2026.04.02

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 吳斯旻

“驗(yàn)房師的人才缺口可能超過20萬�！鄙虾３墙殬I(yè)學(xué)院潤居研究院負(fù)責(zé)人賈思遠(yuǎn)告訴第一財(cái)經(jīng)。

另據(jù)智聯(lián)招聘給第一財(cái)經(jīng)提供的最新數(shù)據(jù)，今年2月下旬，在企業(yè)春節(jié)后復(fù)產(chǎn)復(fù)工帶動下，城市更新相關(guān)的行業(yè)，如工程技術(shù)與設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑工程檢測等，職業(yè)需求增長處于8%~20%的區(qū)間。

今年2月，教育部《關(guān)于深化職業(yè)教育教學(xué)關(guān)鍵要素改革的意見》，提出聚焦高技能人才培養(yǎng)目標(biāo)，面向新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)增設(shè)城市更新、民生緊缺等領(lǐng)域新專業(yè)。

中房協(xié)教育工作委員會秘書長溫兆曄在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時表示，在地產(chǎn)幾輪變革中，市場變化往往快于教育體系變革，對于技能型人才，尤是如此。也因此，“先有職業(yè)后有專業(yè)”在地產(chǎn)行業(yè)并不罕見。隨著行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量為本”，職業(yè)教育體系和職業(yè)技能等級體系也應(yīng)發(fā)生適應(yīng)性改變。相較于增量開發(fā)階段，城市更新階段的地產(chǎn)人才需求不僅是高技能產(chǎn)業(yè)工人，更需要的是有技能的服務(wù)型人才。

驗(yàn)房師：有職業(yè)，有市場，但專業(yè)稀缺

隨著住房消費(fèi)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，“先驗(yàn)房后收房”制度正在山東、江蘇、甘肅、湖北、新疆、廣西等多個省份推開，這也帶動了行業(yè)對驗(yàn)房師的需求。

在溫兆曄看來，驗(yàn)房行業(yè)是一個典型的“先有市場，再有職業(yè)，最后形成專業(yè)需求”的地產(chǎn)領(lǐng)域。

據(jù)其介紹，該行業(yè)在中國發(fā)展已有近20年的時間，但長期以來缺少行業(yè)主管部門監(jiān)管。2022年，驗(yàn)房師首次被寫入《中華人民共和國職業(yè)分類大典》；一直到去年8月，人社部發(fā)布《關(guān)于公開征求95個國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》，驗(yàn)房師的職業(yè)技術(shù)邊界才有了官方界定。在長期“野蠻生長”之下，目前職業(yè)和技能教育體系尚無以“驗(yàn)房”命名的專業(yè)。

但也有一些驗(yàn)房剛性需求較大的地區(qū)，當(dāng)?shù)亟ㄖ惵殬I(yè)院校先行一步。

溫兆曄回憶稱，2024年，中房協(xié)舉辦了首屆驗(yàn)房師師資培訓(xùn)班，原本計(jì)劃培養(yǎng)企業(yè)人才，結(jié)果意外得到了一些院校響應(yīng)。其中在全國首個落實(shí)先驗(yàn)房后收房政策的省份山東，山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院城鄉(xiāng)建設(shè)與房地產(chǎn)系的書記帶隊(duì)，領(lǐng)著10名教師參加培訓(xùn)。隨后幾年，浙江、上海等地的職業(yè)院校也紛紛將驗(yàn)房納入相關(guān)專業(yè)的課程體系或?qū)τ幸庠傅膶W(xué)生提供校企協(xié)聯(lián)合培養(yǎng)的機(jī)會。這些參培學(xué)生散落在物業(yè)管理、土木建設(shè)、裝修設(shè)計(jì)等專業(yè)中。

但總體來看，目前職業(yè)教育體系中培養(yǎng)出的“驗(yàn)房師”，多來自房地產(chǎn)智能檢測與估價專業(yè)。

據(jù)賈思遠(yuǎn)介紹，房地產(chǎn)智能檢測與估價專業(yè)近年來被新增納入教育部頒布的高校專業(yè)名錄，旨在培養(yǎng)既懂建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑維修，又懂房屋評估、價值測算的復(fù)合型人才，其專業(yè)核心內(nèi)容包括：房屋結(jié)構(gòu)、房屋材料和消防安全檢測鑒定、不良建筑綜合征檢測等，掌握這些技能后，畢業(yè)生既可專職于驗(yàn)房，也可以在城市更新和城市運(yùn)營領(lǐng)域的崗位中發(fā)揮作用。

但客觀來說，教育系統(tǒng)的響應(yīng)速度仍滯后于市場需求。賈思遠(yuǎn)表示，近四年來在廣東、浙江、天津、新疆等少數(shù)省份零星有院校開設(shè)上述專業(yè)。去年10月，該校在上海房協(xié)和上海建筑類相關(guān)企業(yè)的支持下，承辦了上海首個驗(yàn)房師培訓(xùn)班，學(xué)員95%左右為有3年或以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的社會和企業(yè)人士。

她認(rèn)為，相較于已經(jīng)有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的社會人士，從長遠(yuǎn)來看，在校學(xué)生如果要想獲得“驗(yàn)房”的競爭優(yōu)勢，仍需經(jīng)過系統(tǒng)化、專門化的培養(yǎng)。

溫兆曄持相近觀點(diǎn)�！膀�(yàn)房所需的知識體系相對結(jié)構(gòu)化、復(fù)合化，應(yīng)該單獨(dú)增設(shè)驗(yàn)房專業(yè)，以滿足‘先驗(yàn)房后收房’制度的推廣與住宅品質(zhì)普遍提升的需求�！睖卣讜咸岢�，理想狀態(tài)下，驗(yàn)房專業(yè)畢業(yè)的�？粕辽賾�(yīng)該能夠達(dá)到實(shí)施在即的國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中的三級/高級工。

職業(yè)教育體系的適應(yīng)性變革，不僅有利于相關(guān)專業(yè)人才流入市場后，改變目前驗(yàn)房市場參差不齊的現(xiàn)狀，同樣有利于職校生的學(xué)業(yè)深造。

賈思遠(yuǎn)注意到，近年來，該校達(dá)本科線以上的學(xué)生數(shù)占比逐年增加，2025年已達(dá)到40%左右，這也致使有相當(dāng)比例的學(xué)生選擇“專升本”。同時，上海部分本科院校開設(shè)的如資產(chǎn)評估等專業(yè)，可以為房屋智能監(jiān)測與估價等專業(yè)的畢業(yè)生提供晉升空間。

“上海是全國范圍內(nèi)率先開設(shè)責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師、責(zé)任評估師‘三師聯(lián)創(chuàng)’工作機(jī)制的城市，當(dāng)學(xué)生本科或碩士畢業(yè)后，也可以選擇從事城市更新中房屋價值評估等側(cè)重于財(cái)務(wù)測算的工作�！辟Z思遠(yuǎn)稱。

地產(chǎn)技能人才需求轉(zhuǎn)向：從產(chǎn)業(yè)工人到服務(wù)性人才

驗(yàn)房師需求的高漲，在某種程度上是房地產(chǎn)高技能人才需求從產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)向服務(wù)型人才的縮影。

中國社科院國家未來城市實(shí)驗(yàn)室副主任、研究員王業(yè)強(qiáng)對第一財(cái)經(jīng)表示，傳統(tǒng)建筑類畢業(yè)生擅長?單體設(shè)計(jì)與規(guī)范執(zhí)行?，而城市更新要求的是?系統(tǒng)操盤能力?——能讀懂政策文件、協(xié)調(diào)居民矛盾、操作數(shù)字平臺、推動項(xiàng)目落地。

在他看來，城市更新催生了一套?以實(shí)操能力、政策協(xié)同與數(shù)字工具為核心?的新型高技能工種體系。這些崗位與高校畢業(yè)生在能力結(jié)構(gòu)、培養(yǎng)路徑與市場供需上存在顯著錯位。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，高校教育仍以理論為主，而市場急需的是?能上手、能協(xié)調(diào)、能落地?的人才。市場不缺大學(xué)生，缺的是?能走進(jìn)胡同里開居民會、能用GIS算出停車缺口、能用BIM模擬改造效果?的復(fù)合型技能者。

“學(xué)非所用”導(dǎo)致人才流失。王業(yè)強(qiáng)援引數(shù)據(jù)稱，2025年城市更新相關(guān)崗位招聘量同比增長58%，建筑設(shè)計(jì)崗位下降15%；60%以上建筑類畢業(yè)生進(jìn)入非核心崗位（如銷售、輔助繪圖），真正參與城市更新項(xiàng)目者不足15%。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)類專業(yè)生源下降，就業(yè)需求回落后，職業(yè)教育體系的變革正在進(jìn)行中。

上海城建職業(yè)學(xué)院城市運(yùn)營管理學(xué)院院長包焱對第一財(cái)經(jīng)介紹說，面對房地產(chǎn)行業(yè)從“增量開發(fā)”向“存量運(yùn)營”深度轉(zhuǎn)型以及市場對高品質(zhì)“好房子”需求持續(xù)提升，該校運(yùn)營管理學(xué)院在原有房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)基礎(chǔ)上，撤銷了如房地產(chǎn)開發(fā)與管理等市場需求偏弱的專業(yè)，并在整合后構(gòu)建形成了包括現(xiàn)代物業(yè)管理、智慧城市管理技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用技術(shù)、供熱通風(fēng)與空調(diào)工程技術(shù)、安全技術(shù)與管理等符合房屋全生命周期管理需求，多學(xué)科交叉融合的專業(yè)體系。

以“物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用技術(shù)”專業(yè)為例，這個專業(yè)在該校前身為“建筑智能化工程技術(shù)”。相較于轉(zhuǎn)型前，轉(zhuǎn)型后的專業(yè)在聚焦物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用技術(shù)的同時，增添了如無人機(jī)培訓(xùn)、BIM建模等適應(yīng)超大城市智慧運(yùn)維、低碳運(yùn)維、安全運(yùn)維核心方向的技能內(nèi)容。

溫兆曄認(rèn)為，在城市更新時代，除了驗(yàn)房師外，職業(yè)教育體系亟需轉(zhuǎn)型培養(yǎng)的地產(chǎn)服務(wù)型技能人才至少還有四類：一是在地產(chǎn)去庫存和好房子建設(shè)的雙重背景下，需對營銷類專業(yè)中的地產(chǎn)銷售方向的課程內(nèi)涵和培養(yǎng)方向進(jìn)行革新；二是物業(yè)服務(wù)，隨著今年全國兩會期間釋放出《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改為《物業(yè)服務(wù)條例》的行業(yè)信號，如何推動房屋服務(wù)性人員的職業(yè)化也是職業(yè)教育體系應(yīng)該思考的問題；三是裝修設(shè)計(jì)，相較于現(xiàn)有職業(yè)教育體系對新房裝修的課程倚重，未來學(xué)科建設(shè)中更應(yīng)回應(yīng)如何將“老房子”改造為“好房子”；四是房屋體檢，盡管“先體檢后更新”已寫入城市更新的頂層設(shè)計(jì)，市場需要也已大量存在，但目前尚無“房屋體檢師”的職業(yè)及標(biāo)準(zhǔn)，也無相關(guān)學(xué)科和專業(yè)建設(shè)。

不過，也有業(yè)界觀點(diǎn)認(rèn)為，受地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、人工智能技術(shù)應(yīng)用等影響，房地產(chǎn)行業(yè)高技能產(chǎn)業(yè)工人的需求規(guī)模收縮，但對于產(chǎn)業(yè)工人的技能素養(yǎng)要求卻在不斷攀升。

北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師、總工辦主任徐剛對第一財(cái)經(jīng)提出，目前，建筑產(chǎn)業(yè)工人中農(nóng)民工群體依然龐大。但在城市更新和智慧城市建設(shè)的多元目標(biāo)下，也產(chǎn)生出了新型的建筑產(chǎn)業(yè)工人需求，需要能勝任智能建造、精工細(xì)作、特色工藝等城市更新需要的新型工種。傳統(tǒng)的師徒傳授的培養(yǎng)方式畢竟有局限，這些新型產(chǎn)業(yè)工人更需要經(jīng)由職業(yè)院校或者技工類學(xué)校來系統(tǒng)培養(yǎng)與輸送。

微信編輯| 小羊

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