文：賈老道

2026年3月29日之前，任何一位投資人不都不會(huì)想到，把“小龍蝦”擠下中國(guó)投資熱搜的，會(huì)是一家摩托車廠。

但在這一天，當(dāng)車手駕駛“張雪機(jī)車”的摩托車，呼嘯著劃過(guò)世界超級(jí)摩托車錦標(biāo)賽葡萄牙站終點(diǎn)線，以近四秒的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，拿下中國(guó)摩托車制造商在這頂級(jí)賽事的首個(gè)冠軍后，一切都變了。

張雪20年前哭追記者的視頻被翻出來(lái)反復(fù)觀看；張雪語(yǔ)錄被做成短視頻切片，刷屏朋友圈；

投資人們到處找關(guān)系聯(lián)系張雪，甚至直接到工廠堵門(mén)，就想問(wèn)問(wèn)：

還有沒(méi)有投資機(jī)會(huì)？

現(xiàn)在全中國(guó)投資人都在羨慕，張雪機(jī)車奪冠前兩個(gè)月，剛剛領(lǐng)頭了張雪機(jī)車A輪投資9000萬(wàn)的浙創(chuàng)投。也都在好奇，浙創(chuàng)投是怎么投出這神來(lái)之筆的。

事實(shí)上，僅在一周之前，張雪機(jī)車也仍不是什么好的投資標(biāo)的，這家企業(yè)去年還有數(shù)千萬(wàn)的虧損。

浙創(chuàng)投內(nèi)部也充滿爭(zhēng)議，最核心的還是摩托車行業(yè)太傳統(tǒng)了，增長(zhǎng)速度慢，投資風(fēng)險(xiǎn)高，說(shuō)到底：

摩托車不是投資熱點(diǎn)。

但最終打動(dòng)這個(gè)浙創(chuàng)投的，是張雪無(wú)可替代的技術(shù)癡迷和一顆熱愛(ài)之心。前兩天，浙創(chuàng)投總經(jīng)理回憶了那個(gè)決定性的瞬間：

他看到了一段多年前，張雪蒙著眼睛裝發(fā)動(dòng)機(jī)的視頻。

原來(lái)打破傳統(tǒng)行業(yè)歧視的，只是一份對(duì)自身行業(yè)的極致專業(yè)和熱愛(ài)。

經(jīng)緯創(chuàng)投的張穎也只是和張雪吃過(guò)一次飯，就對(duì)他表現(xiàn)出了極大的欣賞。張穎常說(shuō)一句話：

自強(qiáng)則萬(wàn)強(qiáng)。

一

沒(méi)有比油車和房子更傳統(tǒng)和慘淡的行業(yè)了。

去年秋天，我參加過(guò)一家頭部房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，一開(kāi)始我就懵了。

發(fā)布會(huì)80%的時(shí)間是在講新應(yīng)用的AI技術(shù)和產(chǎn)品。董事長(zhǎng)把C位讓給了幾位博士和教授，他們脫口而出的畫(huà)風(fēng)大概是：

基于FAST LIO,融合LIO-SAM.

也是那段時(shí)間，一家頭部中介用大模型分析出的市場(chǎng)需求和指標(biāo)，殺進(jìn)了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。但市場(chǎng)對(duì)這些項(xiàng)目反應(yīng)一般，最后他們宣布放棄了自操盤(pán)的戰(zhàn)略。

張雪爆火的這幾天，正是房企年報(bào)季。

我特意看了下那家中介公司的業(yè)績(jī)，新房和二手房損失的利潤(rùn)，仍舊是租賃和裝修等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)在填補(bǔ)。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流從去年貢獻(xiàn)95億，到今年變?yōu)樘潛p近四億：

AI或許能改變房地產(chǎn)的模式，但似乎救不了眼前房地產(chǎn)的現(xiàn)金流。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，是房企財(cái)報(bào)最大的秘密。

他代表著一家企業(yè)的造血能力，如果你在萬(wàn)科風(fēng)波之前兩年，就開(kāi)始關(guān)注他們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，就不會(huì)為后來(lái)的一切感到驚訝了。

過(guò)去三年，70%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。房地產(chǎn)下行五年以來(lái)，關(guān)于行業(yè)正?；瘶?biāo)準(zhǔn)最大的共識(shí)就是：

房企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

前段時(shí)間，一家暴雷的頭部房企，給我發(fā)來(lái)了他們?cè)谥貞c重啟的新項(xiàng)目。言語(yǔ)之間，對(duì)未來(lái)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的心氣已經(jīng)不一樣了。

但整個(gè)年報(bào)季，給我驚喜最大的還是龍湖。

只看歸母凈利潤(rùn)，還并不明顯。但要知道，2025年是龍湖到期債務(wù)的洪峰，他們?cè)谶@一年里償還了各類境外債務(wù)合計(jì)：

220億。

地產(chǎn)微利時(shí)代，扛下數(shù)百億債務(wù)，維持經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)，我甚至覺(jué)得有點(diǎn)神奇。

龍湖的底氣，就在于他們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

2025年，龍湖含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入58億元，而且是連續(xù)三年為正。這意味著龍湖靠自身造血：

不僅足夠維持開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的支出，還能維持經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期支出，還能額外貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

房企都明白，現(xiàn)金流比利潤(rùn)重要十倍。

二

去年龍湖拿地不多，為集團(tuán)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的重任，壓在了非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)身上。

龍湖商業(yè)開(kāi)始一點(diǎn)一點(diǎn)的摳坪效，最難的不是新開(kāi)業(yè)的天街，而是一些老骨頭。

比如蘇州獅山天街，2025年之前，項(xiàng)目五六層是一個(gè)面積3500㎡的冰場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)成本又高，客群面又窄，冬奧會(huì)之后，工作日幾乎完全空置。

業(yè)內(nèi)改造這種空間，一般就直接關(guān)停冰場(chǎng)，然后分割成小鋪出租。

但龍湖沒(méi)有小修小補(bǔ)。

他們用整整六個(gè)月時(shí)間，做了顛覆性的重構(gòu)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)拆除了冰場(chǎng)厚重的桁架屋面，替換為9米寬、45米長(zhǎng)的超大白玻璃采光頂。

采光頂下，種下8棵大型景觀樹(shù)，搭配洞石墻面、高低錯(cuò)落的綠植、木質(zhì)卡座，又疏通了動(dòng)線。

一個(gè)陰暗封閉的冰場(chǎng)空間，重生為一座會(huì)呼吸的山谷。

2025年12月，山谷街區(qū)亮相，奇跡發(fā)生了。原來(lái)的冰場(chǎng)區(qū)域坪效大幅提升，整個(gè)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)額也大幅增長(zhǎng)到33億元。

這樣的奇跡說(shuō)起來(lái)神奇，其實(shí)每一步都不簡(jiǎn)單。動(dòng)線不通暢，團(tuán)隊(duì)重新設(shè)計(jì)安裝了扶梯、步梯、電梯；為了保護(hù)山谷的場(chǎng)景，團(tuán)隊(duì)要求新招品牌，必須符合自然氣質(zhì)……

沒(méi)有極致的專業(yè)和熱愛(ài)，這種改變就不可能發(fā)生。

但過(guò)去三年，龍湖打的全是這種硬仗。

龍智造有個(gè)代建項(xiàng)目叫成都西璟臺(tái)，代建方看見(jiàn)就跑，每一段自我介紹拿出來(lái)都能嚇人一跳：

停工8年；

涉及852家未收回債權(quán)的債權(quán)人；

涉及1700余戶（次）企業(yè)及家庭的利益。

更難的是，這個(gè)項(xiàng)目已報(bào)規(guī)報(bào)建，連主體都基本成型了，龍湖動(dòng)刀的空間有限?？升埡堉窃炀褪墙恿恕?/p>

他們?cè)诼莳{殼里做道場(chǎng)。發(fā)現(xiàn)配電房在住宅正下方，通過(guò)微調(diào)地下室平面規(guī)避影響；戶內(nèi)走道不滿足凈寬1000毫米，通過(guò)對(duì)走道及臥室凈寬的再平衡，解決了問(wèn)題……

這樣地毯式的排查優(yōu)化，多達(dá)190處。

而且不僅找得到哪花錢(qián)，還知道怎么替重整投資人省錢(qián)，單單優(yōu)化外電連接路線，便使成本降低近：

1000萬(wàn)。

省下來(lái)的錢(qián)，重新用在了外立面、景觀這些最需要?dú)馀傻牡胤健?/p>

項(xiàng)目2024年1月拿到施工許可，8月份實(shí)景開(kāi)盤(pán)，一個(gè)月就成了郫都區(qū)的銷冠。到2025年4月交付：

一個(gè)紓困項(xiàng)目，基本賣(mài)干凈了。

三

那些美好的仗，他們都打過(guò)了。

我聽(tīng)說(shuō)在西璟臺(tái)項(xiàng)目上，龍湖有條鐵律，就是要求必須實(shí)景示范區(qū)面市，因?yàn)樗麄兠靼祝?/p>

市場(chǎng)只會(huì)給西璟臺(tái)一次翻盤(pán)的機(jī)會(huì)。

專業(yè)到達(dá)極致的人，大概都會(huì)生出同一種悲憫之心。被拯救的人們，會(huì)用選擇和信任回報(bào)。

2025年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了核心權(quán)益后利潤(rùn)79億：

毛利率超過(guò)50%。

靠著持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流以及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，龍湖用了三年多的時(shí)間，不僅把2000多億有息負(fù)債，壓降到了1500多億。

還改變了債務(wù)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在龍湖有息負(fù)債，平均合同借貸年限長(zhǎng)達(dá)12.12年。一年內(nèi)到期的短債只有10%。

而闖過(guò)去年220億的債務(wù)高峰，明后年龍湖，到期債務(wù)都只有60多億。

現(xiàn)在我們確實(shí)可以說(shuō)一句：

龍湖真的活下來(lái)了。

事實(shí)證明，房地產(chǎn)的出路，就在房地產(chǎn)自身。區(qū)別在于你的努力、能力，甚至有時(shí)候需要一種純粹的信念。

這種認(rèn)可，和投資人對(duì)張雪的認(rèn)可是一樣的，超越了行業(yè)的現(xiàn)實(shí)困境。因?yàn)樗麄冎?，這樣的人不可能被打倒了。

張雪說(shuō)過(guò)：有可能我的天賦不如你，我的資源不如你，但我的努力比你多十倍的時(shí)候，這個(gè)結(jié)果不自然應(yīng)該給我嗎？

憑什么不是？就是！

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