“什么時(shí)候方便見(jiàn)面聊一下，有些事情電話(huà)里不方便說(shuō)。” 一位豪宅中介在與風(fēng)財(cái)訊電話(huà)溝通時(shí)，語(yǔ)氣隱晦地暗示。

3月1日起，上海執(zhí)行新版《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》。這套被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的登記新規(guī)，一度被認(rèn)為能讓“豪宅黃?！睆氐谆派?。但翻開(kāi)社交媒體，依然能看到大量“一手直簽”“可操作”等相關(guān)房源信息。

一手更名亂象并未消失，只是從明面上轉(zhuǎn)入地下，以更隱蔽的方式持續(xù)存在。近日，風(fēng)財(cái)訊通過(guò)暗訪(fǎng)，揭開(kāi)了這一亂象背后的隱秘操作邏輯。

一手更名：游走在規(guī)則邊緣的“關(guān)系生意”

在社交媒體上，你能刷到不少“開(kāi)發(fā)商清退房”“一手直簽”的房源信息。樓盤(pán)涉及中海領(lǐng)邸、中海順昌/恒昌玖里、潮鳴東方、匯元璽等……無(wú)一例外，都是當(dāng)年開(kāi)盤(pán)時(shí)的網(wǎng)紅盤(pán)。

熟悉市場(chǎng)的人都清楚，這些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)往往一房難求、迅速售罄，所謂“清退房”，到底從哪里來(lái)？

風(fēng)財(cái)訊以購(gòu)房者身份咨詢(xún)了幾位中介。其中一位中介直言不諱地透露了核心操作模式：“中海領(lǐng)邸這套是原業(yè)主轉(zhuǎn)讓的。業(yè)主那邊已經(jīng)打點(diǎn)好開(kāi)發(fā)商和房管局的關(guān)系，先與開(kāi)發(fā)商解除原購(gòu)房訂單，再到政府部門(mén)撤銷(xiāo)網(wǎng)簽，之后你就可以直接和開(kāi)發(fā)商重新網(wǎng)簽。房?jī)r(jià)按備案價(jià)加價(jià)200萬(wàn)，你和開(kāi)發(fā)商簽完正式合同后，這200萬(wàn)單獨(dú)支付給原業(yè)主?！?/p>

一套建面約186㎡、備案價(jià)2700萬(wàn)元的房源，加價(jià)后總價(jià)達(dá)2900萬(wàn)，原業(yè)主僅用一年多時(shí)間，就能輕松套現(xiàn)200萬(wàn)。這樣一本萬(wàn)利的操作，是否真的可行？

面對(duì)記者的質(zhì)疑，另一位中介給出定心丸：“今年潮鳴東方我們已經(jīng)成功操作了2套，這方面完全不用擔(dān)心?！?/p>

那這些一手更名的“原業(yè)主”都是什么身份？

而這些手握“更名資源”的原業(yè)主，身份也頗具特點(diǎn)。暗訪(fǎng)中本站了解到，這些“更名”業(yè)主主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶(hù)，憑借特殊渠道，能夠輕松辦理退房、更名手續(xù)；另一類(lèi)則是專(zhuān)業(yè)投資客，比如恒昌玖里的一套別墅，備案價(jià)1.3億，報(bào)價(jià)高達(dá)1.4億，“這套就是我們公司老業(yè)主自己購(gòu)入的，現(xiàn)在想通過(guò)更名方式轉(zhuǎn)手獲利”。

“這種一手更名現(xiàn)在真的還能做嗎？”這位中介直言：“能做。但不是誰(shuí)都能做，得看項(xiàng)目，看關(guān)系?！?/p>

知名房產(chǎn)律師王玉臣向風(fēng)財(cái)訊表示，這類(lèi)操作背后可能混雜著多種情形：有的純粹是騙局，有的是原購(gòu)房人在未辦證的情況下轉(zhuǎn)售，也不排除開(kāi)發(fā)商借此制造饑餓營(yíng)銷(xiāo)或內(nèi)部人員賺取差價(jià)。他提醒購(gòu)房者，這類(lèi)期房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于正常購(gòu)房渠道，務(wù)必核實(shí)賣(mài)方身份、網(wǎng)簽合同原件及付款記錄，確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否配合辦理新網(wǎng)簽，并重點(diǎn)關(guān)注房款支付路徑與發(fā)票開(kāi)具等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

新規(guī)之下，“婚更”真的被堵死了嗎？

如果說(shuō)“一手更名”是開(kāi)發(fā)商配合下的關(guān)系變現(xiàn)，那么另一種更隱秘的操作——“婚更”，則游走在政策與話(huà)術(shù)的灰色地帶。

3月初，新版《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》被廣泛傳播之前，一張圖片在社交媒體瘋傳。圖上文字總結(jié)得相當(dāng)精煉：

“3月1日開(kāi)始執(zhí)行：1、房產(chǎn)證和車(chē)位產(chǎn)證必須分開(kāi)?！?、經(jīng)適房不滿(mǎn)5年（除經(jīng)適房辦公室開(kāi)證明）動(dòng)遷房不滿(mǎn)3年，新購(gòu)商品房（5年限售）的合同不滿(mǎn)5年，夫妻都不能變更?！?/p>

風(fēng)財(cái)訊查閱今年2月14日發(fā)布的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（2026版）》發(fā)現(xiàn)，這張“小作文”確實(shí)從新規(guī)中提煉出了干貨。

比如“房產(chǎn)證和車(chē)位產(chǎn)證必須分開(kāi)”，對(duì)應(yīng)的是第4.2.32條——“業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，登記事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，核準(zhǔn)登記的，單獨(dú)發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)?！?/p>

而最受關(guān)注的“新購(gòu)商品房（5年限售）的合同不滿(mǎn)5年，夫妻都不能變更”這一句，理解起來(lái)需要繞幾個(gè)彎。

新規(guī)第4.2.28條明確：配偶之間變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或者份額，按“轉(zhuǎn)移登記”辦理。而在舊規(guī)下，夫妻之間產(chǎn)證加減名是按“變更登記”辦的。

這兩個(gè)字的區(qū)別，天差地別。

“變更登記”：權(quán)利主體不變，只是信息變了，不交稅，不觸發(fā)限售。

“轉(zhuǎn)移登記”：權(quán)利主體變了，等于一次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢?，要受限售約束。

而上海對(duì)5年限售的新建商品房，明確禁止“轉(zhuǎn)讓”。所以理論上，限售期內(nèi)的新房，夫妻之間也不能加名、減名、換名。

那“婚更”真的被徹底堵死了嗎？

風(fēng)財(cái)訊在暗訪(fǎng)中了解到，這條政策在某些豪宅中介口中，仍有“彈性空間”。

“最近我們成交的一套濱江凱旋門(mén)房源，就是通過(guò)‘婚更’辦理的更名?！币晃缓勒薪橥嘎丁．?dāng)記者追問(wèn)“新規(guī)不是禁止婚更了嗎”，該中介回應(yīng)：“我們專(zhuān)門(mén)咨詢(xún)了交易中心，對(duì)方給出的明確答復(fù)是可以辦?！?/p>

另一位中介給出了相似說(shuō)法，并補(bǔ)充了限制條件：“婚更確實(shí)能辦，但必須全款支付，而且這里面還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的?！贬槍?duì)“限售期內(nèi)轉(zhuǎn)讓禁止”的疑問(wèn)，中介的回答頗為微妙：“夫妻之間加個(gè)名字，怎么能算轉(zhuǎn)讓?zhuān)俊边€有中介直言：“有人去交易中心據(jù)理力爭(zhēng)，吵贏了就給辦了?！?/p>

但當(dāng)風(fēng)財(cái)訊就此致電上海市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)熱線(xiàn)時(shí)，接線(xiàn)人員給出了明確答復(fù)：五年限售期內(nèi)，無(wú)論是否取得產(chǎn)證，均不允許加名或減名，加名在法律上視為轉(zhuǎn)讓行為。

多位業(yè)內(nèi)人士也向風(fēng)財(cái)訊表示，所謂“婚更能辦”的說(shuō)法，在中介圈里更多被當(dāng)作一種“逼單話(huà)術(shù)”——先讓客戶(hù)相信有路可走，收了定金或服務(wù)費(fèi)后再以“政策收緊”“上面查得嚴(yán)”等理由拖延退款。由于這類(lèi)操作本身處于灰色地帶，購(gòu)房者即便意識(shí)到被騙，也難以通過(guò)正規(guī)渠道維權(quán)。

相比一手更名雖然違規(guī)，但存在明確的執(zhí)行鏈條；而婚更則更像是利用政策認(rèn)知差編織的話(huà)術(shù)陷阱，缺乏穩(wěn)定的操作路徑，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于前者。

比如2024年上海知名的云錦東方名媛5億詐騙案中，一位受害者就與詐騙者結(jié)婚，還一次性轉(zhuǎn)賬7700萬(wàn)元，委托其辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。最終詐騙者逃往海外，受害者人財(cái)兩空。

為什么“一手更名”等亂象屢禁不止？

“一手更名”亂象之所以在“史上最嚴(yán)”新規(guī)之下仍能暗流涌動(dòng)，核心原因只有一個(gè)——利益巨大，足以讓多方愿意鋌而走險(xiǎn)。

上述推介中海領(lǐng)邸的中介直言，“就算加了200萬(wàn)你還是賺的”。

推介中海領(lǐng)邸的中介直言不諱地勸記者：“就算加了200萬(wàn)，你最后還是賺的。”這句話(huà)背后，是上海豪宅市場(chǎng)持續(xù)存在的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。與部分入市即破發(fā)的項(xiàng)目不同，中海領(lǐng)邸等網(wǎng)紅盤(pán)帶有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，14.2萬(wàn)/㎡的開(kāi)盤(pán)價(jià)，放在如今的徐匯濱江板塊，已然是“地板價(jià)”。目前，19萬(wàn)/㎡的潮鳴東方已清盤(pán)，18萬(wàn)/㎡的安瀾上海雖有硬傷仍受追捧，待入市的中海云錦路項(xiàng)目、嘉佰道上海等，吹風(fēng)價(jià)均已突破20萬(wàn)元/㎡。

二手房市場(chǎng)同樣印證著這種價(jià)差：當(dāng)前徐匯濱江板塊的寶能公館1288、百匯園三期、尚海灣等項(xiàng)目的大戶(hù)型，掛牌價(jià)普遍在20萬(wàn)元/㎡左右。即便當(dāng)前市場(chǎng)整體趨于冷靜，二手房成交價(jià)略有回落，但這種明顯的價(jià)格差，依然讓明眼人一眼就能看懂其中的利益奧秘。

在這場(chǎng)地下交易中，各方的賬都算得過(guò)來(lái)。

原業(yè)主通過(guò)加價(jià)更名，凈賺數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)；中介從中賺取高額傭金；開(kāi)發(fā)商則借著房源“秒光”，營(yíng)造項(xiàng)目熱度；而買(mǎi)房人則愿意多花200萬(wàn)，換取一個(gè)“搖不到號(hào)”的網(wǎng)紅豪宅名額。

規(guī)則在收緊，但人性沒(méi)變。只要一套房子轉(zhuǎn)手就能賺幾百萬(wàn)的誘惑還在，水下的游戲就很難真正停止。