養(yǎng)老公寓爆雷后，追贓挽損成為受害老人們關(guān)注的焦點(diǎn)。湖南湘鄉(xiāng)市玉泉山莊老年公寓吸取其他老年公寓教訓(xùn)，放棄對(duì)行政機(jī)關(guān)和相關(guān)人員追責(zé)，而將維權(quán)重點(diǎn)放在對(duì)“提前下車”獲利人員非法所得追繳以及查封資產(chǎn)的處置變現(xiàn)上。

現(xiàn)實(shí)情況卻比想象的復(fù)雜。比如，公寓負(fù)責(zé)人曾將公益性質(zhì)的資產(chǎn)抵押給銀行，爆雷前銀行已通過(guò)法院判決獲得資產(chǎn)拍賣的優(yōu)先受償權(quán)，當(dāng)前資產(chǎn)的處置變現(xiàn)更是不易。

查封資產(chǎn)面臨銀行抵押權(quán)優(yōu)先受償

除了對(duì)“提前下車”人員追繳，玉泉山莊的查封資產(chǎn)也是受害老人的挽損重點(diǎn)。

湘鄉(xiāng)市村鎮(zhèn)銀行在爆雷前通過(guò)法院判決其12%的利息和抵押權(quán)優(yōu)先受償。

在多次信訪中，湘鄉(xiāng)市民政局均答復(fù)稱，“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，原福星公司旗下養(yǎng)老機(jī)構(gòu)湘鄉(xiāng)市玉泉山莊老年公寓（民辦非企業(yè)單位）財(cái)產(chǎn)因涉案已被凍結(jié)，待進(jìn)入拍賣程序，所得資金用以兌付涉案受損人?！?/p>

據(jù)判決書，公安機(jī)關(guān)查封了玉泉山莊大量資產(chǎn)，如福星公司名下位于湘鄉(xiāng)市東山街道城南社區(qū)玉泉山莊的房產(chǎn)，總建筑面積29855.34㎡；用非法吸收資金購(gòu)買的登記在李錦名下的3處房產(chǎn)、用非法吸收資金購(gòu)買的登記在譚寒松與王國(guó)華之子王維名下房產(chǎn)、譚寒松用非法吸收資金購(gòu)買位于湘鄉(xiāng)市東山街道張江村6組土地一宗，該宗土地被開發(fā)建成的103套商品房等等，此外，除公安機(jī)關(guān)凍結(jié)、查封的財(cái)物與法院凍結(jié)的股權(quán)外，法院另對(duì)福星公司、譚寒松、王國(guó)華所有或者實(shí)際控制的其他不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)及其孳息進(jìn)行登記備案，并予以查封、凍結(jié)。

玉泉山莊受害者維權(quán)代表卓捷向澎湃新聞介紹，基于司法查封了眾多資產(chǎn)，老人們最開始對(duì)退賠很有信心，但實(shí)際情況卻大失所望。

首先是公寓財(cái)產(chǎn)被大量抵押給銀行。如玉泉山莊，查封的房產(chǎn)中9棟共15571.8㎡辦理了權(quán)證，但9棟中的8棟已經(jīng)被抵押出去。房產(chǎn)權(quán)證5760-5766號(hào)的6棟被福星公司及譚寒松控制的紅雨公司在湘鄉(xiāng)市村鎮(zhèn)銀行貸款辦理了抵押登記，抵押金額為650萬(wàn)和800萬(wàn)元，此外，產(chǎn)權(quán)證號(hào)7613號(hào)的房產(chǎn)因王國(guó)華欠李庚田借款辦理了抵押登記，抵押金額100萬(wàn)元。李錦名下的3處房產(chǎn)均被其在中國(guó)建設(shè)銀行湘潭分行和中國(guó)郵儲(chǔ)銀行貸款辦理了抵押登記，抵押金額分別為451.28萬(wàn)元和160萬(wàn)元。

判決書顯示，在玉泉山莊爆雷前夕，湘鄉(xiāng)市村鎮(zhèn)銀行宣布貸款提前到期，向法院起訴譚寒松等人支付本息。湘鄉(xiāng)市法院在2021年6月16日一天之內(nèi)下達(dá)5份判決，均支持了湘鄉(xiāng)市村鎮(zhèn)銀行的訴求，包括銀行按逾期上浮50%收取年利率12.6%的利息。法院在判決書中明確，銀行在福星公司擔(dān)保范圍內(nèi)房產(chǎn)的拍賣、變賣享有優(yōu)先受償權(quán)。王國(guó)華在庭審中請(qǐng)求暫緩償還，并提交湘鄉(xiāng)市公安局出具的調(diào)查取證通知書，擬證明湖南福星老年服務(wù)有限責(zé)任公司涉嫌非法吸收公眾存款已立案正在偵查。但法院對(duì)該證據(jù)關(guān)聯(lián)性不予采信。

此外，2022年10月18日，湘鄉(xiāng)市法院還下達(dá)一份判決，支持湘鄉(xiāng)市村鎮(zhèn)銀行訴請(qǐng)李錦及紅雨公司支付198萬(wàn)元華融湘江銀行湘潭分行的承兌匯票票款及其利息，支持銀行在玉泉山莊3棟房子1～7層房屋的拍賣、變賣或折價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

“一旦法院拍賣處置，老人基本分不到錢，因?yàn)槎家呀?jīng)抵押給銀行了?！弊拷萁榻B，2023年老人們開始信訪，要求就譚寒松抵押的房產(chǎn)屬于非法所得，要求追究并返還，不同意法院拍賣償還銀行債務(wù)。司法鑒定意見書顯示，玉泉山莊的30963平方米土地是政府劃撥的無(wú)限年期醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

但值得注意的是，民法典第399條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施不得抵押。

此外，長(zhǎng)沙縣民政局2022年在湖南紅網(wǎng)《百姓呼聲》欄目的公開答復(fù)顯示，2022年長(zhǎng)沙縣青松老年公寓在面臨資金困難時(shí)，因?yàn)槠涿褶k非營(yíng)利性質(zhì)，其名下資產(chǎn)屬于社會(huì)資產(chǎn)，而未進(jìn)行抵押貸款。

湘潭金融監(jiān)管分局在銀行擔(dān)保貸款的是福星公司而非玉泉山莊老年公寓。

然而，2026年1月16日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局湘潭監(jiān)管分局回復(fù)稱，銀行開展信貸業(yè)務(wù)的主體不是玉泉山莊老年公寓，而是湖南福星老年服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱福星公司），且抵押土地的性質(zhì)為“出讓”。因此不存在禁止抵押的公益資產(chǎn)反復(fù)抵押放貸的違規(guī)問(wèn)題。

“問(wèn)題又回到了最初，玉泉山莊與福星公司一體兩面的運(yùn)作，從政府拿政策優(yōu)惠時(shí)是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，去銀行貸款時(shí)又變成了營(yíng)利法人。我們的資產(chǎn)眼睜睜看著玩一個(gè)手段就變成別人的了?！弊拷菡f(shuō)。

此外，老人們發(fā)現(xiàn)，此前司法鑒定意見書中明確玉泉山莊30963平方米的劃撥地未領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，為何在金融監(jiān)管局的答復(fù)中，這塊土地又是合法登記的“出讓地”？

2026年1月20日，湘鄉(xiāng)市自然資源局工作人員答復(fù)卓捷，2020年政府與福星公司簽訂土地出讓合同，辦理了出讓手續(xù)，約定分兩次繳納出讓金，但福星公司一直沒繳納，2021年3月，政府解除了與福星公司的出讓合同，變回了劃撥土地，并告知了銀行，但銀行沒有來(lái)辦理申請(qǐng)變更土地性質(zhì)。

“原來(lái)當(dāng)年連土地出讓金都沒繳納，政府就把土地給了譚寒松？”卓捷說(shuō)，目前，老人們已將此情況反饋給湘鄉(xiāng)市法院。

湖南湘潭壽康老年公寓維權(quán)老人周德秀告訴澎湃新聞，類似玉泉山莊這樣拍賣處置遭銀行抵押權(quán)優(yōu)先的情況，壽康也遇到過(guò)?！皦劭翟诔５掠幸恍┥啼仯ㄔ号馁u了280多萬(wàn)。先優(yōu)先讓銀行分完，只剩下40多萬(wàn)給我們?，F(xiàn)在壽康有三四個(gè)房屋拍賣完了，錢還在法院，法院就通知了我們維權(quán)代表去參與分配，都被優(yōu)先了，我們還有什么？”

湘潭壽康老年公寓。湖南高院 圖

曾為維權(quán)老年提供法律援助的湘潭律師宋軍介紹，養(yǎng)老公寓負(fù)責(zé)人將公寓資產(chǎn)抵押給銀行套取貸款，為的是繼續(xù)進(jìn)行非法集資，里面可能涉及一些盤根錯(cuò)節(jié)的利益。“很難說(shuō)這種公益性的資產(chǎn)抵押給銀行是完全無(wú)效的，因?yàn)榉刹]有明確界定，但老人們的利益確實(shí)也要得到保護(hù)，要讓他們盡量少損失一點(diǎn)?！彼诬娬f(shuō)。

2026年1月29日，湖南省湘鄉(xiāng)市人民法院黨組成員、副院長(zhǎng)蔣叢仁回應(yīng)澎湃新聞，目前法院正在針對(duì)老人提出的執(zhí)行異議或再審申請(qǐng)依法走程序。

公寓資產(chǎn)變現(xiàn)之難與全額退賠案例

民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)此前的野蠻生長(zhǎng)，以及各種合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，爆雷后全部顯現(xiàn)出來(lái)。

愛之心案受害老人陳效峰介紹，愛之心案還有好幾億元集資款未歸還，退賠比例很低。在長(zhǎng)沙天心區(qū)興隆村“兩安用地”上建設(shè)的愛之心公寓大樓，最近實(shí)現(xiàn)了土地置換，但這種置換并未改變公寓屬于違法建設(shè)的性質(zhì)，其處置變現(xiàn)挽損尚無(wú)日程?！按饲案闪_佳（公寓負(fù)責(zé)人）跟我們說(shuō)，公寓投資了2.5億。但荒廢這么多年，這個(gè)違章建筑還能變回多少錢，老人們沒底。”

資產(chǎn)的處置變現(xiàn)難，幾乎是所有爆雷養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的共同痛點(diǎn)。

衡陽(yáng)夕陽(yáng)紅公寓受害老人譚東成介紹，夕陽(yáng)紅案無(wú)法退回的本金計(jì)人民幣8.75億余元，目前受害人退賠總兌付的金額比例為百分之十幾?！拔覀冏畲蟮馁Y產(chǎn)，就是夕陽(yáng)紅公寓，但至今還沒有找到招商引資，無(wú)法處置。法院設(shè)立了資產(chǎn)處置小組，但這個(gè)公寓也賣不掉。”譚東成說(shuō)。據(jù)澎湃新聞此前報(bào)道，在2020年11月偵查接近尾聲時(shí)，夕陽(yáng)紅非法集資案凍結(jié)扣押的涉案資產(chǎn)約2億元，夕陽(yáng)紅公寓的資產(chǎn)評(píng)估1.84億元。

夕陽(yáng)紅公寓空寂的園區(qū)。圖除標(biāo)注外均為受訪者供圖

湘鄉(xiāng)市政法委副書記李青松介紹，玉泉山莊一套300多萬(wàn)元的房產(chǎn)進(jìn)行法拍，多次降價(jià)仍無(wú)人競(jìng)拍?！艾F(xiàn)在房地產(chǎn)處于低迷狀態(tài)，評(píng)估價(jià)格高會(huì)流拍，過(guò)低又損害老人利益，處置難度就在這里。”

周德秀也表示，相對(duì)于壽康公寓資產(chǎn)被銀行優(yōu)先受償，更令老人們“揪心”的是現(xiàn)有資產(chǎn)的迅速貶值。

據(jù)湖南高院通報(bào)，壽康老年公寓涉案金額超7.6億元，未兌付本金余額5.6億余元，涉及集資債權(quán)人共計(jì)10267人。公司負(fù)責(zé)人彭卓夫案發(fā)后死亡，其兩個(gè)各占股20%的女兒被以非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪，分別判處有期徒刑十九年、十七年。

彭卓夫成立的湖南頤和壽康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司主打“異地養(yǎng)老、保健養(yǎng)生”，下設(shè)28家關(guān)聯(lián)公司，成立湘潭、寧鄉(xiāng)、常德、益陽(yáng)、衡陽(yáng)5家分公司?！皦劭翟谌珖?guó)有15個(gè)養(yǎng)老基地，這些基地有的是租的，租期還沒到，如果及時(shí)處置，是可以變現(xiàn)一些資金的。但是案發(fā)到現(xiàn)在六年多了，這些資產(chǎn)一直閑置在那，車輛報(bào)廢變成廢鐵，有的基地房屋門窗被偷，就這樣浪費(fèi)了。”

壽康老年公寓的一處養(yǎng)老基地 圖除標(biāo)注外均為受訪者供圖

1月29日，負(fù)責(zé)與壽康公寓老人對(duì)接的湘潭市岳塘區(qū)政府辦公室黨組成員、副主任羅昊回應(yīng)澎湃新聞，“壽康確實(shí)有15個(gè)基地，但公認(rèn)有價(jià)值的只有4個(gè)，且它幾乎都面臨一個(gè)問(wèn)題，就是土地性質(zhì)復(fù)雜，有的是租賃，有的是村集體土地，有的又是國(guó)有的，異地處置起來(lái)還得取得當(dāng)?shù)卣闹С?，按部就班，可能?huì)遇到很多障礙。”

羅昊還稱，“前一陣子，有商家過(guò)來(lái)表示愿意投資，但從法律關(guān)系上，這個(gè)資產(chǎn)是壽康公司的，并不是受害群眾的，政府、公安、法院都是各司其職，由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)這個(gè)事情我們正在商量?！?/p>

周德秀介紹，由于資產(chǎn)無(wú)法及時(shí)處置變現(xiàn)，目前受害老人只收到百分之幾的退賠金額比例，“我投資20萬(wàn)，現(xiàn)在回收4000多塊，就這么點(diǎn)?！?/p>

澎湃新聞注意到，在湖南爆雷的民辦養(yǎng)老公寓中，也有受害老人的投資全數(shù)追回的案例。

據(jù)湖南高院2023年11月29日在其官方微信公眾號(hào)通報(bào)，2013年9月至2022年5月，長(zhǎng)沙縣青松老年公寓因建設(shè)需要大量資金，在未取得金融許可證的情況下，通過(guò)提供養(yǎng)老服務(wù)和預(yù)定床位的名義，以年利率8%-12%非法吸收公眾存款3.51億。案發(fā)后，1118名集資參與人本金損失共計(jì)1.73億元。

青松老年公寓實(shí)現(xiàn)全額退賠 湖南高院 圖

2022年11月，青松老年公寓法定代表人被以非法吸收公眾存款罪、詐騙罪判處有期徒刑十一年六個(gè)月。長(zhǎng)沙縣法院決定對(duì)青松老年公寓整體資產(chǎn)進(jìn)行拍賣處置。通過(guò)積極與黨委政府溝通對(duì)接，“府院聯(lián)動(dòng)”，法院掃清了公寓“劃撥土地”拍賣等障礙，2023年10月10日，經(jīng)歷兩次流拍后，長(zhǎng)沙縣星城頤養(yǎng)院以2.75億元競(jìng)得青松老年公寓財(cái)產(chǎn)。2日之后，1118名老人的1.73億元本金集中全額兌付。

2024年3月27日，湖南省財(cái)政廳官網(wǎng)以《接住盤活管好法拍資產(chǎn)，激發(fā)“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”活力》為題，通報(bào)青松養(yǎng)老院作為長(zhǎng)沙縣最大社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，縣政府采取“國(guó)有承接+專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的模式，全力確保該宗法拍資產(chǎn)“接得住、盤得活、用得好”，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益。

澎湃新聞注意到，2026年1月11日，星城頤養(yǎng)院因養(yǎng)老服務(wù)體制、適老化改造表現(xiàn)優(yōu)秀，還被央視《新聞聯(lián)播》作為養(yǎng)老領(lǐng)域典型報(bào)道。

“青松老年公寓我們?nèi)チ藥状危▽W(xué)習(xí)考察）。”李青松說(shuō)，“有地域因素，長(zhǎng)沙的老年人在養(yǎng)老保障這塊比我們湘鄉(xiāng)要高。另外青松公寓的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較清晰，不像我們法律關(guān)系復(fù)雜，比如還有銀行抵押貸款……但我們一直在努力在推進(jìn)這個(gè)事?！?/p>

“我們都是平均年齡70多歲的老人，真的等不起了。當(dāng)年我們把自己所有的養(yǎng)老金都投到了公寓，結(jié)果房子沒了，錢也沒了，有的子女還不知情或者不理解。我們也不知道會(huì)爆雷，也不希望被騙……現(xiàn)在唯一的目標(biāo)就是推動(dòng)政府積極去處理這個(gè)事情，辦法總比困難多，不能一直這樣拖著。”夕陽(yáng)紅老人譚東成說(shuō)。