2026.04.01

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 孫夢(mèng)凡

2026年首個(gè)季度，樓市真實(shí)溫度到底如何？

近日，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布一季度樓市數(shù)據(jù)，顯示新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“供需下滑、但三月回溫”特點(diǎn)，房企銷售業(yè)績(jī)整體不如往年；二手房市場(chǎng)表現(xiàn)則更穩(wěn)健，成交價(jià)跌幅收窄，整體掛牌量出現(xiàn)下滑，北京、上海等重點(diǎn)城市出現(xiàn)“小陽春”行情。

身處銷售市場(chǎng)一線，近期多家房企研判地產(chǎn)后市，并普遍認(rèn)為2026年是行業(yè)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵之年。目前，市場(chǎng)調(diào)整已到“底部區(qū)域”，行業(yè)最艱難的時(shí)期基本過去，正式進(jìn)入觸底回升、深度分化周期，核心城市和優(yōu)質(zhì)板塊有望率先修復(fù)。

百強(qiáng)房企賣房金額六千億

2026年首季，新房市場(chǎng)劃出了一條整體縮水、三月回升的銷售弧線。

克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，2026年一季度，全國重點(diǎn)50城新建商品住宅新增供應(yīng)面積總計(jì)1486.6萬平方米，環(huán)比、同比雙雙大幅下滑48%、42%，市場(chǎng)供應(yīng)端收縮態(tài)勢(shì)顯著。

新房供應(yīng)大幅減量，成交量也較往年出現(xiàn)縮水。2026年一季度，全國重點(diǎn)50城新建商品住宅成交面積總計(jì)2638.7萬平方米，環(huán)比、同比分別下降30%、30%。

但如果單看3月份，房企銷售還是迎來了一波“小高峰”?？硕鸱矫娣Q，2026年3月，重點(diǎn)50城新房成交面積約1100萬平方米，環(huán)比大幅增長89%，同比降幅則為32%。

從房企銷售業(yè)績(jī)看，2026年3月，典型百強(qiáng)房企單月銷售權(quán)益金額2065.2億元，環(huán)比增長127.1%。部分企業(yè)業(yè)績(jī)大幅回暖，典型房企中累計(jì)業(yè)績(jī)同比增幅大于100%的企業(yè)有7家，包括央企1家、國企1家、民營房企5家。

“3月房企集體沖業(yè)績(jī)，相較于冷淡的2月，整體業(yè)績(jī)環(huán)比回升明顯，雖不及以往的‘金三’行情，但也確實(shí)收獲了實(shí)打?qū)嵉臉I(yè)績(jī)?！眱|翰智庫也表示。

就一季度房企整體銷售而言，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1～3月，百強(qiáng)房企銷售總額為6208.7億元，同比降幅較1～2月縮小了3.7個(gè)百分點(diǎn)。截至3月末，銷售百億房企共16家，較同期減少1家；五十億房企28家，較同期減少10家。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一季度百強(qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)確實(shí)比較低，開發(fā)商完成過去一年銷售沖刺后，1～2月份新房表現(xiàn)相對(duì)弱勢(shì)；此外，去年好房子項(xiàng)目比較多，消化了部分改善型需求，房企一季度整體開盤積極性有所下降。

目前，全國新房市場(chǎng)整體依然處于“去庫存”階段，存量消化問題不容忽視。

中指研究院表示，截至2026年2月底，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積為3.05億平方米，相比2025年底基本持平，同比下降3.7%。銷售放緩導(dǎo)致出清周期延長，按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，2月末50城可售庫存出清周期為24.0個(gè)月，較2025年底延長0.8個(gè)月，同比延長4.2個(gè)月。

二手房“小陽春”行情亮眼

不同于新房市場(chǎng)的點(diǎn)狀回溫，二手房可謂迎來扎扎實(shí)實(shí)的“小陽春”行情。

先看一組整體成交數(shù)據(jù)?？硕饒?bào)告顯示，3月重點(diǎn)20城二手房成交面積約1797萬平方米，環(huán)比增長117%，同比增長6%；一季度累計(jì)成交面積約4108萬平方米，同比增長4%。

這意味著，3月重點(diǎn)20城二手房成交面積“翻倍”增長，一季度累計(jì)成交也高于往年。而在這波“小陽春”行情中，北京、上海等一線城市充當(dāng)了“領(lǐng)頭羊”角色。

根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年3月，北京二手住宅成交19866套，同比增長3.4%，成交量創(chuàng)下近15個(gè)月新高。3月31日，二手住宅單日網(wǎng)簽量達(dá)1422套，創(chuàng)下2023年4月以來，近三年單日成交量新高，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯。

19866套二手住宅成交是什么概念？一般而言，北京的二手住房月成交量在1.2萬套到1.7萬套之間，屬于“不熱也不冷”；月成交量低于1萬套時(shí)，屬于市場(chǎng)比較冷的狀態(tài)；如果高于這個(gè)區(qū)間，特別是月成交量高于2萬套時(shí)，屬于市場(chǎng)比較熱的狀態(tài)。

值得注意的是，剛需群體的集中入市，是一線城市本輪“小陽春”行情的重要支撐。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年3月，北京300萬元以下二手房成交量占同期二手房總量的66.3%，同比上升19.1%，低總價(jià)房源成為成交主力。

“前期房?jī)r(jià)的持續(xù)回調(diào)，讓大量房源落入剛需購房者可承受區(qū)間，疊加市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，前期積累的觀望需求得以集中釋放。”我愛我家研究院表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)基本回調(diào)至部分購房者的心理預(yù)期，加上3月本就是熱門成交月，帶動(dòng)了低總價(jià)房源成交放量。

該研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了幾年深度調(diào)整，在中央“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的部署下，已經(jīng)開始邁向新的階段。北京作為一線城市，城市基本面較好，住房剛性需求和改善性需求長期存在，且后續(xù)房地產(chǎn)政策仍具備優(yōu)化空間，“止跌回穩(wěn)”行情有望延續(xù)。

更為關(guān)鍵的是，此輪二手房回暖不僅在量上增長，價(jià)格也出現(xiàn)跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。

中指研究院表示，2026年3月，百城二手住宅均價(jià)為12792元/平方米，環(huán)比下跌0.34%，但跌幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)第3個(gè)月收窄，同比則下跌8.55%。

李宇嘉表示，熱點(diǎn)城市二手房新增掛牌量減少，對(duì)穩(wěn)定房源價(jià)格有積極影響；同時(shí)近年來，總價(jià)較低的小戶型房源成交一直旺盛，小戶型房源大量被消耗，導(dǎo)致低價(jià)房源減少；業(yè)主降價(jià)意愿也在下降，議價(jià)空間普遍開始收窄，這些均導(dǎo)致房?jī)r(jià)降幅收窄。

房企管理層如何看后市？

一季度新房分化、二手房小陽春，后續(xù)樓市將怎么走？在近期密集召開的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，多家房企對(duì)行業(yè)走勢(shì)進(jìn)行了研判。從主流觀點(diǎn)看，企業(yè)普遍認(rèn)為經(jīng)過多年深度調(diào)整，樓市已來到“底部區(qū)域”，后續(xù)有望企穩(wěn)回升。

龍湖集團(tuán)（00960.HK）管理層表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整幅度已相當(dāng)大，加之政策層面持續(xù)釋放穩(wěn)定樓市的利好，今年市場(chǎng)整體跌幅有望大幅收窄，并實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。今年一季度，熱點(diǎn)城市的二手房成交量已出現(xiàn)回穩(wěn)，二手房成交回暖，將逐步傳導(dǎo)至新房置換需求。

華潤置地（01109.HK）觀點(diǎn)類似，管理層表示，今年3月全國市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)特征，新房成交量環(huán)比增長、同比下降，二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)較大增長。“行業(yè)最艱難的時(shí)期基本過去，正式進(jìn)入觸底回升、深度分化的周期。核心城市和優(yōu)質(zhì)板塊率先起步，其他城市在逐步消化存量的基礎(chǔ)上，會(huì)實(shí)現(xiàn)緩慢修復(fù)?！?/p>

綠城中國（03900.HK）管理層表示，行業(yè)整體已進(jìn)入去庫存時(shí)代，若穩(wěn)市場(chǎng)政策持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，預(yù)計(jì)2026年下半年核心城市有望直接回穩(wěn)。具體而言，2026年商品房銷售加快企穩(wěn)，全年成交規(guī)模降幅預(yù)計(jì)將進(jìn)一步收窄，去庫存仍是現(xiàn)階段首要任務(wù)。

中國金茂（00817.HK）管理層認(rèn)為，目前市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整到“底部區(qū)域”，一線城市的二手房房?jī)r(jià)普遍跌到主力成交的成本空間，低價(jià)甩賣的意愿在大幅度減少。同時(shí)，一線及二線核心城市仍然具有旺盛的潛在需求，只是因?yàn)槭袌?chǎng)尚處于下行過程中，很多投資者沒找到入市好時(shí)機(jī)，隨著市場(chǎng)逐漸止跌回穩(wěn)，需求還是非常旺盛的。

克而瑞總結(jié)稱，2026年3月，全國兩會(huì)《政府工作報(bào)告》明確，將著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并將其列入“十五五”規(guī)劃工作方向。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于供給側(cè)調(diào)整的大周期中。2026年第二季度，將是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)確認(rèn)底部、結(jié)構(gòu)分化的關(guān)鍵觀察期，市場(chǎng)整體處于從“止跌”向“回穩(wěn)”過渡的磨底階段，“量在價(jià)先”的規(guī)律依然適用。

微信編輯| 小羊

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