來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：中國(guó)地產(chǎn)基金百人會(huì)）

2017年的環(huán)京售樓處，是搶房的戰(zhàn)場(chǎng)。

燕郊的樓盤開(kāi)盤即售罄，銷售張口就是“明年沖4萬(wàn)”；大廠、香河、永清的展廳里，擠滿了從北京趕來(lái)的投資客，有人掏空6個(gè)錢包加杠桿入場(chǎng)，有人拿著一輩子的養(yǎng)老錢，賭“京津冀一體化”的光明未來(lái)。

9年過(guò)去，當(dāng)年的狂歡早已落得一地雞毛。如今的環(huán)京，法拍房遍地，房東降價(jià)百萬(wàn)都無(wú)人接盤；當(dāng)年300萬(wàn)入手的房子，現(xiàn)在市值不到100萬(wàn)，首付虧得一干二凈，還欠著銀行兩百多萬(wàn)的貸款。

所有人都知道環(huán)京房?jī)r(jià)跌了，但很少有人清楚：到底哪個(gè)板塊跌得最狠？這場(chǎng)持續(xù)近10年的下跌，背后藏著怎樣的邏輯？

環(huán)京跌幅排行榜：真正的“跌王”，不是燕郊

我們整理了2017年房?jī)r(jià)高點(diǎn)與2026年3月最新成交價(jià)，梳理出了環(huán)京各板塊的真實(shí)跌幅，結(jié)果遠(yuǎn)比想象中觸目驚心：

板塊

2017年高點(diǎn)均價(jià)

2026年3月成交均價(jià)

整體跌幅

極端房源跌幅

永清

2.3萬(wàn)/㎡

3500-5000元/㎡

78%-85%

超85%

香河

2.5萬(wàn)/㎡

5000-6500元/㎡

70%-80%

超80%

燕郊

3.5-4萬(wàn)/㎡

8000-10000元/㎡

70%-78%

超80%

懷來(lái)文旅盤

1.8萬(wàn)/㎡

3000-4000元/㎡

75%-83%

超85%

大廠

3.5萬(wàn)/㎡

7000-9000元/㎡

65%-75%

超75%

固安

2.7萬(wàn)/㎡

7000-8000元/㎡

60%-70%

超80%（部分小區(qū)）

涿州

2萬(wàn)/㎡

6000-8000元/㎡

60%-70%

超75%

跌幅冠軍：永清，從2.3萬(wàn)跌到3500，一套房虧掉200萬(wàn)

很多人以為燕郊是環(huán)京“跌王”，但真正跌得最慘的，是曾經(jīng)被炒成“京南門戶”的永清。

2017年，靠著北京大興機(jī)場(chǎng)、R1地鐵線、京津冀一體化三大概念，永清房?jī)r(jià)從幾千塊直沖2.3萬(wàn)/㎡，售樓處喊出“下一個(gè)燕郊”的口號(hào)，無(wú)數(shù)投資客蜂擁而入。

如今9年過(guò)去，機(jī)場(chǎng)通航了，R1線仍在建設(shè)，永清的房?jī)r(jià)卻跌到了3500元/㎡，當(dāng)年2萬(wàn)3入手的房子，現(xiàn)在連零頭都不到。一套100平的房源，當(dāng)年總價(jià)230萬(wàn)，首付69萬(wàn)，貸款161萬(wàn)，如今市值僅35萬(wàn)，別說(shuō)首付虧光，連房子總價(jià)都不夠還銀行貸款，無(wú)數(shù)業(yè)主只能選擇斷供，區(qū)域內(nèi)法拍房數(shù)量連年暴漲。

它跌得最狠的原因也最直白：從始至終都是純概念炒作，沒(méi)有任何產(chǎn)業(yè)支撐，沒(méi)有穩(wěn)定人口流入，本地人均月收入不到4000元，根本接不住2萬(wàn)+的房?jī)r(jià)。所謂的“半小時(shí)通勤北京”，實(shí)際開(kāi)車要1個(gè)半小時(shí)，高鐵單程也要40分鐘，完全不具備剛需自住的可行性，概念炒完，房?jī)r(jià)只能一瀉千里。

曾經(jīng)的標(biāo)桿：燕郊，分化里的腰斬與膝斬

作為環(huán)京樓市的代名詞，燕郊與北京通州僅一河之隔，是唯一能實(shí)現(xiàn)“1小時(shí)通勤國(guó)貿(mào)”的板塊，也是當(dāng)年最瘋狂的市場(chǎng)。2017年，燕郊核心樓盤單價(jià)直沖4萬(wàn)/㎡，比不少二線城市核心區(qū)還貴，無(wú)數(shù)北漂在這里安家，賭的是地鐵通車、價(jià)值兌現(xiàn)的未來(lái)。

如今9年過(guò)去，地鐵22號(hào)線仍在建設(shè)，燕郊的房?jī)r(jià)卻早已天翻地覆：全域二手房成交均價(jià)不足1萬(wàn)/㎡，非地鐵沿線的老舊小區(qū)，單價(jià)已跌到5000-6000元/㎡，偏遠(yuǎn)板塊甚至出現(xiàn)2000元/㎡的房源，當(dāng)年400萬(wàn)入手的房子，如今市值不到150萬(wàn)，直接“膝斬”。

2017年的限購(gòu)加碼，是燕郊下跌的導(dǎo)火索——3年社保的要求，直接卡死了90%的北漂購(gòu)房需求，沒(méi)有了接盤俠，房?jī)r(jià)斷崖式下跌。疫情三年，北漂收入下降、人口流出，斷供潮來(lái)襲，二手房掛牌量常年維持在2.5萬(wàn)套以上，房東互相砸盤拋售，形成了下跌的惡性循環(huán)。

但燕郊也是環(huán)京唯一出現(xiàn)明顯分化的板塊：地鐵22號(hào)線沿線800米內(nèi)的次新房，單價(jià)仍能維持在1.2-2.1萬(wàn)/㎡；而非地鐵、無(wú)配套的老破小，價(jià)格仍在持續(xù)下跌，價(jià)差已拉開(kāi)至3倍以上。

集體淪陷：北三縣與遠(yuǎn)郊盤，無(wú)一幸免

北三縣的另外兩個(gè)板塊，同樣沒(méi)能逃過(guò)暴跌的命運(yùn)。

大廠靠著“潮白河景觀+近通州副中心”的概念，2017年房?jī)r(jià)沖到3.5萬(wàn)/㎡，如今均價(jià)不到9000元/㎡，跌幅超70%。除了潮白新城有少量配套，其余區(qū)域幾乎是“空城”，晚上亮燈率不足10%，房子租不出去、降價(jià)也賣不掉，徹底陷入有價(jià)無(wú)市的僵局。

香河的跌幅更為慘烈，2017年高點(diǎn)2.5萬(wàn)/㎡，如今均價(jià)僅6000元/㎡，急售房源4800元/㎡就能拿下，整體跌幅超80%。除了本土家具產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有任何能支撐房?jī)r(jià)的利好，通勤北京要1小時(shí)以上，根本承接不了北漂剛需，本地需求有限，投資客集體拋盤，如今掛牌幾萬(wàn)套二手房，月成交量不足百套。

而靠著大興機(jī)場(chǎng)概念炒作的固安、冬奧概念炒起來(lái)的懷來(lái)文旅盤、高鐵概念加持的涿州，同樣沒(méi)能逃過(guò)暴跌的結(jié)局。固安從2.7萬(wàn)跌到7500元，懷來(lái)文旅盤從1.8萬(wàn)跌到3000多，涿州從2萬(wàn)跌到6000出頭，當(dāng)年靠著概念沖上去的房?jī)r(jià)，如今都跌回了原形，無(wú)數(shù)投資客血本無(wú)歸。

9年下跌三部曲：從斷崖式腰斬，到分化式陰跌

環(huán)京的房?jī)r(jià)下跌，從來(lái)不是一蹴而就，而是持續(xù)了9年的漫長(zhǎng)滑坡，整整走了三個(gè)階段，每一步都踩碎了無(wú)數(shù)人的抄底夢(mèng)。

第一階段：2017-2020年，斷崖式急跌期。導(dǎo)火索就是2017年環(huán)京全域的限購(gòu)加碼，嚴(yán)格的社保要求，直接切斷了北京外溢的投資和剛需需求。沒(méi)有了接盤俠，房?jī)r(jià)直接自由落體，3年時(shí)間，大部分板塊直接腰斬，泡沫直接破了一半，無(wú)數(shù)2018、2019年入場(chǎng)抄底的人，剛進(jìn)場(chǎng)就被套牢。

第二階段：2021-2023年，持續(xù)陰跌期。疫情三年，北京上班族收入下降，大量北漂離開(kāi)北京，環(huán)京“睡城”模式的底層邏輯徹底動(dòng)搖。同時(shí)，斷供潮來(lái)襲，法拍房數(shù)量激增，市場(chǎng)二手房掛牌量暴漲，供遠(yuǎn)大于求，房東只能互相砸盤降價(jià)。這三年，環(huán)京房?jī)r(jià)每年以10%-20%的幅度持續(xù)陰跌，沒(méi)有任何像樣的反彈，無(wú)數(shù)人以為的“底部”，其實(shí)只是半山腰。

第三階段：2024-2026年，極致分化期。從2024年開(kāi)始，環(huán)京樓市徹底進(jìn)入分化時(shí)代。有地鐵利好、配套成熟的核心板塊，比如燕郊地鐵沿線、大廠潮白新城，房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅反彈；而沒(méi)有地鐵、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)、沒(méi)有配套的遠(yuǎn)郊板塊、文旅盤、老破小，房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)下跌，與核心板塊的價(jià)差越拉越大。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的環(huán)京，好房子還有人接盤，差房子徹底砸在手里，連降價(jià)都賣不掉。

環(huán)京暴跌的底層邏輯：沒(méi)有基本面的上漲，終究是一場(chǎng)泡沫

很多人不解：環(huán)京離北京這么近，為什么會(huì)跌得比全國(guó)任何地方都狠？

本質(zhì)上，當(dāng)年環(huán)京樓市的暴漲，從一開(kāi)始就是一場(chǎng)靠概念堆砌的謊言，沒(méi)有任何基本面支撐。

它的房?jī)r(jià)，完全透支了未來(lái)，和本地收入徹底脫節(jié)。2017年環(huán)京的房?jī)r(jià)，已經(jīng)趕上了不少二線省會(huì)城市的核心區(qū)，但本地人均月收入不足4000元，根本沒(méi)有接盤能力。所有的上漲，全靠北京的投資客和外溢剛需，一旦北京的需求被切斷，房?jī)r(jià)就只能崩盤。

它的產(chǎn)業(yè)，完全空心化，沒(méi)有任何內(nèi)生支撐。環(huán)京絕大多數(shù)板塊，除了房地產(chǎn)，沒(méi)有任何像樣的產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有就業(yè)，就沒(méi)有人口流入，房子只能靠北京人買。但隨著北京產(chǎn)業(yè)疏解，北漂群體規(guī)模收縮，連北京的房子都面臨需求下滑，更何況環(huán)京？

它最核心的“通勤優(yōu)勢(shì)”，除了燕郊，全是偽命題。售樓處喊的“半小時(shí)通勤北京”，全是理想狀態(tài)下的謊言。除了燕郊能實(shí)現(xiàn)1小時(shí)通勤國(guó)貿(mào)，其余永清、固安、涿州等板塊，通勤北京至少要1個(gè)半小時(shí)以上，每天來(lái)回3小時(shí)，根本不具備長(zhǎng)期自住的可行性。沒(méi)有通勤，就沒(méi)有剛需，剩下的只有投資客互相接盤，最后沒(méi)人接了，只能崩盤。

9年時(shí)間，環(huán)京樓市從全民狂歡，到一地雞毛。無(wú)數(shù)人在這里虧光了積蓄，背上了巨額債務(wù)，也無(wú)數(shù)人在這里抄底，結(jié)果抄在了半山腰。

環(huán)京的故事告訴我們：買房，永遠(yuǎn)不要碰只有概念、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)、沒(méi)有人口、沒(méi)有配套的遠(yuǎn)郊盤。離一線城市再近，只要通勤不現(xiàn)實(shí)，沒(méi)有內(nèi)生需求，它就只是一個(gè)炒作的籌碼，泡沫破了，只會(huì)跌得一文不值。

你身邊有在環(huán)京買房的人嗎？他們?nèi)缃裨趺礃恿?？歡迎在留言區(qū)分享你的故事。