人選房。

申請(qǐng)人數(shù)一路縮水，估計(jì)連項(xiàng)目本身都是想不到的。

為何這么便宜的安居房沒(méi)人要？

說(shuō)到底還是位置太偏，配套還有待成熟。

梓和苑在坪山坑梓街道，挨著惠州，說(shuō)是近地鐵14號(hào)線沙田站，步行大約12分鐘。

但項(xiàng)目直線約1公里的位置就已經(jīng)是惠州惠陽(yáng)區(qū)的邊沿，從項(xiàng)目去南山、福田的核心地段上班，軌道通勤的時(shí)間都超過(guò)1小時(shí)，調(diào)侃一句“上班在深圳，下班到惠州”，一點(diǎn)都不夸張。

而且周邊配套暫時(shí)還跟不上，教育、醫(yī)療、商業(yè)都還需要補(bǔ)充和待成熟。

反觀項(xiàng)目不遠(yuǎn)的惠州大亞灣片區(qū)，綜合商業(yè)、學(xué)校、入住率等配套已經(jīng)齊全，相對(duì)價(jià)格也更便宜。

另外，還有一個(gè)關(guān)鍵原因，就是深圳安居房輪候庫(kù)已經(jīng)沒(méi)多少有效需求。

2023年輪候庫(kù)就關(guān)閉了新增申請(qǐng)，庫(kù)內(nèi)的剛需經(jīng)過(guò)多輪配售，已經(jīng)被消化得差不多了，剩下的要么看不上遠(yuǎn)郊房源，要么已經(jīng)買(mǎi)了商品房。

就算現(xiàn)在放開(kāi)了第二隊(duì)列、第三隊(duì)列，讓庫(kù)外家庭也能申請(qǐng)，但剛需們也越來(lái)越理性。

因?yàn)閷?duì)剛需來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房不是只看價(jià)格，還要看通勤和配套，與其買(mǎi)個(gè)遠(yuǎn)郊的安居房當(dāng)“睡城”，不如咬咬牙在近郊買(mǎi)個(gè)小商品房，或者干脆租房子住，起碼生活方便。

并且，安居房這些年的補(bǔ)丁也全部打完了。

過(guò)去安居房轉(zhuǎn)完全產(chǎn)權(quán)，需要補(bǔ)差價(jià)一直處于迷糊的尷尬，取得完全產(chǎn)權(quán)的條件讓市場(chǎng)摸不透，一些繼承、交易的規(guī)則相對(duì)空白。

但隨著2025年1月《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法》正式實(shí)施，補(bǔ)差價(jià)的核心規(guī)則終于敲定——

補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格除以70%計(jì)算，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不包含戶(hù)內(nèi)裝飾裝修價(jià)格。

后續(xù)又針對(duì)裝修價(jià)剔除、人才房補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)持續(xù)優(yōu)化，相當(dāng)于給所有業(yè)主一個(gè)“明碼標(biāo)價(jià)”的算賬標(biāo)準(zhǔn)。

既然算賬標(biāo)準(zhǔn)敲定了，對(duì)于市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)安居型商品房的預(yù)期也就隨之敲定。

補(bǔ)繳預(yù)期穩(wěn)定的情況下，均價(jià)約1.76萬(wàn)/㎡的安居梓和苑，與普通商品房新房或二手房的實(shí)際成交價(jià)格相差并不大，甚至一些小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)倒掛。

比如距離安居梓和苑步行約2.8公里的丹梓龍庭，2014年建成的小區(qū)，去年7月88平戶(hù)型成交總價(jià)約110.3萬(wàn)，折合單價(jià)約12529元/㎡；

比如距離安居梓和苑步行約3公里的深業(yè)御園，2012年建成的小區(qū)，今年2026.01.26一套87.73平方米3室2廳，掛盤(pán)157萬(wàn)，成交周期621天，成交總價(jià)135萬(wàn)，折合單價(jià)約15389元/㎡。

同月深業(yè)御園也成交一套135平的4室2廳，掛牌230萬(wàn)成交周期641天，成交總價(jià)約205萬(wàn)，折合單價(jià)約15186元/㎡。

那么，面對(duì)市場(chǎng)實(shí)際的交易，大家自然理性許多。

但對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，豪宅賣(mài)得不錯(cuò)，普通剛需住宅冷凍的分層派對(duì)，相信會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

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